Artikel unter 'Buchstabe V'

Vermieterpflichten/ Übertragung

Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, den Vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicherzustellen und aufrechtzuerhalten. Dazu gehören Schönheitsreperaturen, Wartungs- und Pflegemaßnahmen und sonstige Reperaturen am Miet- und Pachtobjekt. In Teilen können diese Aufgaben durch AGB-Klauseln auf den Mieter übertragen werden. Dieser hat ohnehin die Kosten für Abnutzungsschäden zu tragen.

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Vertragsschluss/ Annahme unter Abwesenden (Gewerberaummietrecht)

Es ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, wie lange eine Partei Zeit hat, bis sie den Mietvertrag unterschreiben muss, wenn die andere Partei den unterschriebenen Mietvertrag an die erste Partei geschickt hat.

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Vertragsübergangsklausel/ Gewerberaummietrecht

Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteili-gung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten.

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VORKAUFSRECHTVERZICHT-ACHTUNG FALLE

Ein großes Rechtsproblem kann die  in fast allen Immobilienkaufvertraegen enthaltene Fälligkeitsklausel sein, daß der Kaufpreis fällig wird,wenn die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der zuständigen Behörde vorliegt.Problematisch wird der Kauf nämlich dann,wenn teilweise das staatliche Vorkaufsrecht von der Behörde geltend gemacht wurde.Teilweise wird hierzu in der Literatur die Ansicht vertreten,daß der Kaufvertrag dennoch wirksam bleibt.Um diese Probleme zu verhindern sollte man den Notar anweisen ,ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren falls das Vorkaufsrecht geltend gemacht wird.Prof Dr THIELER MÜNCHEN

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Verwetungskündigung

Verwertungskündigungen sind zulässig, wenn der Vermeiter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer sinnvollen Nutzung der Immobilie gehindert wäre.

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Mietbesitz wieder einzuräumen, nicht auf den Erwerber einer Immobilie übergeht. Dies gilt in den Fällen, in denen der Mieter die Wohnung bereits vor Eigentumsübergang geräumt hatte.
BGH Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 313/08
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Vermieterpfandrecht in der Insolvenz

Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet, so hat der Vermieter ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Gegenstände, die vom Vermieterpfandrecht betroffen sind, vor der Krise eingebracht worden sind. Das heißt wurden die Gegenstände erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingebracht, so entsteht das Vermieterpfandrecht erst gar nicht. Dem Vermieter steht gegenüber dem Insolvenzverwalter ein Auskunftsrecht bezüglich der vom Vermieterpfandrecht erfassten Gegenstände zu.
Das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz ist jedoch betragsmäßig beschränkt. Es deckt lediglich die Miete bzw. Pacht für die letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Verein der Immobilienkäufer

Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, sollten Sie Mitglied im Verein der Immobilienkäufer werden. Sie haben als Mitglied die Möglichkeit Ihren Mietvertrag oder Kaufvertrag von Immobilienexperten prüfen zu lassen. Wir benennen Ihnen Sachverständige, die Ihre Kaufobjekte prüfen und informieren Sie über Rechts- oder sonstige Probleme im Mietrecht oder im Kaufrecht. Nähere Informationen erhalten Sie vom Verein der Immobilienkäufer. Wolfratshauserstr. 80. 81379 München.

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Vorkaufsrecht - Kommunales

Ein Immobilienkaufvertrag enthält immer den Hinweis, dass der Vertrag erst durchführbar zwischen Käufer und Verkäufer wird, wenn die Gemeinde auf  ihr kommunales Vorkaufsrecht verzichtet. Problematisch und in fast keinem  Notarvertrag wird das Problem geregelt, wenn die Gemeinde nur teilweise - bezüglich eines Teils des Grundstücks das Vorkaufsrecht geltend macht. Siehe hierzu Rechtsdokumentation von RA Prof. Dr Böh - zu beziehen über die Stiftung.

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Vermieterrisiken bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: Farbwahl

Der BGH hat mit neuerlicher Entscheidung vom 20.01.2010, AZ VIII ZR 50/09, ein weiteres Regelungsrisiko für Vermieter verkündet. Ist es bisher schon schwer genug, die gesetzlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturleistungen auf den Mieter abzuwälzen, gibt es nunmehr ein weiteres Hindernis auf diesem Weg.

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Verwendungs-/ Geschäftsrisiko

Im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter trägt nach Ansicht des BGH grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

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Vertragsübergang

Der § 571 BGB alte Fassung, sowie § 566 BGB setzen nicht voraus, dass Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer bei Abschluss des Mietvertrags identisch sind. Es reicht aus, wenn der Veräußerer im Verlauf des Mietverhältnisses Eigentümer des Grundstücks wird.

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Vermieterpfandrecht

Wir die einem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache im Wege des Besitzkonstituts veräußert, so setzt ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb die Übergabe der Sache an den Erwerber voraus. Unter Gutgläubigkeit wird in diesem Fall verstanden, dass der Erwerber keine positive Kenntnis von der Ausübung des Vermieterpfandrechts durch den Vermieter an der erstandenen Sache gehabt hat oder hätte haben müssen.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Unter Vorfälligkeitsentschädigung wird der Geldbetrag verstanden, den die finanzierende Bank oder ein sonstiger Darlehensgeber dafür verlangt, dass ein langfristig zu einem bestimmten Zinssatz abgeschlossenes Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Es gibt eienen Trick die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern, indem man schon bei Abschluss des Darlehensvertrages mit dem Finanzierungsgläubiger vereinbart, dass das Darlehen auch zur Beleihung eiens anderen Objekts verwendet werden darf. Dieser sogenannte Pfandtausch kann für den Eigentümer einer Immobilie, die schnell verkauft werden muss von großer Bedeutung sein, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern. RA Prof. Dr. Thieler

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Versicherungen

Wird eine Immobilie verkauft dann geht der Versicherungsvertrag nach § 97 VVG auf den Erwerber über, wenn er dem Übergang nicht widerspricht. Ein früherer Eintritt in diesen kann vereinbart werden. BGH Urteil vom 17.6.09 IV ZR 43/07.

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Aufwendungsansprüche des Mieters - Verjährung bei Verkauf

Der Mieter, der während der Mietzeit notwendige oder nützliche Verwendungen auf die Mietsache macht, hat unter Umständen einen Erstattungsanspruch wegen seiner Investitionen am Ende der Mietzeit. Vielen Mietern und Vermietern ist die Rechtslage völlig unbekannt, die bei einem Verkauf der Immobilie entsteht.

1.Der Aufwendungsersatz geht nicht auf den neuen Käufer über.

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Eigentumserwerb - Vermieterrechte

Die Vermieterrechte kann der Erwerber einer Immobilie erst dann geltend machen, wenn er im Grundbuch mit der Auflassung = Eigentumsänderung eingetragen ist:

Achtung: Es besteht auch die Möglichkeit, dass schon im Kaufvertrag der Käufer einer Wohnung ermächtigt wird, schon vor Umschreibung im Wohnungsgrundbuch Vermieterrechte wie Mieterhöhungenverlangen im eigenen Namen wahrnehmen kann. Allerdings ist eine derartige Erklärung gegenüber dem Mieter nur wirksam, wenn die Ermächtigung gegenüber dem Mieter offengelegt wird. (LG Berlin, Urteil vom 13.september 2007-67 s65/07).

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