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Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt bei Mieterhöhungen

In seiner neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Mieterhöhungen nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sollen dem Vermieter ermöglichen, eine ortsübliche Miete erzielen zu können. Maßgeblich für den Wohnungsvergleich ist der objektive Wohnwert. Würde man allein auf vertragliche Vereinbarungen abstellen, würde sich darin der objektive Wohnwert aber nicht wiederspiegeln. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, im Risikobereich des Vermieters liegt.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann nur unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangt werden. Bezugsgröße der Kappungsgrenze ist die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete. Für die Ausgangsmiete maßgeblich ist hier der tatsächlich geltende Betrag, ohne dass es darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist.

In der neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmalig entschieden, dass es nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Fläche, wenn es um Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankommt. Der BGH rückt in diese Entscheidung von seiner früheren Rechtsprechung ab, wonach eine Abweichung der Sollfläche von der Istfläche bis zu 10 % zulässig war. Nun ist allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnmerkmal ausschlaggebend.

In der Praxis bleibt der Vermieter nun bei einer Überschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden. Der Vermieter ist auch bei einer Abweichung von unter 10 % verpflichtet, im Rahmen der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird empfohlen bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht. Neben der Wohnflächenvereinbarung ist es auch sinnvoll, zumindest auf die Berechnungsgrundlagen hinzuweisen. Dies führt insbesondere für die Vermieter zu mehr Rechtssicherheit.

Abweichend davon gilt bei der Betriebskostenabrechnung jedoch nach wie vor die 10 % Wohnflächentoleranz.

Auch beim Mietminderungsrecht hält der BGH weiter an seine 10 %-igen Rechtsprechungen fest.

Magdalena Gediga
Rechtsanwältin

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Wohnungseigentum/ Rechtsgeschäftliche Einwirkung vom Mitwirkungsrecht

Eine durch Rechtsgeschäft erfolgte Einschränkung der Teilnehmerrechte ist immer dann nichtig, wenn sie die Kernbereiche des Mitwirkungsrechts betreffen. Zum Kernbereich gehört unter anderem das Recht auf Behandlung eigener Angelegenheiten. Darunter versteht man das Recht auf Einberufung der Eigentümerversammlung nach den gesetzlichen Vorschriften. Ein weiteres Recht aus dem Kernbereich ist das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Demnach ist ein absoluter Mitwirkungsausschluss an dieser ebenfalls nichtig. Davon bleiben jedoch temporäre Ausschlüsse nach Hausrecht oder den gesetzlichen Vorschriften unberührt. Auch ein Rederecht während der Versammlung kann nicht ausgeschlossen, allerdings zeitlich begrenzt werden.
Bei Verletzung eines dieser Kernrechte kann der Versammlungsleiter oder auch die anderen Wohnungseigentümer zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet werden.

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Wohnungseigentum/ Gesetzliche Beschränkung vom Mitwirkungsrecht

Nach dem WEG ist ein Wohnungseigentümer in 3 Fällen nicht stimmberechtigt. Das Stimmrecht entfällt zum einen, wenn der Beschluss auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm gerichtet ist. Des Weiteren kann sein Stimmrecht wegfallen wenn der Beschluss die Einleitung oder Beendigung eines Rechtsstreits mit ihm betrifft oder er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Ein weiterer Ausschlussgrund ist die trotz mehrfacher Ermahnung erfolgte erhebliche Störung durch einen Teilnehmer der Wohnungseigentümerversammlung. Dies ergibt sich aus dem Hausrecht. Der Versammlungsleiter entscheidet im Einzelfall, ob der Störer gegebenenfalls nach einer „Läuterungsphase“ wieder an der Sitzung teilnehmen darf.

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Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter ist beispielsweise bei der Auswahl des Gärtners nicht verpflichtet, das kostengünstigste Angebot anzunehmen. Den Beweis, dass der Vermieter gegen das wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, hat der Mieter zu erbringen.
AG Ahrensburg, Urteil vom 03.06.2011 45 C 193/11

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Wohnraum/ Nutzung als Lagerfläche

Der Mieter ist nicht verpflichtet im angemieteten Wohnraum seinen Lebensmittelpunkt zu haben. Vielmehr ist er auch berechtigt, die Wohnung als Lager für selbstgenutzten Hausrat zu nutzen. Dies gilt auch, wenn er direkt den Hausrat aus der Wohnung verkauft.

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Wirtschaftlichkeitsgebot/ Mülltrennung

Mit der Behauptung, durch Einführung der Mülltrennung könne ein Drittel des kostenpflichtigen Müllvolumens reduziert werden, genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht.
AG Köln, 28.12.2010 211C 185/10

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Wohnflächenabweichung/ möblierte Wohnung

Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10% gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert.
BGH, 02.03.2011 –VII ZR 209/10

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Wohnflächenangabe bei fehlender Verbindlichkeit

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche kann nicht ausgegangen werden, wenn der Wohnmietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese aber ausdrücklich unverbindlich erfolgt (BGH v. 10.11.2010)

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Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die WEG

Das OLG München hat in einer Entscheidung vom 09.02.2010, AZ 32 Wx 114/09, festgehalten, dass die WEG einen Rechtsanwalt im Rahmen der ordnungsgemäßen Beauftragung zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen schon dann beauftragen kann, wenn der durchzusetzende Anspruch für plausibel gehalten wird. Es ist nicht erforderlich, dass der Anspruch tatsächlich besteht.

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WOHNUNGSEIGENTÜMER-VERJÄHRUNG SCHADENSERSATZANSPRÜCHE GEGEN MIETER

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Wohnung  in der Anlage wegen Veränderung oder Verschlechterung der mit dem Mietgebrauch  im Zusammenhang zu nutzenden im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile(hier Fahrkorp des Aufzugs)verjährt in der kurzen Frist des  §548 aBS:! BGB=6 Monate nach Ende des Mietvertrages.OLG Stuttgar,Urteil vom 5.8.2010 7U82/10 WM2010 Seite 563)

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WÄRMEPUMPE

Beim Kauf  eines Hauses sollte unbedingt in dem Kaufvertrag die Klausel aufgenommen werden,daß der Verkäufer zusichert,daß von der Wärmepumpe keine wesentliche Beeinträchtigung zum Nachbargrundstück ausgeht.(§ 908,1004 BGB)Lärmende Wärmepumpen können zu dauernden Rechtsstreitigkeiten mit dem Nachbarn führen.

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Wohnungseigentumsrecht: Rechte und Pflichten

Abschnitt 2: Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung vollwirksam erworben haben, dann ist für Sie interessant, welche Rechte und Pflichten an diese Stellung geknüpft sind.

Dies legen insbesondere drei Rechtsgrundlagen fest:…

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Wohnungseigentumsrecht: Der Erwerb (Teil 1)

Abschnitt 1: Der Erwerb einer Eigentumswohnung

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie man eine Eigentumswohnung erwerben kann:

 Kauf von einem Bauträger

 Beitritt zu Erwerbermodellen

 Zweiterwerb von einem Eigentümer

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Sonnabend ist kein Werktag

Ist im Mietvertrag eine Zahlungsfrist von 3 Werktagen vereinbart, so zählt bei der Berechnung der Sonnabend nicht mit. Dies hat kürzlich der BGH in seinem Urteil v. 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 klargestellt.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Das WEG nach der Novellierung

Das neue WEG sieht in vermehrten Fällen vor, dass Wohnungseigentümer in Rahmen von Mehrheitsentscheidungen beschließen können. So können diese künftig beispielsweise mit Mehrheit über eine Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Grundsätzlich ist deshalb eine bessere Orientierung am individuellen Verbrauch möglich. Auf der anderen Seite laufen einzelne Wohnungseigentümer Gefahr, in wichtigen Bereichen einfach über-stimmt zu werden.

Die Wohnungseigentümer können zukünftig auch bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme von der gesetzlichen Verteilung entsprechend der Miteigentumsanteil abweichen. In einer solchen Situation muss die Entscheidung allerdings mit eine ¾-Mehrheit erfolgen. Diese Mehrheit gilt auch für den Beschluss über die im Rahmen der Maßnahmen notwendige Kostenverteilung. Es wird damit zukünftig verstärkt auf den individuellen Nutzen der einzelnen Wohnungseigentümer ankommen. Natürlich wird sich hierdurch andererseits auch vieles an den bestehenden Regelungen verändern, die vielleicht schon über viele Jahre Bestand hatten.

Auch in anderen Fällen verlangt das WEG eine qualifizierte Mehrheitsentscheidung und zwar beispielsweise, wenn die Wohnungseigentümer das gemeinsame Eigentum auf den neuesten Stand der Technik bringen wollen. Typische Beispiele sind der Einbau eines Fahrstuhls oder Maßnahmen zur Energieeinsparung bzw. Schadstoffreduzierung. Nach der bisher geltenden Rechtslage war in diesen Fällen jeweils ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Nun kann ein Wohnungseigentümer zur Kostentragung ggf. gezwungen werden, obwohl er beispielsweise als Erdgeschosseigentümer von einem Fahrstuhl gar nicht profitiert.

Insgesamt gilt, dass die Novelle des WEG klare rechtliche Verhältnisse zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen will. Das resultiert auch daraus, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Wohnungseigentümer als rechtsfähig anerkennt. Hieraus ergeben sich aber zahlreiche Folgeprobleme, insbesondere für den Bereich der Haftung einzelner Wohnungseigentümer. Die Außenhaftung gegenüber den Gläubigern der Wohnungsei-gentümergemeinschaft bleibt erhalten, soll aber auf den jeweiligen Anteil begrenzt sein.

Unabhängig davon können aber immer noch Wohnungseigentümer in voller Höhe für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden, wenn andere Wohnungseigentümer zahlungsunfähig sind. Allerdings gibt es für diesen Bereich nunmehr Neuerung in Bezug auf Zwangsversteigerungsmöglichkeiten im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern. Auch gilt, dass es kein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Das ist gesetzlich geregelt.

Prozessual gilt, dass das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessord-nung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) abgewickelt wird. Das heißt, dass der Grundsatz der Amtsermittlung im FGG wegfällt und normales Zivilprozessrecht gilt, mit der Folge, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen muss und zwar auch der Gegenseite. Hierdurch wird das Vorgehen ein-zelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschränkt. Insgesamt wird auch der Instanzenzug verkürzt.

Mit Blick auf den Aufgabenkreis der Hausverwalter hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, dass diese eine sog. Beschluss-Sammlung führen müssen. Das ist grundsätzlich von Vorteil für die Erwerber einer Eigentumswohnung.

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WOHNFLÄCHE

oftmals täuschen die Immobilienverkäufer über die Wohnfläche.Sehen sie sich die amtlichen Bauunterlagen in der Gemeinde an oder lassen sie die Wohnfläche von einem Sachverständigen vor Kauf prüfen.

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Wohnungsrecht - § 1093 BGB

Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit, die dem Wohnungsberechtigten - nur ihm (!) das ausschließliche Recht gibt eine Wohnung unter Ausschluß des Eigentümers zu nutzen. Es entsteht durch dingliche Einigung vor einem Notar und Eintragung im Grundbuch.

WICHTIG: Berechtigte des Wohnrechts können natürliche und juristische Personen sein. Hieraus ergeben sich ungeahnte Möglichkeiten für die Absicherung der Immobilie vor Insolvenzen.

(siehe hierzu Rechtsdokumentation-Wohnungsrechtvon A-Z von Rechtsanwalt Prof. Dr. Thieler München)

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Wohnungsgrösse - Fristlose Kündigung

Ist die Wohnungsgröße um über 10 % kleiner als im Mietvertrag vereinbart, kann der Mieter fristlos kündigen. (BGH VIII ZR 142/08).

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Wuchermiete

Käufer von Immobilien sollten sich im Kaufvertrag zusichern lassen, dass die Mieten oder die Miete des Mietobjekts dem gesetzlichen vorschriften entsprechen bzw. entspricht.

Wuchermiete im Wohnraummietrecht liegt vor, wenn eine Miete vereinbart wurde, die um 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. (§5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch)Voraussetzung ist, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat. Unter Umständen kann der Mieter sogar die zuviel bezahlte Miete zurückverlangen (§812Abs.1 BGB).

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Wohnfläche - Mietvertrag

Wird die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben, muss sie auch zutreffend sein. Hat das Mietobjekt 10 % weniger kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH die Miete mindern. Ist die Wohnfläche überhaupt nicht öffentlich rechtlich genehmigt dann kann der Mieter erst mindern, wenn die Behörde einschreitet. Bis dahin liegt nur ein Rechtsmangel vor, der dem Mieter der diese Fläche genutzt hat kein Recht zur Mietminderung gibt, weil die Fläche vom Mieter genutzt wurde. So auch BGH Urteil vom 16.9.2009 -VIII ZR 275/08.

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Wohnfläche - Täuschung

Immer wieder wird bei Verkäufen von Häusern und Wohnungen bezüglich der Wohnfläche getäuscht. Gerade Kapitalanleger erleben nach Vermietung der Wohnung große Überraschung wenn sie von ihren Mieter mit Mietminderungsprozessen überzogen werden, weil die Wohnfläche um 10 % niedriger ist. Rechtsanwalt Prof. Dr. Thieler empfiehlt hierzu folgenden Satz im Kaufvertrag aufzunehmen:
Der Verkäufer sichert zu,dass das Kaufobjekt … genehmigte Wohnfläche hat.

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Wassersperre

Die Rechtslage bezüglich der Rechte des Vermieters, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt ist umstritten. Das Amtsgericht Waldshutiengen gab nunmehr einem Vermieter Recht, der das warme Wasser abgestellt hatte, weil der Mieter mit der Miete im Verzug war. Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung wurde zurückgewiesen, weil der Mieter noch die Grunversorgung mit Strom und kalten Wasser hatte. (Aktz.7 C131/09).

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Kündigung - fristlose - wegen Wohnflächenabweichung

Für den Käufer einer Immobilie ist eine Klausel im Kaufvertrag von Bedeutung durch die der Verkäufer zusichert, dass die im oder in den Mietverträgen erwähnte Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs liegt nämlich dann ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. (§543 AB S:1 Satz 1Nr 1 BGB): Unter Umständen kann aber das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung verwirkt sein, wenn der Mieter schon bei Mietbeginn oder danach den Mangel erkannt hat, ohne etwas zu unternehmen. (BGH Urteil vom29. April 2009 VII ZR 142/08 Grundeigentum 2009, Seite 709.

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Wohnung - Gewerbliche Nutzung

Am 14.juli 2009 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen IIIII ZR165/08 entschieden, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach Aussen in Erscheinung treten, der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden muss. Er kann jedoch nach Treu und Gauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs und Beweislast.

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Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen

Im deutschen Mietrecht gibt es einen Kündigungsgrund -Verkauf der Eigentumswohnung - nicht.

Allerdings gibt es die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB: Kann der Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung diese in vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem niedrigeren oder nur wirtschaftlich zu einem unangemessenen Kaufpreis verkaufen, kann der Vermieter aus wirschaftlichen Gründen kündigen. Weitere Vorraussetzung im Sinne von §573 Abs.2 Nr.3 BGB, dass durch einen Verkauf der Immobilie in vermieteten Zustand “erhebliche Nachteile” im Sinne von § 573 BGB entstehen.

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Wohnungsüberhitzung

Wenn in einer Wohnung im Sommer tagsüber 30 Grad und nachts über  25 Grad gegeben sind, liegt ein Mietmangel vor, der zu einer Mietminderung von 20% führen kann. AG Hamburg Aktz.: 46 c108/04.

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Wohnung - Gewerbliche Nutzung ?

Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, entgegen dem Wohnungsmietvertrag die Wohnung gewerblich zu nutzen.

Ausnahmen gibt es, wenn die gewerbliche Nutzung sich nur auf einen untergeordneten Teilbereich bezieht und kaum Kundenverkehr gegeben ist.

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Wohnungsgrösse

Die Wohnungsgrösse ist für eine Kapitalanlage von grosser Bedeutung: Üblicherweise weisen Mietspiegel der betreffenden Gemeinde für kleinere Wohnungen eine höhere Miete als für grössere Wohnungen aus. Entscheidend für die Frage der Wohnungsgrösse ist natürlich auch für welche Grössen in der Gemeinde ein besonders grosser Bedarf besteht.

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