Makler/ Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Übersendung eines Exposés durch den Makler ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn in den angefügten Geschäftsbedingungen festgelegt wird, dass der Empfänger bei Weitergabe des Exposés an Dritte für die Courtage haften und mit dem Zugang ein Maklervertrag zustande kommen soll. Auch die Aufnahme einer Maklerklausel in den Kaufvertrag bedeutet nicht, dass die bisherigen Erklärungen des Maklers unbeachtlich sein sollen.
Die Frage, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist, hat besondere Bedeutung für die Frage, ob der Makler ein Provisionsanspruch hat und ob der Makler gegebenenfalls für Pflichtverletzung seinerseits haften muss.

OLG Hamburg 13 U 27/10

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Makler/ Mängelaufklärung

Sind dem Makler Mängel am Kaufobjekt bekannt, muss er die Käufer darüber aufklären. Tut er dies nicht, ist er zu Schadensersatzzahlungen aufgrund von Pflichtverletzungen aus seinem Maklervertrag verpflichtet.

OLG Hamburg 13 U 27/10

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Räumung durch einstweilige Verfügung

Die Räumung durch eine einstweilige Verfügung der streitgegenständlichen Wohnung kann unter bestimmten Umständen gerechtfertigt sein, wenn das Verhalten des Mieter Dritte gefährdet. Es bedarf jedoch einer Gefährdung für Gesundheit und Leben Dritter. Von einer solchen Gefährdung ist allerdings dann auszugehen, wenn der Mieter Stühle vom Balkon wirft.

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Mieterinsolvenz/ Nachforderungen

Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung sind auch nur einfache Insolvenzforderungen. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Abrechnung erst nach der Insolvenzeröffnung oder der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erfolgt.

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Wohnungseigentum/ Rechtsgeschäftliche Einwirkung vom Mitwirkungsrecht

Eine durch Rechtsgeschäft erfolgte Einschränkung der Teilnehmerrechte ist immer dann nichtig, wenn sie die Kernbereiche des Mitwirkungsrechts betreffen. Zum Kernbereich gehört unter anderem das Recht auf Behandlung eigener Angelegenheiten. Darunter versteht man das Recht auf Einberufung der Eigentümerversammlung nach den gesetzlichen Vorschriften. Ein weiteres Recht aus dem Kernbereich ist das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Demnach ist ein absoluter Mitwirkungsausschluss an dieser ebenfalls nichtig. Davon bleiben jedoch temporäre Ausschlüsse nach Hausrecht oder den gesetzlichen Vorschriften unberührt. Auch ein Rederecht während der Versammlung kann nicht ausgeschlossen, allerdings zeitlich begrenzt werden.
Bei Verletzung eines dieser Kernrechte kann der Versammlungsleiter oder auch die anderen Wohnungseigentümer zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet werden.

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Wohnungseigentum/ Gesetzliche Beschränkung vom Mitwirkungsrecht

Nach dem WEG ist ein Wohnungseigentümer in 3 Fällen nicht stimmberechtigt. Das Stimmrecht entfällt zum einen, wenn der Beschluss auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm gerichtet ist. Des Weiteren kann sein Stimmrecht wegfallen wenn der Beschluss die Einleitung oder Beendigung eines Rechtsstreits mit ihm betrifft oder er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Ein weiterer Ausschlussgrund ist die trotz mehrfacher Ermahnung erfolgte erhebliche Störung durch einen Teilnehmer der Wohnungseigentümerversammlung. Dies ergibt sich aus dem Hausrecht. Der Versammlungsleiter entscheidet im Einzelfall, ob der Störer gegebenenfalls nach einer „Läuterungsphase“ wieder an der Sitzung teilnehmen darf.

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Vertragsgemäßer Zustand/ Dachterrasse

Vertragsgemäßer Zustand/ Dachterrasse
Der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache richtet sich nach dem Zustand zu Beginn des Mietvertrags. Eine Dachterrasse muss zudem nicht bei jedem Wetter trocken bleiben.

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Nießbrauch/ Erhaltungspflicht

Der Eigentümer ist gesetzlich gegenüber dem Nießbraucher nicht verpflichtet, dass Gebäude zu erhalten

LG Berlin 63 S 239/07

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Minderung/ Schallschutz

Ein Mangel der vermieteten Wohnung liegt nicht deshalb vor, weil sie zum Teil die Anforderungen an den Mindestschallschutz nach der DIN 4109/62 nicht erfüllt. Denn die Schallschutzwerte der DIN 4109/62 waren zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1961 noch nicht zahlenmäßig festgeschrieben allgemein üblicher und bauaufsichtlich eingeführt. Die Schallschutzwerte der DIN waren vor deren Einführung auch nicht Standard bei der Bauausführung.

LG Frankfurt/ M. Urteil, vom 14.12.2010 2-11 S 285/09

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Minderung/ Asbestbelastung

Wenn festgestellt wird, dass eine Mietwohnung mit Asbest belastet ist, dann kann dies eine vollständige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache begründe. Eine Minderung auf Null ist damit bei einer Asbestbelastung grundsätzlich gerechtfertigt. Des Weiteren besteht eine Pflicht des Vermieters tätig zu werden, wenn ein begründeter Anfangsverdacht für eine Asbestbelastung vorliegt.
Die Verjährung von Bereicherungsansprüchen der „zu viel“ gezahlten Miete beginnt mit der Vorlage eines Gutachtens, in welchem die Asbestbelastung festgestellt wird.

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Minderung/ Maßnahmen an eigener oder Nachbarwohnung

Entsteht durch Arbeiten an der eigenen oder der Nachbarwohnung eine erhebliche Lärmbelästigung, kann dies unter Umständen den Mieter dazu berechtigen ist, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in welchen die Arbeiten vorgenommen worden sind. Hierfür müssen sie unter Anderem zu Beweiszwecken ein Lärmprotokoll führen.

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Kleinreparaturen/ formularmäßige Abwälzung

Grundsätzlich fällt es auch in den Pflichtenkreis des Vermieters, für Kleinreparaturen aufzukommen. Allerdings kann diese Pflicht ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden.
Kleinreparaturen umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

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Kündigung/ Begründung

Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Kündigung/ Untermiete, fehlende Genehmigung

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Instandsetzung/ Schadenersatzpflicht

Der Vermieter muss dem Mieter grundsätzlich alle Schäden ersetzen, die aufgrund von Renovierungsmaßnahmen an bzw. in der Mietsache entstanden sind. Des Weiteren muss der Vermieter gegebenenfalls für Kosten aufkommen, die durch die Umräumung von Gegenständen anfallen. Auch die Reinigungskosten, die durch die Renovierungsmaßnahmen entstehen sind vom Vermieter zu tragen.

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Instandsetzung/ Duldungspflicht

Sie müssen alle Maßnahmen Dulden, die dazu dienen, Verschleißerscheinung an der Mietsache zu beseitigen. Dabei kommt es im Wesentlichen darauf an, dass der Grundriss oder der Charakter der Mietsache nicht verändert wird. Der Vermieter muss solche Maßnahmen jedoch rechtzeitig ankündigen und Ihnen einen angemessen Zeitraum zu benennen. Zusätzlich bedarf es einer Genehmigung von ihrer Seite. Diese können Sie beispielweise verweigern, wenn die Arbeiten aufgrund von Ihren gesundheitlichen Problemen oder sonstigen Gründen nicht in einem bestimmten Zeitraum durchgeführt werden können, denn der Vermieter ist verpflichtet, auf Ihre Belange Rücksicht zu nehmen.

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Betriebskosten/ Einwendungsfrist bei formell mangelhafter Abrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10-

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Betriebskostenabrechnung/ Anforderungen zur formellen Wirksamkeit

Aus der Betriebskostenabrechnung müssen sich alle umgelegten Kosten ergeben. Soweit diese im Mietvertrag angegeben sind, muss sich die Abrechnung an der Kostenaufstellung im Mietvertrag orientieren, damit von einer ordnungsgemäßen Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgegangen werden kann. Dabei reicht es den formellen Anforderungen nicht, wenn bspw. Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll unter der Bezeichnung „Stadtwerke“ abgerechnet wird, auch dann nicht, wenn diese Leistungen von ein und demselben Dienstleiter erbracht werden.

Der Umlageschlüssel muss auch angegeben werden, bedarf allerdings keiner genaueren Erläuterung, wenn er allgemein bekannt ist.

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Betriebskosten/ Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist bei Betriebskosten ist gewahrt, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zukommen lässt. Dabei ist wichtig zwischen formell und inhaltlich wirksamen Betriebskostenabrechnungen zu unterscheiden. Die inhaltliche Unrichtigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat nicht automatisch die formelle Unwirksamkeit zur Folge. Der BGH hat für die formelle Wirksamkeit vorausgesetzt, dass die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen muss, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, indem sie die erforderlichen Mindestangaben enthält.

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Asbestbelastung/ Schadenersatz

Grundsätzlich sind Schadenersatzansprüche zu bejahen, wenn jemand über einen längeren Zeitraum einer Asbestbelastung in den Wohnräumen ausgesetzt ist. Diese Ansprüche erstrecken sich jedoch nicht über die gezahlte Miete (diese ist ggf. über bereicherungsrechtliche Ansprüche heraus zu verlangen) sondern über die gesundheitliche Belastung. Dementsprechend richtet sich die Höhe der Ansprüche nach dem Grad der Gesundheitsschädigung. Eine solche liegt jedoch bereits dann vor, wenn noch keine konkreten Folgen der Asbestbelastung sichtbar sind, jedoch aufgrund der Gewissheit, einem erhöhten Krebsrisiko ausgesetzt zu sein, unter erhöhter psychischen Belastungen leidet.

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Trinkwassergewinnungsanlagen/ Beschaffenheitsanforderungen

Für die Errichtung von Trinkwassergewinnungsanlagen dürfen nur solche Materialien und Werkstoffe verwendet werden, die bei Kontakt mit Wasser Stoffe nur in der Konzentration abgegeben werden, die nach der Verordnung noch zulässig ist.
Wasserversorgungsanlagen, aus denen Trinkwasser abgegeben wird, dürfen nicht ohne … entsprechende Sicherungseinrichtung mit Wasser führenden Apparaten verbunden werden, in denen sich Wasser befindet, das nicht für menschlichen Gebrauch bestimmt ist.

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Trinkwasser/ Anzeigeplicht von Trinkwassererwärmungsanlagen

Dem Gesundheitsamt sind unverzüglich solche Trinkwasseranlagen anzuzeigen, welche mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung ausgestattet sind.

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Trinkwasser/ Beschaffenheit nach der neuen Trinkwasserverordnung

Die Beschaffenheit des Trinkwassers genügt der neuen Trinkwasserverordnung, wenn der Genuss oder der Gebrauch des Trinkwassers keine Schäden für die menschliche Gesundheit als Konsequenz hat: (§ 2 TrinkwV 2001). Als Grundsatz gilt für die Beschaffenheit, dass das Trinkwasser rein und genusstauglich sein muss. Diesen Anforderungen wird zumeist dadurch Genüge getan, wenn bei der Wasseraufbereitung und bei der Wasserverteilung die allgemein anerkannten Regeln der Technik verwendet werden und mikrobiologischen und die chemischen Höchstwerte eingehalten werden. Die genauen Parameter kann man in der Anlage zur neuen Trinkwasserverordnung finden.

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Trinkwasser/ Abweichung von chemischen Höchstwerten

Dem Gesundheit steht es zu die Höchstwerte von chemischen Stoffe im Trinkwasser für einen bestimmten Zeitraum anzuheben, wenn es zu dem Ergebnis kommt, dass unter den entsprechenden Umständen eine erhöhte Konzentration bestimmter chemischer Stoffe nicht zu einer Gesundheitsgefährdung für Menschen kommen kann. Sollte der Höchstwert allerdings im Zeitraum von einem Jahr vor der Prüfung an mehr als an 30 Tagen überschritten worden sein, ist eine zeitlich begrenzte Erhöhung der Höchstwerte nicht mehr möglich.

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Trinkwasser/ Anwendungsbereich der neuen Verordnung

Ausdrücklich fällt Wasser für Schwimm- und Badewasserbecken nicht in den Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung. Gleiches gilt für Heilwasser im Sinne des Arzneimittelgesetzes, sowie natürliches Mineralwasser im Sinne der Tafelwasserverordnung. Dies gilt auch für Wasser, das sich in wasserführenden, an die Trinkwasser-Installation angeschlossenen Apparaten befindet, die entsprechend der allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht Teil der Trinkwasser-Installation entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik sind und nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik gesichert sein müssen.

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Mieterinsolvenz/ Nachforderungen

Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung sind auch nur einfache Insolvenzforderungen. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Abrechnung erst nach der Insolvenzeröffnung oder der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erfolgt.

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Eigenbedarfskündigung/ Planungshorizont

Die Eigenbedarfskündigung kurz nach der Vermietung ist unwirksam. Nach Ansicht des BGH ist nach einem Zeitraum von vier Jahren eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr kurzfristig. Das OLG Hamburg geht von einem Zeitraum von drei Jahren, nach welchem die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam ist.

OLG Hamburg NJW-RR 2011, 92

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Eigenbedarfskündigung/ Anbietpflicht

Der Vermieter ist im Fall der Eigenbedarfskündigung verpflichtet dem Mieter auch solche Wohnungen anzubieten, die eigentlich nicht für den Mieter geeignet erscheinen. So muss dem Mieter einer Einzimmerwohnung auch eine Ersatzwohnung mit zwei Zimmern angeboten werden.

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Eigenbedarfskündigung/ Begründung

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen im Kündigungsschreiben so benannt werden, dass sie klar identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden können.
Soweit die Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines demnächst volljährigen Kindes erfolgen soll, genügt es der Begründungspflicht, dem Mieter mitzuteilen, dass das Kind einen eigenen Hausstand in einer dafür geeigneten Wohnung wolle.

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Mietkautionskonto

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf ein insolvenzfestes Konto zu zahlen. Ob der Vermieter die Kaution erst nach Erhalt dieser auf ein von ihm zu eröffnendes insolvenzfestes Konto einzuzahlen hat oder ein solches Konto vor Mietbeginn zu benennen ist, hat keine praktische Relevanz. Dies ergibt sich daraus, dass der Mieter ohnehin jederzeit berechtigt ist, den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage zu Verlangen. Kommt der Vermieter dieser Darlegungspflicht nicht nach, kann der Mieter berechtigt sein, die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurück zu behalten. Nach Ansicht des BGH steht dem Mieter trotzdem ein Zahlungsverweigerungsrecht zu, solange der Vermieter ihm kein insolvenzfestes Konto benennt.

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