Artikel unter 'Buchstabe N'

Nutzungsentschädigung/ Mietminderung

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 21.02.1990 (NJW-RR 1990, Seite 884) ist ein Mieter, der nach Kündigung, die Mietsache nicht zurückgibt und sie somit dem Vermieter vorenthält, dennoch nicht gehindert, bezüglich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung eine Minderung geltend zu machen.

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Nutzungsentschädigung/ Mietermehrheit

Dem Vermieter steht auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mieter zu, der die Wohnung bereits verlassen und die Schlüssel abgegeben hat, wenn der andere Mieter die Wohnung trotz wirksamer Kündigung weiterhin nutzt. Dieser Anspruch kann nur dann entfallen, wenn der bereits ausgezogene Mieter seiner Räumungspflicht im vollen Umfang gerecht wird, indem er versucht mit allen rechtlichen und tatsächlichen Mitteln gegen den verbliebenen Mieter vorzugehen.

LG Potsdam 11 S 183/08

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Neuvermietung/ Preisvereinbarung

Wird nicht preisgebundener Wohnraum neu vermietet, so darf die vereinbarte Miete nicht mehr als 20% über der Miete die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden. Dabei muss der Vermieter allerdings den Mangel an vergleichbaren Objekten ausnutzen.

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Nichteheliche Lebensgemeinschaft/ Ausgleichsansrpüche

Bei der Prüfung, ob ein Ausgleichsanspruch aus einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft besteht, ist die Vermögenszuordnung im Hinblick auf die während des Zusammenlebens besseren Einkommensverhältnisse des Zuwendenden nicht entscheidend. Ein solcher Anspruch wird regelmäßig dann gegeben sein, wenn beispielsweise gemeinschaftsbezogene Zuwendungen für ein Wohnhaus erfolgt sind und die durch diese Zuwendungen erfolgte Vermögensmehrung beim anderen Partner noch vorhandenist
Der Zuwendungsempfänger kann sich in solchen Fällen regelmäßig nicht darauf berufen, dass die Erwartung, an dem mit seiner Hilfe ausgebauten Haus langfristig partizipieren zu können, nach allgemeinen Maßstäben unbegründet ist, da die Möglichkeit des Scheiterns einer Beziehung könne nie ausgeschlossen werden könne. Einer solchen Erwartung steht weder entgegen, dass der Leistungsempfänger Alleineigentümer der Immobilie ist, noch dass das Errichten eines Eigenheims der Befriedigung des Wohnbedarfs und damit letztlich dem Unterhalt der Familie gedient hat.

BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - XII ZR 190/08 - OLG Schleswig LG Kiel

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Notarhaftung/ Nachfragepflicht

Der Notar muss grundsätzlich bei der Ermittlung des Willens der Urkundsbeteiligten nachfragen, wenn das beabsichtigte Rechtsgeschäft einen Aspekt aufwirft, der üblicherweise zum Gegenstand der vertraglichen Abrede gemacht wird. Diese Pflicht zur Nachfrage besteht insbesondere dann, wenn der Notar konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass einer der Beteiligten ein rechtliches Ergebnis herbeiführen möchte, welches in dem vorbereiteten Urkundsentwurf noch keine Berücksichtigung gefunden hat. Solche Anhaltspunkte können unter Anderem dann vorliegen, wenn der Vertragsentwurf Regelungen nicht enthält, welche in einer Vielzahl gleichartiger Verträge enthalten waren, die einer der Beteiligten zuvor von dem Notar hat beurkunden lassen , und welche ersichtlich wesentlicher Bestandteil des Geschäftsmodell dieses Beteiligten waren.

BGH -III ZR 272/09

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Nießbrauch/ Erhaltungspflicht

Der Eigentümer ist gesetzlich gegenüber dem Nießbraucher nicht verpflichtet, dass Gebäude zu erhalten

LG Berlin 63 S 239/07

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Nutzungsentschädigung

Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht es nicht entgegen dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten.
KG, Beschluss vom 03.06.2010 12U 164/09

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Nachforderung/ Grundsteuer

Diese kann der Vermeiter dann noch rückwirkend geltend machen, solange die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung des früheren Abrechnungszeitraums, nicht abgelaufen ist.

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Nebenkostenabrechnung; Einwendungsfrist

Der Lauf der Einwendungsfrist des Mietes gegen die NKA setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthält sowie die Angaben und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen; sie muss ferner gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein ( LG Frankfurt a.M. v. 07.01.2011)

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Nießbrauch

Der Nießbrauch stellt eine gute Möglichkeit dar, die vorweggenommene Erbfolge durchzuführen und gleichzeitig den Übergeber auch künftig abzusichern. Gleichzeitig sollte aber auch die Möglichkeit eines Erlöschens des Nießbrauches vertraglich geregelt werden, um einen Gläubigerzugriff auf das Nießbrauchrecht gegebenenfalls verhindern zu können.

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Kündigung durch Nießbraucher

Wird bei der Veräußerung eines Grundstückes ein Nießbrauchrecht bestellt im Sinne des § 1030 BGB, dann ändert dies nichts an der Vermieterstellung. Eine Kündigung ist daher nicht vom neuen Eigentümer auszusprechen, sondern durch den Nießbraucher, wenn dieser Vermieter ist. Wird nicht nur für den Vermieter ein Nießbrauchrecht bestellt, sondern auch für dessen Ehefrau, die zuvor nicht Vermieterin war, so muss die vermieterseitige Kündigung dennoch von beiden Inhabern des Nießbrauchrechts ausgesprochen werden.
LG Verden, Urt. v. 20.02.2009 – 1 T 176/08

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Nachbarrecht: Sträucher im Nachbargarten

In Bayern ist folgende Regelung für Sträucher im Nachbargarten zu beachten.

Art 47 AGBGB lautet wie folgt:

„Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück nicht Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden.“

Die Messung des entsprechenden Abstands wird gemäß Art.49 AGBGB durchgeführt, wobei bei Sträuchern von der Mitte der zunächst an der Grenze befindlichen Triebe gemessen wird. Für Gewächse, die schon vor Entstehung des BGB vorhanden waren, gilt Art.51 AGBGB als Sonderregelung. Der Beseitigungsanspruch gemäß Art.47 AGBGB verjährt grundsätzlich in fünf Jahren nach Erkennbarkeit der Grenzverletzung.

Aus Art.47 AGBGB kann demnach ein Beseitigungsanspruch geltend gemacht werden, der allerdings nicht dazu berechtigt, die jeweilige Pflanze selbst zu beseitigen und die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen. Denn das Nachbargrundstück darf nicht betreten werden.

Ein Anspruch auf Kostenersatz der Selbstbeseitigung ergibt sich aber aus § 910 Abs.1 S.1 BGB, wenn Pflanzen die Grundstücksgrenze überschreiten. Bei herüberragenden Zweigen muss gemäß § 910 Abs.1 S.1 BGB dem Nachbarn eine angemessene Frist gesetzt werden, damit dieser die Pflanzen selbst beseitigen kann. Ein Ausschluss des Anspruchs ist gemäß § 910 Abs.2 BGB kommt vorliegend wohl deshalb nicht in Betracht, weil ein giftiger Strauch das Kindeswohl gefährdet.

Die Beseitigungskosten können als ersparte Aufwendungen gemäß §§ 812, 818 BGB geltend gemacht werden.

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Abrechnung der vorausgezahlten Nebenkosten beim Gewerberaummietvertrag

Beim Gewerberaummietvertrag hat der Vermieter die Pflicht, die vorausgezahlten Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Diese Frist endet in der Regel zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Allerding ist diese Jahresfrist im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der bei Wohnraummietverhältnissen anordnet, dass Betriebskostennachforderungen, die später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes kommen , ausgeschlossen sind, ist auf die Gewerberaummiete nicht anwendbar.
Im Übrigen reicht es für eine Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten nicht aus, wenn der Vermieter einzelne Nebenkostenpositionen nicht abgerechnet hat.
BGH, Urt. 27.01.2010 – XII ZR 22/07
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Antrag auf Nachlasspflegschaft durch Vermieter bei Tod des Mieters

Sind dem Vermieter bei Tod des Mieters die Erben unbekannt, so hat der Vermieter die Möglichkeit, beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis „Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses“ zu beantragen.
Ob der Erbe unbekannt ist im Sinne des § 1960 BGB, bestimmt sich im Übrigen nach der  Sicht des Gläubigers, also in diesem Fall nach der Sicht des Vermieters.
OLG Hamm, Beschl. v. 22.06.2010 – 15 W 308/10

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Kein Kündigungsrecht des Gewerberaummieters wegen Nichtraucherschutzgesetz

Die Lage vieler kleiner Gaststätten und Kneipen hat sich gerade in Bayern durch die Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes verschlechtert. Die meisten Kneipenbesitzer haben enorme Umsatzeinbußen seit Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes zu verzeichnen. Trotzdem steht dem Mieter/ Pächter eines Ladenlokals kein außerordentliches Kündigungsrecht im Sinne des § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB  oder Minderungsrecht im Sinne des § 5367 BGB zu.
Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt  in der Regel auch nicht wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage in  Betracht.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Die 10 wichtigsten Tipps zum Thema Nebenkosten

1. Nebenkosten müssen Sie als Mieter nur dann bezahlen oder dürfen Sie als Vermieter nur verlangen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung enthalten ist, dass der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. Nach dem Gesetz muss der Mieter die Nebenkosten nicht tragen, sondern der Vermieter. Nur wenn es richtig im Mietvertrag vereinbart worden ist und zwar eindeutig und klar beispielsweise durch einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, dann hat der Mieter die Nebenkosten zu tragen.

2. Sie haben als Mieter das Recht, die Nebenkostenbelege einzusehen.

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Nebenkosten - Größere Zeitabstände

Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. BGB Urteil vom 11.11.2009,VIII ZR 221/08.

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Nebenkosten - Öltankreinigung

Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. BGH Urteil vom 11.11.2009,VIII ZR 221/08.

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Nebenkosten - Rauchmelder - Wartungskosten

Die Wartungskosten für Rauchmelder sind als sonstige Betriebs-/ Nebenkosten umlegbar (§ 2 Nr.17 Betr.KV9). (AG Lübeck  NZM 2008, 929).

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Nebenkostenumlage - Wohnfläche

Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem  Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

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Nebenkosten - Wasserkosten

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird. (BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 69/09 Grundeigentum 2010,117).

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Nebenkosten - Gartenpflege

Die Kostenumlage der Gartenpflege kann wirksam im Mietvertrag vereinbart werden, soweit der oder die Mieter den Garten auch uneingeschränkt nutzen können. Hat der Vermieter die Gartenpflege vertraglich seinem Mieter übertragen, dann kann er eigens aufgewendete Gartenpflegekosten nicht mehr auf den oder die Mieter umlegen.

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Nebenkostenabrechnung - Zugang

Im Wohnraummietrecht muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb der 12 Monatsfrist dem Mieter zugehen. Nicht ausreichend ist, dass die Abrechnung von dem Mieter innerhalb der 12 Monatsfrist verschickt wurde, weil für die Einhaltung der Frist der Zugang entscheident ist. (BGH VIII  ZR 107/08).

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Nebenkosten - Hausmeisterfirma

Die Kosten einer Hausmeisterfirma sind umlegbar, soweit eine entsprechende wirksame Nebenkostenvereinbarung vorliegt. (AG Köln WM 1999, 466).

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Nebenkostenbelege - Fotografieren

Der Mieter kann Nebenkostenbelege des Vermieters fotografieren. (AG München 412C34593/08).

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Beirat - Nichtwohnungseigentümer

Die Wahl des Nichtwohnungseigentümer in den Beirat ist mit § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht vereinbar, LG Karlsruhe, Beschluss vom 13.3.2009 Aktz. 11 S22/09.

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Vertiefung des Nachbargrundstücks

Gegen eine unzulässige Vertiefung des Nachbargrundstücks, die die Bodenfestigkeit des eigenen Grundstücks bedroht, kann der Eigentümer gemäß § 1004 BGB Abs 1 i.V mit 1004 BGB Unterlassungsklage einreichen. Der durch eine Vertiefung in seinem Eigentum im Sinne  des § 909 BGB in seinem Eigentum beeinträchtigte Eigentümer kann verlangen, dass der Boden seines Grundstücks durch eine genügende anderweitige Befestigung wieder so belastbar wird, wie es vor der Störung der Fall war.

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Wohnung - Gewerbliche Nutzung

Am 14.juli 2009 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen IIIII ZR165/08 entschieden, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach Aussen in Erscheinung treten, der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden muss. Er kann jedoch nach Treu und Gauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs und Beweislast.

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Wohnung - Gewerbliche Nutzung ?

Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, entgegen dem Wohnungsmietvertrag die Wohnung gewerblich zu nutzen.

Ausnahmen gibt es, wenn die gewerbliche Nutzung sich nur auf einen untergeordneten Teilbereich bezieht und kaum Kundenverkehr gegeben ist.

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Niessbrauch an Immobilien

Unter Niessbrauch an einer Immobilie versteht man die rechtliche Vereinbarung zwischen Verkäufer einer Immobilie und den Erwerber, dass der Käufer zwar Eigentümer der Immobilie wird, dass der Veräusserer zu seinen Lebzeiten das Nutzungsrecht an der Immobilie weiter behält. Er hat das Recht die Immobilie weiter zu besitzen, kann in ihr wohnen oder sie weitervermieten.

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