Artikel unter 'Mietbeginn'

Mietbeginn - Mängel

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache stehen dem Mieter spezielle Gewährleistungsansprüche zu. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Ansprüche:

1. Erhaltungsanspruch

Es handelt sich hierbei um die Hauptleistungspflicht des Vermieters.

Bei einem Mangel steht dem Mieter ein Erfüllungsanspruch gem. § 535 I 2 BGB zu. Dieser besagt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat, und diesen Zustand während der gesamten Mietdauer auch aufrechterhalten muss. Bei einem Mangel ist es deshalb egal, wann dieser entstanden ist oder ob der Vermieter diesen zu vertreten hat. Denn der Vermieter ist erstmal grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreien Zustand zu übergeben, aber auch diese in diesem Zustand zu erhalten.
Nur in ganz extremen Fällen kann der Erfüllungsanspruch des Mieters mal nicht durchsetzbar sein. Dann spricht man von einer „Überschreitung der Opfergrenze“ welche sich aus § 275 II BGb aufgrund der wirtschaftlichen Unmöglichkeit für den Vermieter ergibt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der gegenseitigen Parteiinteressen entschieden werden. Es kommt dabei darauf an, ob zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Wert des Mietobjekts und dem aus ihm vom Vermieter zu ziehenden Einnahmen ein krasses Missverhältnis besteht. Ein solches Missverhältnis wurde beispielsweise für den fall angenommen, in dem die Reparaturkosten das 12-fache der Jahresmiete überschritten haben.

Wichtig zu wissen ist, dass der Erfüllungsanspruch des Mieters niemals verjähren kann. Denn es handelt sich um einen Gebrauchserhaltungsanspruch des Mieters, der über die gesamte Dauer des Mietverhältnis besteht und deshalb Tag für Tag neu begründet wird. Aufgrund des Erfüllungsanspruch ist der Mieter berechtigt die Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel behoben wurde, § 320 BGB. Zwar handelt es sich hierbei um eine Einrede , jedoch muss sich der Mieter auf diese nicht mal ausdrücklich berufen. Vielmehr wird er lediglich zu einer Zahlung der Miete Zug um Zug gegen Mangelbehebung verurteilt, § 322 BGB.

Somit wird auch klar, dass dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters in dem Zeitpunkt wieder erlischt, in welchem der Vermieter den Mangel wieder behoben hat.

Ferner muss beachtet werden, dass dieses Zurückbehaltungsrecht auch dann erlischt, wenn das Mietsgebäude verkauft oder versteigert wird. Denn dann gilt die Erfüllungseinrede nur noch dem neuen Vermieter gegenüber. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass nun das Mietverhätnis mit dem neuen Vermieter gem. § 566 BGB als geschlossen gilt.
Wissen muss der Mieter, dass er den Mietzins an den Vermieter alsbald nachzahlen muss, sobald der Mangel behoben wurde. Denn die Mietzinszahlung kann lediglich bis zur Mangelbeseitigung zurückbezahlt werden, entfällt aber nicht.

2. Minderungsanspruch

a.) Mietminderung

Ein Anspruch auf Minderung der Miete steht dem Mieter dann zu, wenn bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache oder während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache besteht, § 536 I BGB. Der BGH definiert einen solchen Mangel an der Mietsache, als eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dieser Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Parteien konkret vorausgesetztem Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern. Es handelt sich also um einen subjektiven Mängelbegriff, da die Parteien den geschuldeten Zustand festlegen.

Eine Besonderheit besteht bei der Minderung darin, dass der Mieter sich auf sein Minderungsrecht nicht berufen muss, denn es handelt sich um eine rechtsvernichtende Einwendung kraft Gesetzes. Er ist solange und soweit zur Minderung berechtigt, als die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist.

b.) Erheblichkeit

Zu beachten ist aber, dass nicht jeder auch nur geringfügige Mangel den Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gesetz sagt dazu, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht bleiben muss, § 536 I 3 BGB. Ein solcher unerheblicher Mangle liegt vor, wenn dieser schnell und mit geringfügigen Mitteln zu beheben ist.
Etwas anderes gilt aber für den Fall, in welchem gerade eine Eigenschaft der Mietsache zugesichert wurde, § 536 II. Denn dann führen auch unerhebliche Beeinträchtigungen zu einem Mangel. Eine solche Zusicherung liegt etwa vor, wenn der Vermieter ausdrücklich oder durch stillschweigende Erklärung, welche auch Vertragsinhalt geworden sein muss, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

c.) Auschluss

Die Minderung kann aus folgenden Gründen ausgeschlossen sein:

aa.) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss, § 536 b BGB
Es muss also eine Abweichung der Beschaffenheit, ein Mangel, bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben und der Mieter muss genau diese Abweichung bei Vertragsschluss positiv gekannt haben. Insbesondere muss dem Mieter die Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit bewusst gewesen sein. Deshalb reicht alleine die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts ebenso wenig aus, wie die Kenntnis davon, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist.
Hatte der Mieter nur aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis von dem Mangel, gehen seine Minderungsansprüche dann nicht verlustig, wenn der Vermieter seinerseits den Mangel arglistig verschwiegen, oder die Fehlerfreiheit arglistig vorgespiegelt hat.

bb.)Vorbehaltslose Zahlung, § 536 b BGB
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Miete vorbehaltslos weiter, verliert er seine Mängelrechte. Grund hierzu ist, dass der Mieter bei einer vorbehaltslosen Zahlung dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er durch den Mangel nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird.
Diesem Einwand kann der Mieter entgehen, indem er die Mietsache zwar abnimmt, aber Zahlung der Miete nur unter vorbehalt leistet. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vorbehalt auf die einzelnen Mängel bezieht. Denn ein allgemein erklärter Vorbehalt genügt nicht, um seine Mängel aufrechtzuerhalten.

cc.) Verletzung der Anzeigepflicht, § 536c II BGB
Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen, alsbald er von diesem Kenntnis erlangt. Denn er ist als Mieter näher an dem Mietobjekt als der Vermieter, so dass er dem Vermieter die Möglichkeit geben muss, von der Mangelhaftigkeit zu erfahren. Es handelt sich somit um eine Obliegenheit des Mieters. Für die Mangelanzeige ist keine vorgeschrieben. Doch wird zu einer schriftlichen Mängelanzeige geraten.

dd.) Verursachung des Mangels durch den Mieter, § 326 II 1 BGB
Selbstverständlich muss der Vermieter nicht für solche Mängel die Verantwortung tragen, welche der Mieter selbst verursacht hat.

ee.) Annahmeverzug des Mieters, § 326 II 1 BGB
Mängelansprüche sind schließlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt. Etwa indem er die Handwerker nicht für Reparaturzwecke in die Wohnung lässt. Das gleiche gilt, wenn der Mieter sich in Verzug befindet, also die angebotenen Mängelleistung nicht annimmt. Jedoch entfällt der Annahmeverzug zu dem Zeitpunkt, indem sich der Mieter mit der Mängelbeseitigung einverstanden erklärt.

3. Schadenersatzanspruch

Ist ein Mangel bei vertragsschluss bereits vorhanden (a), oder entsteht ein solcher Mangel wegen eines Umstandes den der Vermieter zu vertreten hat (b), oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (c), kann der Mieter Schadenersatz verlangen, § 536a I BGB, Dieses Recht kann der Mieter sogar unbeschadet seiner Minderungsrechte geltend machen, § 536a I 2 BGB

a.) Mangel bei Vertragsschluss vorhanden
Ist der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden, kommt es auf ein Verschulden des Vermieters erst gar nicht an. Denn ein Schadenersatzanspruch besteht schon allein aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter die Mietsache mangelfrei zu übergeben hat. Hierzu muss der Mangel bei Vertragsschluss noch nicht einmal sichtbar gewesen oder irgendwo hervorgetreten sein, noch muss der Mangel seine schädlichen Auswirkungen gezeigt haben. Es genügt vielmehr, dass die für den Mangel erforderliche Gefahrenquelle bereits vorhanden war oder die Ursache hierfür schon gelegt wurde.

b.) Mangel nach Vertragsschluss
Tritt ein Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so muss der Vermieter diesen auch verschuldet haben. Hierzu genügt auch ein Verschulden durch Fahrlässigkeit. Der Vermieter hat einen Mangel dann zu vertreten, wenn er seiner Erhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB nicht nachkommt. Hierzu gehören z.B. Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen und Reparaturen.

c.) Nicht vom Vermieter zu vertretender nachträglicher Mangel
Liegt ein nachträglicher Mangel vor, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, hat dieser dennoch Schadenersatz zu leisten, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Erforderlich ist, dass der Vermieter eine Mahnung erhalten hat, in der er aufgefordert wurde, den Mangel zu beseitigen, § 286 I BGB.

d.) Ausschluss
Auch können die Schadenersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen sein. Hierbei gelten die gleichen Grundsätze, wie diese die bei der Mietminderung bereits erläutert wurden.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung


Themen

Links

Feeds