Artikel unter 'Makler'

Überhöhte Maklerprovision im Kaufvertrag: Keine Verpflichtung des Verkaufsberechtigten!

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt der Vorkaufsberechtige als neuer Käufer in der Regel einen Kaufvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Dazu gehört oft auch eine Maklerklausel, wonach eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Ist diese Provision aber in einer unüblichen Höhe vereinbart, schuldet der Vorkaufsberechtigte dem Makler nichts, vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – AZ.: I ZR 5/15.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makleralleinauftrag/ Anforderungen

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag kann nicht auf der Grundlage eines Formularvertrags geschlossen werden. Vielmehr bedarf es einer individualvertraglichen Vereinbarung. Dies dient dem Schutz desjenigen, der die Maklerleistung in Anspruch nehmen will, da er hier bei der Erstellung des ihn in seiner Verfügungsgewalt einschränkenden Vertrages zumindest mitwirken kann.

LG Nürnberg O 190/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Übersendung eines Exposés durch den Makler ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn in den angefügten Geschäftsbedingungen festgelegt wird, dass der Empfänger bei Weitergabe des Exposés an Dritte für die Courtage haften und mit dem Zugang ein Maklervertrag zustande kommen soll. Auch die Aufnahme einer Maklerklausel in den Kaufvertrag bedeutet nicht, dass die bisherigen Erklärungen des Maklers unbeachtlich sein sollen.
Die Frage, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist, hat besondere Bedeutung für die Frage, ob der Makler ein Provisionsanspruch hat und ob der Makler gegebenenfalls für Pflichtverletzung seinerseits haften muss.

OLG Hamburg 13 U 27/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Mängelaufklärung

Sind dem Makler Mängel am Kaufobjekt bekannt, muss er die Käufer darüber aufklären. Tut er dies nicht, ist er zu Schadensersatzzahlungen aufgrund von Pflichtverletzungen aus seinem Maklervertrag verpflichtet.

OLG Hamburg 13 U 27/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Erlöschen des Provisionsanspruchs

• Erlöschen durch Anfechtung des Maklervertrags
Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt bei Anfechtung nach §§ 119 ff. BGB des Maklervertrags gemäß §142. Bereits geleistete Zahlung sind im Wege des Bereicherungsrechts herauszuverlangen. Allerdings könnte dem Makler ein Gegenanspruch aus § 122 BGB zustehen, wenn ihm dadurch ein Schaden entstanden ist, dass er auf das bestehen des Vertrages vertraut hat.

• Erlöschen durch Anfechtung des Hauptvertrags/ durch Rücktritt vom Hauptvertrags
Fällt der Hauptvertrag nach Vertragsschlus wegen einer Anfechtung oder eines Rücktritts, entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers.

• Erlöschen durch Verflechtung
Wenn eine irgendwie geartete Verflechtung zwischen dem Makler und der Person, mit der der Hauptvertrag zustande kommt, besteht, kann der Provisionsanspruch auch entfallen. Insbesondere erlischt der Provisionsanspruch dann, wenn der Makler Gesellschaftsrechtlich mit der Person verbunden ist, oder wenn der Makler an der Vertragsgegnerin des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäft maßgeblich beteiligt ist oder sie beherrscht.

• Erlöschen wegen Treuepflichtverletzung
Eine den Provisionsanspruch zu Fall bringende Treuepflichtverletzung liegt dann vor, wenn der Makler vorsätzlich oder in grob fahrlässiger, dem Vorsatz nahe kommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider handelt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietverwaltungsvertrag/ Auflösung

Normalerweise hat der Eigentümer kein Interesse daran, den Objektverwaltungsvertrag nach dem Verkauf der Immobilie aufrecht zu erhalten. Dieser entfällt jedoch auch nicht automatisch mit Veräußerung der Immobilie. Zwar steht der Mietverwaltungsvertrag einem Verkauf des Objekts auch nicht aus Referenzgründen entgegen, dennoch bleibt der Veräußerer verpflichtet dem Makler den vereinbarten Lohn bis zum nächst möglichen Kündigungstermin oder Ablauf des Vertrages zu entrichten. Der Makler muss sich die ersparten Aufwendungen vom Lohn abziehen lassen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

MITEIGENTÜMER-VERMIETUNGSVERWEIGERUNG

Verweigert der Vermieter überraschend die Wohnungsüberlassung ,weil der Miteigentümer der Wohnung den Mietvertrag nicht genehmigt ,kann der Schadensersatzanspruch des Mieters die Mietdifferenz und Mehrkosten für die Ersatzwohnung und den E rsatz der ursprünglich geleisteten Maklerprovision einbeziehen,nicht jedoch den persönlichen Arbeitseinsatz des Mieters für den vergeblichen  Umzug in das Haus des Vermieters (.AG Hamburg22.12.2005,914 C445/05)

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerrecht: Sonstige Ansprüche

Sonstige Ansprüche eines Maklers

1. Aufwendungsersatz

Regelmäßig tätigt der Makler Aufwendungen, also freiwillige Vermögensopfer, um dem Auftraggeber Interessenten nachzuweisen oder diese zu vermitteln. Dabei kann er diese vom Auftraggeber ersetzt verlangen, auch wenn der Vertrag nicht zustande kommt, jedoch nur, wenn dies vereinbart wurde, § 652 II S.1, 2. Dazu zählen etwaige Post-, Telekommunikationskosten, Fahrtkosten, Inserierungskosten und ähnliches. Nicht dazu zu zählen ist die Arbeitszeit als sog. Generalunkosten und der entgangene Gewinn.

Im Erfolgsfalle kann der Makler neben der Provision auch die Aufwendungen ersetzt verlangen. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 652 II S.2, wonach der Makler Aufwendungsersatz auch dann verlanden kann, wenn das Grundgeschäft nicht zustande kommt. Erst recht muss dies danach für den Fall gelten, wenn er den Vertrag erfolgreich vermittelt/nachweist.

2. Erfolgsunabhängige Provision

Entsprechend der gesetzlichen Fassung des Provisionsanspruches, kann der Makler diesen nur verlangen, wenn das Grundgeschäft erfolgreich zustande kommt.

Eine sog. erfolgsunabhängige Provisionsvergütung, also eine, bei der gerade das Zustandekommen des Grundgeschäfts nicht notwendig ist, kann lediglich im Rahmen einer Individualabrede zwischen dem Makler und seiner Vertragspartei vereinbart werden. Vorformulierte Abreden dahingehend sind mit den §§ 307 ff. unvereinbar. Die erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung stellt keinen Maklervertrag als solchen dar.

Für die Wirksamkeit eines solchen Versprechens ist es notwendig, dass der Auftraggeber vor Abschluss dieser Vereinbarung über die Umstände aufgeklärt wurde, die der Maklertätigkeit entgegenstanden.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerrecht: Einwendungen und Einreden

Einwendungen und Einreden

Die Ansprüche des Maklers können seine Vertragspartner durch Geltendmachung von Einwendungen und Einreden, die wiederum teilweise von Gesetzes wegen zu berücksichtigen sind, diesem entgegenhalten.

1. Allgemeine Einwendungen und Einreden

Dies richtet sich nach allgemeinen Vorschriften, wie beispielsweise den §§ 104, 116 ff., 125, 134, 138, 119 ff., 242, 273, 320 ff., 323 ff., 195 ff. BGB.

Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass Verstöße gegen das Rechtsberatungsgesetz, im Rahmen einer Verpflichtung des Maklers zur Ausarbeitung eines Kaufvertragsentwurfes, nicht zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruches führen.

Bei Besichtigung einer Immobilie und dabei erfolgter Unterschrift mit Beauftragung eines Maklers, liegt jedenfalls keine Möglichkeit zum Widerruf gemäß § 312. Dies deshalb, weil es an einer typischen Haustürgeschäftssituation fehlt. Der Makler wird ja besonders bestellt.

2. Maklerrechtliche Einwendungen

a) Einwendungen aus § 654

Besondere Möglichkeiten hierzu bietet das Gesetz im Bereich der maklerrechtlichen Einwendungen mit § 654. Danach ist der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen teil tätig geworden ist.
Verwirkung

Verwirkung liegt bei schwerwiegendem Verschulden vor, das heißt der Makler muss vorsätzlich oder leichtfertig (besonders grobes Außerachtlassen der erforderlichen Sorgfalt) den Interessen seines Auftraggebers zuwiderhandeln, so dass er seines Lohnes unwürdig wird. Beispielsweise wären es das Verschweigen der Tatsache, dass das Grundstück sich in der Zwangsversteigerung befindet oder unzutreffende Angaben im Exposé, eine Erklärung gegenüber dem Käufer, der vom Verkäufer verlangte Kaufpreis sei viel zu hoch.

Vertragsverletzungen

Bei schuldhafter Verletzung der Vertragspflichten, die jedoch nicht zum Entfallen des Provisionsanspruches führen, kann der Auftraggeber/Maklerkunde mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und ihn den Makler gemäß § 273 entgegenhalten.

Dabei ist zunächst Voraussetzung, dass ein solcher Schadensersatz nach § 280 I besteht. Eine solche Vertragspflichtverletzung können beispielsweise die Nichtwei-tergabe von Zweifeln an der Leistungsfähigkeit des Vertragspartners oder die positive Kenntnis über das Fehlen eines Bebauungsplans oder auch die Nichtaufklärung über bestimmte bereits ausgesprochene Verbote begründen.

Doppeltätigkeit

Die Doppeltätigkeit als solche ist dem Makler per se nicht verboten, so dass von beiden Vertragspartnern die Provision verlangt werden kann. Ausnahmsweise ist sie aber dann unzulässig, wenn Fälle von Interessenkollisionen vorliegen. Es kommt dabei entscheidend auf die entfaltete Tätigkeit des Maklers an, nicht jedoch auf das Grundgeschäft. Eine Interessenkollision liegt vor, wenn der Makler in irgendeiner Form am Immobiliengeschäft selbständig beteiligt ist.

Bei beiderseitigen Vermittlungen ist eine Vertragswidrigkeit trotz bestehender Interessenkollision dann nicht gegeben, wenn dem Makler dies vertraglich gestattet wird.

b) Reservierungsvereinbarungen

Reservierungsvereinbarungen, also Vereinbarungen, mit denen sich die Parteien verpflichten, ein Objekt für den jeweiligen Vertragspartner für einen bestimmten Zeitraum „zurückzuhalten“, sind als solche regelmäßig unzulässig. Der Auftragge-ber ist kraft seiner Entschließungsfreiheit jederzeit in der Lage, das Grundgeschäft mit einer beliebigen Person abzuschließen. Die Reservierung wirkt somit nur zwischen dem Makler und der Partei für die reserviert werden soll, verpflichtet den Auftraggeber (Verkäufer oder Vermieter) jedoch nicht.

Der Makler verpflichtet sich folglich dazu, mit dem Verkäufer zu verhandeln und diesen seinerseits zur Reservierung zu bewegen, während er, gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr, sich außerdem verpflichtet, keine weiteren Interessenten anzuwerben, keine weiteren Kauf/Mietverhandlungen zu führen und von anderweitigen Reservierungsvereinbarungen abzusehen. Die Hingabe der Reservierungsgebühr muss für einen bestimmten Zeitraum der Reservierung erfolgen. Dem zuwider laufende Reservierungen sind mit Rücksicht auf § 138 nichtig. Eine Reservierungsgebühr, die 10-15% der geschuldeten Provision übersteigt, wird als überzogen angesehen.

Die Vereinbarung von Reservierungen im Rahmen von formularmäßig gestellten AGB sind als mit §§ 307 ff. unvereinbar anzusehen.

Als Beispiele für auch sonst unwirksame Klauseln in AGB von Maklern können vorgebracht werden: provisionspflichtige Folgeverträge, erfolgsunabhängige Provisionsversprechen sowie Vorkenntnisklauseln.

Reservierungsvereinbarungen sind wirksam, wenn sie individualvertraglich geregelt werden.

c) Verflechtungen

Zum Ausschluss des Provisionsanspruches führen ebenfalls Verflechtungen, also Verbindungen zwischen der Hauptvertragspartei und dem Makler in der Weise, dass eine unabhängige Meinungsbildung ausgeschlossen wird. Dies ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn der Makler Stellvertreter der Vertragsgegenseite beim Abschluss des von ihm vermittelten Grundgeschäfts ist oder die Verkäufer-GmbH und die Makler-GmbH den gleichen Geschäftsführer haben. Allein die Ehe zwischen dem Makler und dem Vertragsgegner führt als solche noch nicht zu einer solchen Verflechtung, ebenso wenig freundschaftliche Beziehungen zwischen Makler und den Vertragsparteien.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerrecht: Fragen zur Provision

Fragen zur Provision

Die Provision des Maklers kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Etwaige Gebührenordnungen oder Richtlinien bestehen und begrenzen den Anspruch nicht. Bei Wohnungsvermittlungsverträgen wird die Provisionshöhe jedoch durch § 8 I Nr.2 WoVermG auf maximal zwei Monatsmieten beschränkt. Dem Provisionsanspruch kann jedoch der Einwand der Sittenwidrigkeit entgegengebracht werden, § 138, was Nichtigkeit zur Folge hat.

1. Übliche Provision

Gemäß § 653 gilt der Maklerlohn als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ist die jeweilige Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist beim Bestehen einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Von einer stillschweigenden Vereinbarung wird immer dann gesprochen, wenn die Parteien weder eine schriftliche noch eine mündliche Abrede dahingehend getroffen haben, wie hoch die Tätigkeit zu vergüten ist.

Der jeweils übliche Lohn wird jedoch nicht durch bestimmte Vorschriften festgelegt und variiert regional. In Süddeutschland, insbesondere in Bayern, wird für Immobilien- und Grundstückskaufverträge eine Gesamtprovision von 5-6% zuzüglich Umsatzsteuer, bei einer Verteilung von 2-3 % auf den Verkäufer und 3% auf den Käufer jeweils zuzüglich Umsatzsteuer als üblich angesehen. In Nord-deutschland ist es adäquat, dass die gesamte Provision vom Verkäufer getragen wird. Oftmals werden auch die Gebührensätze von Mietverbänden als Maßstab zur Bestimmung der Höhe hinzugezogen.

Bei Unternehmensverkäufen ist der Kaufpreis aus der Differenz der Aktiva zu den Passiva zu ermitteln, ohne dass dabei die vom Käufer übernommenen Schulden hinzugerechnet würden.

2. Doppelprovision

In Abweichung zum § 653 ist ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 652 I, dass der jeweils andere Vertragspartner von der seitens der anderen Partei bezahlten Provisionshöhe Kenntnis haben soll. Dies hat den Zweck, dass die Provision bei der Bemessung des Kauf bzw. Verkaufspreises miteinbezogen werden kann.

Allerdings ist diese Kenntnis dann nicht relevant, wenn das Grundgeschäft unabhängig von ihr in dieser Höhe geschlossen worden wäre.

Weil der Makler für beide Seiten tätig werden kann ist eine Doppelprovision zulässig. Gleichwohl darf er sich nicht dem Vorwurf einer Interessenkollision oder Parteilichkeit aussetzen, so dass regelmäßig anzuraten ist, die Doppeltätigkeit beiden Seiten zu eröffnen.

3. Abwälzung der Provision

Weil die Auftraggeber aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig ein Interesse daran haben, die eigenen Kosten zu senken, wird versucht die Provisionslast auf andere zu übertragen. Hierbei können verschiedene schuldrechtliche Modelle eingesetzt werden.

a) Vertrag zugunsten Dritter

Der Vertrag zugunsten Dritter gibt dem Makler einen vom Bestand des Grundgeschäfts unabhängigen Anspruch gegen den aus diesem Vertrag Verpflichteten, §§ 328 ff.

Dabei schuldet der Auftraggeber die Provision. Diese Verpflichtung wird durch den Vertrag zugunsten Dritter zum Erlöschen gebracht, infolge dessen sich der Dritte gegenüber dem Makler zur Zahlung der Provision verpflichtet und/oder aus dieser Schuld an den Makler zahlt.

Regelmäßig werden solche Klauseln in notariellen Kaufverträgen auf Wunsch der Makler hineingeschrieben. Eine Maklerklausel muss jedoch in den notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden, wenn bei der Beurkundung gere-gelt wird, dass die Übernahme der Provisionszahlung durch die andere Partei zu erfolgen habe. Entsprechendes gilt für Freistellungsklauseln.

Davon zu unterscheiden sind sogenannte Nachweisklauseln, mit denen der Makler sich eine Beweiserleichterung hinsichtlich seiner Ansprüche verschaffen möchte, jedoch keine Abwälzung der Provisionsansprüche beabsichtigt, so beispielsweise, wenn die Kaufvertragsparteien bestätigen, dass der Vertrag durch Vermittlung eines bestimmten Maklers erfolgte, wobei mit dieser Erklärung keine über den Maklervertrag hinausreichenden Verpflichtungen übernommen werden.

b) Schuldübernahme

Die Schuldübernahme ist den §§ 414, 415 geregelt und hat zur Folge, dass an die Stelle des alten Schuldners ein neuer Schuldner tritt. Dabei wird der alte Schuldner von seiner Verpflichtung zur Provisionszahlung frei, demnach erfolgt eine Auswechslung des jeweiligen Schuldners. Eine Einigung zwischen altem und neuem Schuldner in dieser Weise ist aber nicht ausreichend. Vielmehr muss die Einigung zwischen dem Schuldübernehmer und dem Makler (§ 414) oder zwischen Schuldübernehmer und dem alten Schuldner, wobei der Makler dies genehmigen müsste (§ 415).

Der Makler hat einen unmittelbaren Anspruch gegen den Übernehmenden.

c) Vertragsübernahme

Vertragsübernahme meint die unbeschränkte Übernahme von Verpflichtungen aus dem zu übernehmenden Vertrag, nicht hingegen die Übernahme einzelner Ver-pflichtungen, wie der Provisionsschuld, wie es bei der reinen Schuldübernahme der Fall ist (§§ 414, 415). Dabei erlöschen sämtliche Verpflichtungen des alten Vertragspartners, wobei sie in der Person des neuen Partners zur Entstehung gelangen. Es erfolgt ein vollständiger Eintritt in die bisherige Rechtsposition.

Auch hier hat der Makler einen unmittelbaren Anspruch gegen den neuen Schuldner.

4. Sittenwidrige Provision

§ 138 spricht die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften aus, die gegen die guten Sitten verstoßen. Danach ist ein Rechtsgeschäft insbesondere, es handelt sich nicht um eine abschließende Aufzählung im Gesetz, dann nichtig, wenn jemand ein Rechts-geschäft unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vorteile versprechen lässt, die im auffälligen Missverhältnis zur (erbrachten) Leistung stehen.

Das ist regelmäßig der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen der erbrachten Leistung und der dafür hingegebenen Gegenleistung vorliegt. Starre Grenzen gibt es in diesem Bereich nicht, so dass immer eine sachgerechte Einzelfallabwägung vorzunehmen ist. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hält jedoch eine Provision von circa 28% für überhöht und somit sittenwidrig. Diejenige Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit der Provision beruft, hat diese darzulegen und zu beweisen. Dabei wird gefordert, dass nachgewiesen wird, dass die Provision völlig aus dem Rahmen fällt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerrecht: Der Provisionsanspruch

Der Provisionsanspruch

Der Provisionsanspruch eines Maklers ergibt sich aus § 652 I und wird als soge-nannte Maklercourtage bezeichnet. Voraussetzungen für dessen Bestehen sind:

1. ein wirksamer Maklervertrag

2. die Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlungstätigkeit)

3. ein bestandskräftiges Grundgeschäft

4. die Kausalität.

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, das heißt fehlt eine von ihnen, ist der Vertrag nicht wirksam zustande gekommen. Von diesen kann der Makler selbständig lediglich den Abschluss des Maklervertrages und die Tätigkeit beeinflussen. Auf die übrigen Voraussetzungen kann er jedenfalls mittelbar ein-wirken, weil sie von seinem Verhalten abhängig sind.

1. Maklervertrag

Die Wirksamkeit des Maklervertrages beurteilt sich anhand allgemeiner Regeln.

a) Abschluss des Vertrages

Der Vertragsabschluss erfolgt durch Angebot und Annahme (§§ 145 ff.), also durch zwei aufeinander inhaltlich abgestimmte, einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen. Diese müssen jeweils abgegeben werden und dem Vertrags-partner zugegangen sein (§ 130). Bei nicht vollgeschäftsfähigen Personen sind die §§ 104 ff. besonders zu beachten.

Die Einschaltung mehrerer Makler ist grundsätzlich zulässig.

Exkurs: Man differenziert zwischen einzelnen Typen von Maklerverträgen. Dabei gilt es diese teilweise von anderen Vertragsarten abzugrenzen.

Einfacher Maklerauftrag

Diese Form des Maklervertrages wird direkt in § 652 geregelt. Dabei ist der Auf-traggeber zur Einschaltung weiterer Makler berechtigt. Eine bestimmte Leis-tungsverpflichtung entsteht hierbei noch nicht. Seine Vergütung steht und fällt allein mit dem Eintritt des vom Auftraggeber erstrebten Erfolges. Einen be-stimmten Erfolg herbeizuführen, verpflichtet sich der Makler jedoch nicht.

Auftrag/Geschäftsbesorgungsvertrag

Diese Verträge unterscheiden sich vom Maklervertrag dadurch, dass sie unent-geltlich  (Auftrag, § 662) sind und keine Verpflichtung zum Tätig-Werden besteht (Geschäftsbesorgungsvertrag, § 675).

Maklerdienstvertrag

Der Maklervertrag begründet keine Pflicht zum Tätig-Werden, genauso wenig eine Pflicht zur erfolgsunabhängigen Vergütung. Liegt eine dieser Voraussetzungen vor oder soll der Makler trotzdem tätig werden, so spricht man vom Maklerdienstvertrag. Hierbei unterscheidet man den Alleinauftrag und den qualifizierten Auftrag:

Alleinauftrag

Diese Ausgestaltung sieht vor, dass der Auftraggeber nicht befugt ist, einen weiteren Makler einzuschalten. Der Makler ist hiernach jedoch zur Tätigkeit für den Auftraggeber verpflichtet.

Qualifizierter Alleinauftrag

Danach ist es dem Auftraggeber verwehrt, das Grundgeschäft abzuschließen, ohne dabei den Makler hinzuzuziehen. Diese Vereinbarung muss individuell zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Jeder Interessent ist dabei an den Makler direkt zu verweisen bzw. der Makler ist in die Vertragsverhandlungen einzube-ziehen.

Maklerwerkvertrag

In diesem Rahmen müsste sich der Makler verpflichten, einen bestimmten Erfolg herbeizuführen. Damit ergibt sich zugleich die Verpflichtung für den Eintritt dieses Erfolges einstehen zu wollen. Das wäre namentlich der Fall, wenn es um die Be-schaffung einer bestimmten Finanzierung geht.

b) Wirksamkeit

Etwaige Unwirksamkeitsgründe können sich aus allgemeinen Gründen ergeben, so unter anderem aus den §§ 134, 138, 119 ff.

Eine besondere Form ist für den Maklervertrag grundsätzlich nicht einzuhalten, das heißt er kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Dabei kann sich die Schriftform aber aus besonderen Vorschriften ergeben (beispielsweise den §§ 492, 655b).

Regelmäßig wird schon allein wegen möglicher Beweisschwierigkeiten der formlos abgeschlossenen Verträge die Schriftform gewählt.

c) Vertragsinhalt

Der Vertrag ist auf Nachweis oder Vermittlung des Grundgeschäfts gerichtet. Dabei kann er auf Herbeiführung eines Vertrages mit einem Dritten gerichtet sein (beispielsweise gibt ein Neffe gegenüber dem Makler an, ein Wochenendhaus für seinen Onkel zu suchen und der Makler weist ein solches unter Hinweis auf den Provisionsanspruch nach).

Als Mindeststandards sollten in einem Maklervertrag folgende Voraussetzungen geregelt sein:

 Angabe der Art des Grundgeschäfts,

 Angabe der Vertragsparteien,

 Art des Maklervertrages (vergleiche Exkurs),

 Tätigkeit,

 Höhe veranschlagter Provisionszahlung,

 Provisionsverpflichteter,

 Vertragslaufzeit sowie bestimmte Kündigungsfristen.

Im Einzelnen ist die Ausgestaltung den Parteien entsprechend ihrer Entscheidungs-freiheit überlassen.

d) Dauer und Beendigung

Der Maklervertrag ist grundsätzlich von unbestimmter Dauer. Auch hier können die Parteien jedoch anderweitige Regelungen treffen.

Die Beendigung erfolgt dabei regelmäßig durch Kündigung, die jederzeit erfolgen kann. Wird eine Vertragsdauer vereinbart, so kann Kündigung auf wichtigem Grund gemäß § 314 erfolgen. Auch sind die Vertragsaufhebung sowie bei befris-teten Verträgen die Beendigung durch Fristablauf möglich. Die Anfechtung beendet den Vertrag ebenso (mit Wirkung für die Vergangenheit).

Der erfolgreiche Abschluss des Grundgeschäfts kann ebenfalls den Maklervertrag beenden.

Stirbt der Makler, endet der Vertrag ebenfalls. Ein möglicherweise bereits entstandener Provisionsanspruch geht auf seine Erben über. Bei Tod des/der Auftraggeber können die Erben kündigen (Prinzip der Universalsukzession).

Jedenfalls hat die Beendigung nur Wirkung für die Zukunft, das heißt der Auftrag-geber kann sich seiner Vergütungspflicht nicht durch eine Kündigung entziehen, wenn der Makler seine Leistung während der Vertragsdauer erbringt, auch dann nicht, wenn das Grundgeschäft erst später zum Abschluss gebracht wird.

2. Maklertätigkeit

Die Tätigkeit als solche muss im Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss und/oder in der Vermittlung liegen. Andere Tätigkeiten, mögen sie auch noch so nützlich für den Vertrag sein, begründen den Anspruch nicht (Beschaffung von Unterlagen, Einholung von Behördenauskünften, Beratungsgespräche).

a) Nachweis der Gelegenheit

Der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in einer Mitteilung des Maklers an den Auftraggeber, die es diesem ermöglicht, in konkrete Verhandlungen über das Grundgeschäft einzutreten oder dieses abzuschließen. Jedenfalls müssen die nachgewiesene und die vom Auftraggeber wahrgenommene Möglichkeit zum Vertragsabschluss identisch sein.

Bei Immobilienkauf oder Anmietung müssen die Angaben bestimmt genug sein. Insbesondere muss der vollständige Name und genaue Adresse des Vermieters oder des Verkäufers bezeichnet, sowie eine genaue Objektbeschreibung gegeben werden. Im Fall, dass der Makler die Möglichkeit des Kaufs eines Grundstückes nachweisen soll, ist dieser Nachweis auch dann möglich, wenn der Verkäufer noch nicht Eigentümer geworden ist. Dabei ist die Namhaftmachung des Verkäufers unnötig, wenn dieser unter der angegebenen Adresse ohne weiteres erreichbar und dort ohne Nachforschungen zu ermitteln ist. Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber sich nicht auf deren Fehlen beruft und es ihm darauf nicht ankommt, weil er zunächst die Eignung des Objekts prüfen möchte.

Der Nachweis einer Gelegenheit setzt voraus, dass der zum Abschluss Berechtigte zum Vertragsschluss bereit und in der Lage ist. Die Übersendung einer Liste von Personen, von denen der Auftraggeber zunächst die Interessenten ermitteln müsste ist unzureichend.

b) Vermittlung

Unter der Vermittlungstätigkeit versteht man die bewusste, aktive und finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft in der Person des Geschäftspartners. Das Führen von Verhandlungen sowie eine Kontaktaufnahme mit der anderen Ver-tragspartei, die darauf gerichtet ist, auf den Interessenten einzuwirken, ist dabei Voraussetzung. Vermitteln erfordert jedenfalls ein unparteiisches und (möglichst) neutrales Auftreten des Maklers zwischen den Parteien.

Ein Vermitteln fehlt regelmäßig, wenn der Makler ohne weiteres Tätig-Werden einen Mietvertrag als Bevollmächtigter des Eigentümers abschließt.

3. Grundgeschäft

Das Grundgeschäft meint in diesem Zusammenhang die Rechtsbeziehung zwischen dem jeweiligen Verkäufer und Käufer (Vermieter und Mieter). Erst wenn dieses wirksam und endgültig feststeht, ist der Tätigkeitserfolg eingetreten.

Besonders zu beachten ist, dass das Grundgeschäft und der Maklervertrag hierbei völlig getrennt zu behandeln sind, so dass fehlende Voraussetzungen des einen, nicht mit denen des anderen geheilt, geschweige denn ersetzt werden können.

Exkurs:

Besondere Problemstellungen bezüglich der Wirksamkeit des Grundgeschäfts ergeben sich dabei in folgenden nicht abschließend aufgezählten Fällen.

1. Nichtigkeit

In Fällen der absichtlichen Falschbeurkundung bei Grundstückskaufverträgen zwischen den Parteien, um etwa aufgrund des geringer angegebenen Kaufpreises Steuern zu sparen, ist der Kaufvertrag unwirksam. Darin liegt ein Scheingeschäft, § 117. Auch der Vertrag mit dem regulären Preis ist dabei unwirksam, weil er nicht beurkundet wurde, §§ 311b, 125. Hier kann das Geschäft jedoch durch Eintragung im Grundbuch nachträglich geheilt werden, § 311b S.2, mit der Folge, dass ein Provisionsanspruch entsteht. Bei Unwirksamkeit besteht jedoch kein Schadensersatzanspruch des Maklers gegenüber dem Auftraggeber, auch wenn der Makler das Scheingeschäft veranlasst hatte.

In Fällen von Verstößen gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 ist das Grundgeschäft ebenfalls nicht wirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entfällt.

2. Genehmigungsbedürftigkeit

Bei genehmigungsbedürftigen Geschäften wird der Vertrag erst wirksam, wenn die Genehmigung erteilt wurde. Ist nur das Erfüllungsgeschäft (Verfügungsgeschäft) genehmigungsbedürftig, hat dies nur Auswirkungen auf die Wirksamkeit, in Fällen, in denen die Genehmigung nicht erteilt werden kann. Bei Ermessensentschei-dungen trägt regelmäßig der Auftraggeber das Risiko einer Nichtgenehmigung. Ermessensentscheidungen sind solche, bei denen das Gesetz keine Verpflichtung aufwirft, vielmehr eine Möglichkeit einräumt, was grundsätzlich. mit dem Wort „kann“ im Gesetzestext signalisiert wird.

3. Vertragsabschluss unter aufschiebender Bedingung

Bei Verbindung des Vertrages mit einer aufschiebenden Bedingung wird dieser erst mit Eintritt dieser Bedingung endgültig wirksam. Bis dahin besteht ein „unvollkommener“ Vertrag

4. Vertragsschluss unter auflösender Bedingung

Im Gegensatz zur aufschiebenden Bedingung wird der Vertrag bei der auflösenden Bedingung sofort wirksam. Erst mit Eintritt dieser Bedingung „entfällt“ der Vertrag. Wird also das Grundgeschäft infolge auflösender Bedingung später unwirksam, so tangiert dies den Anspruch des Maklers in keiner Weise.

5. Anfechtung

Die Anfechtung kann gemäß §§ 119 ff. unter anderem wegen arglistiger Täu-schung (§ 123) oder eines Inhalts- oder Erklärungsirrtums (§ 119 1.Fall, 2.Fall  angefochten werden. Geschieht dies auf ordnungsgemäße Weise, so hat dies zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von Anfang an als nichtig anzusehen ist (§ 142 I). Weil dadurch das Grundgeschäft entfällt, führt dies im Ergebnis zum Entfallen des Provisionsanspruches.

6. Nachträglicher Wegfall infolge Rücktritts

Die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechtes führt nicht zum Entfallen des Provisionsanspruches, weil der ursprünglich wirksame Abschluss des Grundge-schäfts hierdurch nicht entfällt. Die Tätigkeit des Maklers ist jedenfalls erfolgt und damit zu vergüten. Das Risiko der tatsächlichen Ausführung kann dem Makler nicht aufgebürdet werden.

Bei einem vertraglichem Rücktrittsrecht, das kraft Vereinbarung eingeräumt wird, kommt es entscheidend darauf an, ob aus dem Grundgeschäft eine Schwebesitua-tion zu ersehen ist oder Wirksamkeit des Grundgeschäfts von Anfang an beabsichtigt ist. Dies muss regelmäßig durch Auslegung ermittelt werden. Ist eine Nachbildung entsprechend dem gesetzlichen Rücktrittsrecht gewollt, so verbleibt es bei der Courtage, bei Auslegung hin zu einer aufschiebenden Bedingung entfällt sie.
a) Ein weiteres Erfordernis stellt die bereits angesprochene inhaltliche Identität der Verträge dar, das heißt die Verhandlungen der Hauptvertragsparteien müssen zum Abschluss des Grundgeschäfts führen. Ein anderes oder ab-weichendes Geschäft erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Hierbei muss nicht eine vollständige Deckung vorliegen, vielmehr genügt es, wenn sich die Geschäfte wirtschaftlich decken. Als unwesentliche Abweichungen sind Unterschiede, die zu einem Provisionsverlust von unter zehn Prozent führen.

Wirtschaftliche Identität liegt jedenfalls vor, wenn zwischen einem Dritten und dem Auftraggeber enge persönliche und/oder wirtschaftliche Bezie-hungen bestehen.

b) Ferner wird das Vorliegen von Kongruenz vorausgesetzt, wobei zwischen persönlicher und sachlicher Kongruenz unterschieden wird. Das auf Grundlage des Tätig-Werdens des Maklers zustande gekommene Geschäft darf von dem Vertrag, den der Makler nach dem Maklerauftrag nachweisen sollte, in seinen sachlichen und persönlichen Inhalten nicht wesentlich abwei-chen.

Sachliche Kongruenz entfällt häufig in Fällen von Abweichungen des be-absichtigten vom tatsächlich beurkundeten Kaufpreis. Dabei dürfen Ver-handlungserfolge des Auftraggebers oder Vermittlungsbemühungen des Maklers nicht provisionsschädlich sein.

Persönliche Kongruenz bedeutet, dass das Grundgeschäft zwischen dem Dritten und der im Maklervertrag vorgesehenen Person zustande kommen muss. Regelmäßig ist dies der Auftraggeber. Ausnahmen von diesem Grundsatz werden bei familiären oder gesellschaftsrechtlichen Verflechtun-gen angenommen, so insbesondere, wenn nicht der Auftraggeber persön-lich, sondern eine GmbH, deren Hauptgesellschafter und Geschäftsführer er ist, das Grundgeschäft abschließt.

4. Ursächlichkeit

Die Maklertätigkeit muss kausal, also Ursache für den Erfolg des Grundge-schäfts (beispielsweise den Abschluss eines Mietvertrages) sein. Hierbei ist es mög-lich, dass das Geschäft unabhängig von der Tätigkeit des Maklers, durch Zufall, zustande kommt. Regelmäßig fehlt diese Voraussetzung, wenn der Interessent das Geschäft auch ohne die Mitwirkung des Maklers abgeschlossen hätte. Das Grundgeschäft muss sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Vertragsschluss wesentlichen Maklerleistung darstellen. Der Makler muss einen „Tätigkeitserfolg“ herbeigeführt haben. Es ist nicht ausreichend, dass die Tätigkeit auf anderem Wege ursächlich geworden ist, weil der Makler ja für die Früchte seiner Arbeit belohnt werden soll, nicht dagegen für den Erfolg schlechthin.

a) Die Kausalität der Maklertätigkeit wird zugunsten des Maklers vermutet. Voraussetzung ist jedoch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Erfolg.

Der Auftraggeber kann diese Vermutung durch Beweis des Gegenteils ent-kräften. Für das Vorliegen eines zeitlichen Zusammenhanges wird eine Spanne von bis zu 15 Monaten als ausreichend erachtet.

b) Um eine starre Anwendung dieser Grundsätze zu vermeiden, wird auch eine Mit-Ursächlichkeit als ausreichend angesehen. Mit-Ursächlichkeit bedeutet, dass die Tätigkeit des Maklers zumindest derart ausschlaggebend und wesentlich war, dass der jeweilige Interessent einen Anstoß bekam, um sich wegen des Vertragsobjekts zu bemühen. Unwesentlich wären hierbei belanglose Informationen, die auf die Entscheidung des Interessenten keinen oder einen zu vernachlässigenden Einfluss genommen haben.

Der Auftraggeber bzw. Kunde hat die der Ursächlichkeit entgegenstehenden Tatsachen zu beweisen.

c) Sonderprobleme beim Ursachenzusammenhang

Erhaltung des Provisionsanspruches

Der Provisionsanspruch bleibt erhalten, wenn die vom Makler eingeleiteten Ver-handlungen zwischen den Parteien des Grundgeschäfts zwar unterbrochen waren oder gar gescheitert sind, gleichwohl der Vertrag später doch zustande kommt, ohne dass der Makler hierbei mitgewirkt hat. Solange seine Tätigkeit zumindest mit ursächlich war und der zeitliche Zusammenhang besteht, besteht auch der Anspruch.

Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges

Unter einer Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges ist eine Zerschlagung der Verhandlungen zu verstehen, wobei die Grundgeschäftsparteien aufgrund geänderter Umstände und unabhängig von der Tätigkeit des Maklers neue Ver-handlungen aufnehmen.

Keinen Entfall der Mit-Ursächlichkeit bewirkt jedenfalls eine eigenständige Suchanzeige des Käufers

Vorkenntnis

Vorkenntnis bedeutet die Kenntnis des Auftraggebers eines Nachweismaklers über die Verkaufsgelegenheit (oder Vermietungsgelegenheit). In diesen Fällen entfällt die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Erfolg.

Kennt der Interessent zwar die Verkaufsmöglichkeit, beispielsweise weil er sie beim Vorbeifahren im Auto auf einem Plakat mit einer Telefonnummer erkennt, fehlt aber die Kenntnis des Verkäufers, so entfällt der Provisionsanspruch nicht. Hierbei liegen nämlich nur unvollständige Informationen vor, so dass der Interessent auf weitere Informationen vom Makler angewiesen ist.

Der Einwand der Vorkenntnis ist insbesondere nicht möglich, bei Neumotivation des Interessenten, den Vertragsgegenstand nochmals zu besichtigen und zu prüfen, nachdem ihm der

Makler einen günstigen Preisvorschlag überbracht hatte. Ebenso verhält es sich in Fällen, in denen der Makler weitere neue Besichtigungstermine vereinbart und zustande bringt, obwohl der Auftraggeber zuvor den Einwand der Vorkenntnis gebracht hatte.

Der Anspruch besteht auch dann, wenn der ausschlaggebende letzte Anstoß erst durch die Maklertätigkeit bewirkt wird. Gleich verhält es sich, wenn zusätzliche wesentliche Informationen durch den Makler beigebracht wurden.

Problematisch ist in diesem Zusammenhang, ob der Auftraggeber bzw. Kunde verpflichtet ist, seine Vorkenntnis sofort mitzuteilen. Dies wird grundsätzlich nicht gefordert. Gleichwohl kann eine Inanspruchnahme der Maklerleistungen ohne Hinweis auf die Kenntnis dazu führen, dass dieses Verhalten als schlüssiger Ver-zicht auf die Geltendmachung dieses Einwandes oder ggf. als treuwidriges Verhal-ten gewertet wird. Dabei wird jedenfalls in solchen Fällen die Tätigkeit des Maklers regelmäßig als zumindest mit ursächlich anzusehen sein, so dass trotz Vorkenntnis die Maklerleistung für den Vertragsschluss mitbestimmend war.
   
Einschaltung mehrerer Makler

Bei Einschaltung von mehreren Maklern kommt es häufig vor, dass diese dem Auftraggeber mehrere Angebote bezüglich eines Vertragsobjekts zukommen las-sen. Dann hat der Makler die Darlegungs- und Beweislast für die Mit-Ursächlichkeit seiner Tätigkeit für den Vertragsschluss.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerrecht: Rechte und Pflichten

Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag

Die jeweiligen Rechte und Pflichten der Parteien bestimmen sich anhand des gewählten Vertragstypus.

1. einfacher Maklervertrag

Für den Makler ergibt sich keine Pflicht zum Tätig-Werden. Der Maklervertrag ist kein gegenseitiger Vertrag im Sinne des § 320, das heißt die jeweiligen Verpflichtungen stehen nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis, weil keine Pflicht zum Tätig-Werden entsteht.

Achtung: Für den Auftraggeber begründet § 652 eine Provisionspflicht. Diese steht mangels Verpflichtung des Maklers zum Tätig-Werden jedoch nicht im Ge-genseitigkeitsverhältnis. § 320 ist hier nicht anzuwenden.

2. Alleinauftrag

Hier entsteht eine Verpflichtung des Maklers. Er muss tätig werden und Bemühun-gen aufnehmen, um den Abschluss des Grundgeschäfts herbeizuführen.

Der Auftraggeber ist dabei an einen bestimmten Makler gebunden und es ist ihm nicht erlaubt, einen weiteren Makler zu beauftragen.

3. Qualifizierter Alleinauftrag

Auch hier muss der Makler alles tun, um den Geschäftsabschluss zu bewirken. Dabei ist der qualifizierte Alleinauftrag mit dem Auftraggeber im Wege einer Indi-vidualabrede zu schließen. Die darin enthaltene Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel kann nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber dem Auftraggeber formularmäßig in den Vertrag eingebunden werden.

Für den Auftraggeber ergibt sich die Verpflichtung alle Interessenten, die sich an ihn wenden sollten, an den Makler zu verweisen bzw. diesen hinzuzuziehen. Jegli-che Eigengeschäfte des Auftraggebers sind in dieser Hinsicht nicht gestattet.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Sittenwidriger Immobilienkauf: Checkliste für Käufer

 

Checkliste für Immobilienkäufer: Wie kann ich einen Immobilienkauf wegen eines überhöhten Kaufpreises rückgängig machen?

1. Was heißt Rückabwicklung?

Mit eine Rückabwicklungsklage wird der Immobilienkäufer so gestellt, als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Das heißt, dass er die Immobilie zurückgeben kann und den Kaufpreis zurückerhält.

2. Welche Tatbestandsvoraussetzungen müssen dafür vorliegen?

Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag als unwirksam dargestellt werden kann. Dies gelingt im Rahmen des § 138 Abs.1, 2 BGB bei einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises dann, wenn der tatsächlich gezahlte Kaufpreis mindestens 100% über dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

3. Welche Fristen gelten?

Grundsätzlich unterliegt auch dieser Rückabwicklungsanspruch der Verjährung. Aller-dings beginnt die Verjährung in der Regel erst mit einer Kenntnis des Käufers davon, dass eine solche Kaufpreisüberhöhung vorliegt. Dies wird in vielen Fällen also erst dann anzunehmen sein, wenn der Immobilienkäufer im Rahmen eines Gutachtens von dem tatsächlichen Verkehrswert erfährt, sodass in vielen Fällen noch eine Klage geführt werden kann.

4. Welche Unterlagen müssen zur Klagevorbereitung vorliegen?

Ganz entscheidend ist, dass der Kaufvertrag zur Prüfung vorliegt und natürlich die entsprechenden Gebäudedaten, damit der Verkehrswert beurteilt werden kann.

An dieser Stelle ist auf den Service der Stiftung Immobilienkauf hinzuweisen. Die Stiftung Immobilienkauf hat die Möglichkeit, zum Teil Jahrzehnte alte Unterlagen bezüglich des jeweils betroffenen Grund-stücks einzusehen, die für eine Bewertung wichtig sind.

5. Wie kann ich mich vor einer Klage absichern bzw. diese vorbereiten?

Hier empfehlen wir, dass ein sog. Privatgutachten in Auftrag gegeben wird. Mit diesem Gutachten lässt sich außerhalb des Klageverfahren der Verkehrswert der Immobilie nachvollziehen, ohne dass allzu hohe Kosten entstehen. Auch in diesem Bereich kann die Stiftung Immobilienkauf Privatgutachter empfehlen.

6. Wie kann man die Kosten einer Klage kalkulieren?

In diesem Bereich ist zuerst zu prüfen, ob eine ggf. vorliegende Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt. Häufig ist es so, dass es nicht genügt, dass der Ver-sicherungsnehmer bei der Versicherung anfragt. In vielen Fällen ist eine detaillierte rechtliche Stellungnahme notwendig.

Besteht keine Kostenübernahme so ist zu überlegen, ob sich Immobilienkäufer, beispielsweise im Rahmen der gesamten Eigentumswohnungsgemeinschaft zusammenschließen und über einen oder mehrere rechtsschutzversicherte Eigentümer eine Musterklage durch streiten lassen.

Eine andere Idee ist die sog. Teilklage. Gerichtlich ist es möglich, nur einen Teil der Klageforderung geltend zu machen. Allerdings müssen hier einige Formalien beachtet werden und freilich auch die Verjährungsfrist.

7. Welche taktischen Möglichkeiten gibt es bei einer Klage?

Hier ist ganz besonders wichtig, die sog. Abtretung als prozessuales Mittel zu beach-ten. In einem Gerichtsverfahren ist es häufig notwendig, dass Beweismittel angebo-ten werden, u. a. auch Zeugenangebote abgegeben werden. Im besten Fall wäre natürlich der Immobilienkäufer selbst Zeuge. Dann kann er aber nicht zeitgleich als Kläger auftreten. Dieses Problem wird durch eine Abtretung des Rückabwicklungsan-spruchs ausgeschlossen. Formell tritt eine andere Person als Kläger auf und der Im-mobilienkäufer kann als Zeuge den Kaufvertragsabschluss schildern.

8. Wer ist Gegner der Rückabwicklungsklage?

Grundsätzlich richtet sich die Rückabwicklungsklage gegen den Verkäufer. Wenn die-ser kein Vermögen mehr hat, dann sollte rechtlich geprüft werden, ob Ansprüche beispielsweise gegen eine finanzierende Bank oder einen Anlageberater / Anlagevermittler geltend gemacht werden können. Es ist auch zu prüfen, ob beispielsweise ein Makler seine Maklerprovision zurückzahlen muss.

9. Spielt es eine Rolle, wie die Immobilie wirtschaftlich ausgestaltet ist?

Bei der Rückabwicklung kommt es zuerst einmal nur auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie an. Das heißt, es ist nicht maßgeblich, ob beispielsweise in der Anfangsphase hohe Mieteinnahmen aufgrund von Mietgarantien gegeben wurden. Genauso unerheblich ist, ob es sich um einen Alt- oder Neubau gehandelt hat bzw. die Immobilie als Gewerbe- oder Wohnimmobilie genutzt wird.

10. Welche Zahlbeträge fließen bei einer Rückabwicklung zurück?

In diesem Bereich ist entscheidend, dass zuerst einmal der Kaufpreis zurückgefordert werden kann. Andererseits ist es im Einzelfall zugleich möglich, dass auch Finanzie-rungskosten (Disagio, Zinsen), die Notargebühren und ggf. gezahlte Steuern zurückgefordert werden können.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Provisionsansprüche des Maklers

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht, wenn der Hauptvertrag zustande gekommen ist. Der Anspruch des Maklers auf Provision entfällt jedoch, wenn der Hauptvertrag wirksam angefochten wird. Soweit der Vertrag zwar anfechtbar ist, jedoch (noch) nicht angefochten wurde, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerprovision - Falsche Angaben

Ein Makler, der in seinem Expose als eigene Feststellung und als Angabe des Verkäufers zutreffend angibt, dass das Kellergeschoß in dem zum Verkauf  angebotenen Bungalow als Wohnraum genutzt werde,verliert nicht den Anspruch auf seine Provision, wenn diese Nutzung baurechtlich unzulässig ist. Der Hinweis in dem Expose, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Immobilienangebot trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen werden kann, vermittelt nicht den Eindruck, dass die Agaben in dem Expose auch in rechtlicher Hinsicht geprüft seien. OLG Oldenburg, Urteil vom 15.5.2009 6U6/oß.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerprovision - Käuferprovision

Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruches erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH Urteil vom 4.6.2009 - III ZR 82/08).

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Maklerprovision - Hinweispflicht

Meldet sich ein Kunde bei einem Makler auf Grund eines Inserat des Maklers im Internet, in dem dieser sich zum Nachweis der Gelegenheieit zum Kauf eines Grundstücks in der Lage erklärt und erhält er die Anschrift des Grundstücksverkäufersr, dann kommt daduch nur dann ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande, wenn der Makler vor Angabe der Anschrift auf die Provisionspflicht hinweist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.11.2008, 12 U 90/08-NZM 2010, 171 ff.)

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Alleinauftrag (Marklervertrag)

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages verpflichtet sich der Auftraggeber, eine Vergütung nur dann zu zahlen, wenn ein Vertrag zustande kommt – das gilt sowohl für den Nachweis einer Abschlussgelegenheit, als auch für die Vertragsvermittlung (§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).
Hierbei handelt es sich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag, und somit um keinen gegenseitigen Vertrag.
Während nämlich der Makler zum Tätig werden nicht verpflichtet ist, schuldet der Auftraggeber den ausdrücklich oder „stillschweigend“ vereinbarten Maklerlohn; natürlich entsteht dieser nur dann, wenn die Tätigkeit des Maklers für den beabsichtigten Vertragsschluss ursächlich geworden ist.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Dauer des Alleinauftrags (Maklervertrag)

Ein „einfacher“ Maklervertrag kann ohne jegliche Befristung und somit auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.

Dies ist bei Alleinaufträgen anders!
Da eine unbefristete Laufzeit von den Gerichten nicht anerkannt wird, sollten Alleinaufträge immer für eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder mit einer Kündigungsfrist versehen werden. Dies betrifft sowohl die individuell ausgehandelten Verträge als auch solche nach AGB (vgl. § 10 Ziff. 1 und § 11 Ziff. 12 AGBG).
Nach Ablauf der Bindungsfrist steht dem Auftraggeber das Kündigungsrecht wieder zu.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Doppelauftrag

Hierunter ist das Tätigwerden des Maklers für beide Parteien des künftigen „Hauptvertrages“ zu verstehen. Es kann dem Makler also gestattet sein, auch für den anderen Teil tätig zu werden.

Die Doppeltätigkeit im Sinne der Rechtssprechung ist also etwas anderes als das bloße Verhandeln des Maklers mit beiden Parteien des künftigen Hauptvertrages. Ein solches ist ja gerade beim Vermittlungsauftrag notwendig, weil hier der Makler auf den Vertragsgegner des Auftraggebers einwirken muss.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Erstattung von Aufwendungen

Der Makler hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen. Auslagen gehen demnach zu dessen Lasten.

Nach dem Gesetz sind dem Makler Aufwendungen nicht zu erstatten, wenn dies vereinbart wurde. Dies gilt auch für den Fall, wenn ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Dritten nicht zustande kommt.
Aufgrund des Alleinauftrages darf sich der Makler nicht darauf beschränken, bereits bekannte oder ohne besondere Mühe bekannt werdende Vertragsmöglichkeiten seinem Auftraggeber nachzuweisen (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss sich vielmehr für die Belange des Auftraggebers einsetzen.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Form des Alleinauftrags

Grundsätzlich bedarf der Maklervertrag und somit auch der Alleinauftrag keiner besonderen Form. Er kann demnach schriftlich, mündlich oder sogar „stillschweigend“ zustande kommen.

Hieran ändert auch die Makler- und Bauträgerverordnung vom 11.06.1975 (unter II. abgedruckt) nichts. In dieser Verordnung werden lediglich öffentlich – rechtliche Verpflichtungen festgeschrieben.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Handelsmakler

Der Handelsmakler ist gewerbsmäßig damit beschäftigt, für andere Personen oder Gesellschaften bestimmte Verträge zu vermitteln, ohne aber ständig damit betraut zu sein. Das wäre dann nämlich ein Handelsvertreter.
Der Handelsmakler unterscheidet sich vom Zivilmakler vor allem nach der Art der Vertragsgegenstände; bei ihm müssen es solche des Handelsverkehrs wie z. B. Versicherungen oder Güterbeförderung sein.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Interessenkollision

Bei einer Doppeltätigkeit besteht die Gefahr einer Interessenkollision. Dies um so mehr, wenn der Makler von einer Partei oder gar beiden Parteien allein beauftragt ist. Hier kann der Makler in aller Regel seine Unparteilichkeit nicht aufrechterhalten, was jedem einleuchtet; er sollte deshalb tunlichst auf den einen der beiden Alleinaufträge verzichten!

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Kündigung

Alleinaufträge dürfen nicht unbefristet abgeschlossen werden. Dies wird jedenfalls von der Rechtssprechung nicht anerkannt (BGH, Urteil v. 04.02.1976 – IV ZR 115/ 74 – AIZ 1977,57). Entweder wird eine bestimmte Laufzeit vereinbart oder der Vertrag mit einer nicht zu langen Kündigungsfrist versehen (vgl. hierzu auch die Ausführungen zur „Dauer“).
Unabhängig von der vorgesehenen Laufzeit des Vertrages bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bestehen für den Fall, dass dem Auftragsgeber ein Festhalten am Maklervertrag nicht zugemutet werden kann.
Dies wäre beispielsweise gegeben, wenn der Makler entgegen seinen Verpflichtungen untätig bleibt oder Verkaufsbemühungen in einem Maße vernachlässigt, dass die Interessen des Auftraggebers vernachlässigt werden.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Nachweistätigkeit

Die Tätigkeit des Maklers besteht entweder im Nachweis einer Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrages oder in der Vermittlung eines Vertrages.

Der Nachweis besteht darin, dass der Makler dem Auftraggeber einen diesem bisher unbekannten Interessenten für das angestrebte Geschäft benennt, ihm also Objekt und künftigen Vertragspartner bekannt gibt.
Der Nachweis ist erfüllt, wenn der Makler Kenntnisse übermittelt, die den Auftraggeber in die Lage versetzt, Vertragsverhandlungen mit dem ziel des Abschlusses selbst führen zu können.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Nachweisweitergabe

Wie bereits wiederholt dargestellt wurde, erhält der Makler seine Provision nur, wenn der Auftraggeber infolge seiner Tätigkeit mit einem Interessenten einen Vertrag schließt. Nun kann es vorkommen, dass der Auftraggeber die vertraulichen Informationen, die er von seinem Makler erhalten hat, irgendeinem anderen weitergibt, der dann „ohne Makler“ das entsprechende Geschäft abschließt. Es erscheint legitim, dass sich der Makler vor der Weitergabe wertvoller Geschäftsinformationen schützen will. So kann der Makler individuell ausgehandelten Vereinbarung oder aber in seinen AGB verlangen, dass ihm auch im Fall der unberechtigten Weitergabe vertraulicher Informationen seitens des Auftraggebers an einen Dritten die Provision zu zahlen ist (Dyckerhoff/ Brandt, S. 45).

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Pflichten des Maklers

Der Makler verpflichtet sich im Rahmen eines Alleinauftrages, im Interesse seines Auftraggebers tätig zu werden. Dies gilt auch für den Fall, dass im Vertrag keine Tätigkeitsverpflichtung ausdrücklich vermerkt ist. Der Makler muss sich intensiv und mit ganzer Kraft für dessen Belange einsetzen. Hierzu gehört auch, dass er seinem Auftraggeber möglichst günstige Vertragsbedingungen verschafft, sobald es zu Verhandlungen über die Vertragsmöglichkeit kommt (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss auch mit Interessenten verhandeln, die nicht bereit sind, auch eine Provision zu bezahlen. Der Makler darf seine eigenen Interessen nicht voranstellen.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Provisionsanspruch

Für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers sind notwendig:
- Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages
- Tätigkeit des Maklers
- Zustandekommen des „Hauptauftrages“ (zwischen Auftraggeber und Interessent)
- Aufgrund der Maklertätigkeit (Ursächlichkeit)
- Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers

Diese fünf Voraussetzungen müssen insgesamt vorliegen.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Ursächlichkeit

Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich geworden sein.
Das ist sie dann, wenn der Hauptvertrag eben nicht ohne die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen wäre.
Die entfaltete Tätigkeit muss sich gerade auf den Abschluss dieses Vertrages richten, also zielorientiert sein. Der Lohn des Maklers ist stets eine Folge seiner eigenen Initiative und Aktivität, so dass auch irgendwelche Zufälligkeiten, die sich positiv auf den Abschluss des Hauptvertrages auswirken, nicht ausreichen (Dyckerhoff/ Brandt, S. 18).

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

ältere Beiträge


Themen

Links

Feeds