Rückgabe der Mietsicherheit

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Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit wird erst dann fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter noch eine gewisse Zeit zu prüfen, ob ihm Gegensprüche zustehen. Es stellt sich die Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen kann. Es gibt eine weit verbreitete Ansicht wonach der Mieter spätestens nach 6 Monaten die Rückzahlung der Kaution verlangen kann. Dies ist jedoch nicht ganz richtig.

In seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zusteht. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, für deren Sicherstellung die Mietsicherheit gedacht war.

Die Mietsicherheit dient regelmäßig der Absicherung von zwei verschiedenen Ansprüchen. Zum einen der Sicherung der laufenden Mietzahlung und eventueller Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, zum anderen zur Sicherung von eventuellen Schadensersatzansprüchen, wenn sich herausstellt, dass der Mieter Schäden in der Wohnung angerichtet hat. Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung. Der Sicherungszweck der Mietsicherheit ist in diesem Bereich also relativ schnell entfallen. Wenn keine laufenden Mieten oder Nachforderungen aus bereits abgerechneten Betriebskosten offen sind, wird der Herausgabeanspruch des Mieters tatsächlich nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung fällig. Wahrscheinlich beruht die allgemeine Vorstellung, der Vermieter müsse die Kaution nach 6 Monaten zurückzahlen auf der gesetzlichen Regelung der 6-monatigen Verjährungsfrist. Sind jedoch noch Mietforderungen oder Forderungen aus den Kostenabrechnungen offen, ist der Vermieter nicht gehindert, die Mietsicherheit auch länger zurück zu halten. Eine Grenze ist aber doch gesetzt. Wenn die Ansprüche des Vermieters auf die Miete beziehungsweise die Nebenkostennachforderungen verjähren, entfällt auch hier der Sicherungszweck, sodass die Mietsicherheit nunmehr herauszugeben ist.

In der Praxis sollten die Vermieter auch dann, wenn noch Mietforderungen offen stehen, die durch eine Kaution oder ein verpfändetes Sparbuch abgesichert sind, auf die Verjährungsfristen achten. Der Ablauf der Verjährungsfrist macht die Mietsicherheit wertlos.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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