Artikel unter 'Buchstabe M'

Rückgabe der Mietsicherheit

Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit wird erst dann fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter noch eine gewisse Zeit zu prüfen, ob ihm Gegensprüche zustehen. Es stellt sich die Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen kann. Es gibt eine weit verbreitete Ansicht wonach der Mieter spätestens nach 6 Monaten die Rückzahlung der Kaution verlangen kann. Dies ist jedoch nicht ganz richtig.

In seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zusteht. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, für deren Sicherstellung die Mietsicherheit gedacht war.

Die Mietsicherheit dient regelmäßig der Absicherung von zwei verschiedenen Ansprüchen. Zum einen der Sicherung der laufenden Mietzahlung und eventueller Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, zum anderen zur Sicherung von eventuellen Schadensersatzansprüchen, wenn sich herausstellt, dass der Mieter Schäden in der Wohnung angerichtet hat. Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung. Der Sicherungszweck der Mietsicherheit ist in diesem Bereich also relativ schnell entfallen. Wenn keine laufenden Mieten oder Nachforderungen aus bereits abgerechneten Betriebskosten offen sind, wird der Herausgabeanspruch des Mieters tatsächlich nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung fällig. Wahrscheinlich beruht die allgemeine Vorstellung, der Vermieter müsse die Kaution nach 6 Monaten zurückzahlen auf der gesetzlichen Regelung der 6-monatigen Verjährungsfrist. Sind jedoch noch Mietforderungen oder Forderungen aus den Kostenabrechnungen offen, ist der Vermieter nicht gehindert, die Mietsicherheit auch länger zurück zu halten. Eine Grenze ist aber doch gesetzt. Wenn die Ansprüche des Vermieters auf die Miete beziehungsweise die Nebenkostennachforderungen verjähren, entfällt auch hier der Sicherungszweck, sodass die Mietsicherheit nunmehr herauszugeben ist.

In der Praxis sollten die Vermieter auch dann, wenn noch Mietforderungen offen stehen, die durch eine Kaution oder ein verpfändetes Sparbuch abgesichert sind, auf die Verjährungsfristen achten. Der Ablauf der Verjährungsfrist macht die Mietsicherheit wertlos.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Überhöhte Maklerprovision im Kaufvertrag: Keine Verpflichtung des Verkaufsberechtigten!

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt der Vorkaufsberechtige als neuer Käufer in der Regel einen Kaufvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Dazu gehört oft auch eine Maklerklausel, wonach eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Ist diese Provision aber in einer unüblichen Höhe vereinbart, schuldet der Vorkaufsberechtigte dem Makler nichts, vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – AZ.: I ZR 5/15.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Wohnungseigentum – Störender Mieter

Wohnungseigentum – störender Mieter

Sehr Problematisch ist es für einen Wohnungseigentümer, wenn er die Wohnung an einen Mieter vermietet hat, der den Hausfrieden stört. Das Landgericht Braunschweig hat mit Urteil vom 12.03.2012, Az.: 6 S 360/11 erst vor kurzem entschieden, dass das Fehlverhalten eines Mieters, eines Wohnungseigentümers, der anderen Wohnungseigentümer sogar die Wohnungseigentür verklagen kann, dass das Fehlverhalten eingestellt wird. Hier hatte in dem Fall, der Mieter an dem eine Eigentumswohnung vermietet worden ist, im Flur vor der Wohnung ständig Gegenstände abgestellt. Der Flur war Gemeinschaftseigentum. Es gab einen Beschluss der Wohnungseigentümer, dass der Vermieter gegen seine Mieter rechtliche Schritte einleiten soll, damit die Benutzung des Gemeinschaftseigentums beendet ist. Der Wohnungseigentümer hat nichts unternommen. Daraufhin hat der Eigentümer einer anderen Eigentumswohnung den Wohnungseigentümer, der die Wohnung vermietet hat, verklagt, den Flur zu räumen, obwohl ja der Wohnungseigentümer selbst gar nicht die Wohnung benutzt bzw. das Fehlverhalten tätigte. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein derartiger Anspruch auf Beseitigung der Gegenstände im Hausflur, der Gemeinschaftseigentum ist, auch von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen geltend gemacht werden kann. Der Anspruch ergibt sich aus § 14 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietbeginn - Mängel

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache stehen dem Mieter spezielle Gewährleistungsansprüche zu. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Ansprüche:

1. Erhaltungsanspruch

Es handelt sich hierbei um die Hauptleistungspflicht des Vermieters.

Bei einem Mangel steht dem Mieter ein Erfüllungsanspruch gem. § 535 I 2 BGB zu. Dieser besagt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat, und diesen Zustand während der gesamten Mietdauer auch aufrechterhalten muss. Bei einem Mangel ist es deshalb egal, wann dieser entstanden ist oder ob der Vermieter diesen zu vertreten hat. Denn der Vermieter ist erstmal grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreien Zustand zu übergeben, aber auch diese in diesem Zustand zu erhalten.
Nur in ganz extremen Fällen kann der Erfüllungsanspruch des Mieters mal nicht durchsetzbar sein. Dann spricht man von einer „Überschreitung der Opfergrenze“ welche sich aus § 275 II BGb aufgrund der wirtschaftlichen Unmöglichkeit für den Vermieter ergibt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der gegenseitigen Parteiinteressen entschieden werden. Es kommt dabei darauf an, ob zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Wert des Mietobjekts und dem aus ihm vom Vermieter zu ziehenden Einnahmen ein krasses Missverhältnis besteht. Ein solches Missverhältnis wurde beispielsweise für den fall angenommen, in dem die Reparaturkosten das 12-fache der Jahresmiete überschritten haben.

Wichtig zu wissen ist, dass der Erfüllungsanspruch des Mieters niemals verjähren kann. Denn es handelt sich um einen Gebrauchserhaltungsanspruch des Mieters, der über die gesamte Dauer des Mietverhältnis besteht und deshalb Tag für Tag neu begründet wird. Aufgrund des Erfüllungsanspruch ist der Mieter berechtigt die Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel behoben wurde, § 320 BGB. Zwar handelt es sich hierbei um eine Einrede , jedoch muss sich der Mieter auf diese nicht mal ausdrücklich berufen. Vielmehr wird er lediglich zu einer Zahlung der Miete Zug um Zug gegen Mangelbehebung verurteilt, § 322 BGB.

Somit wird auch klar, dass dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters in dem Zeitpunkt wieder erlischt, in welchem der Vermieter den Mangel wieder behoben hat.

Ferner muss beachtet werden, dass dieses Zurückbehaltungsrecht auch dann erlischt, wenn das Mietsgebäude verkauft oder versteigert wird. Denn dann gilt die Erfüllungseinrede nur noch dem neuen Vermieter gegenüber. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass nun das Mietverhätnis mit dem neuen Vermieter gem. § 566 BGB als geschlossen gilt.
Wissen muss der Mieter, dass er den Mietzins an den Vermieter alsbald nachzahlen muss, sobald der Mangel behoben wurde. Denn die Mietzinszahlung kann lediglich bis zur Mangelbeseitigung zurückbezahlt werden, entfällt aber nicht.

2. Minderungsanspruch

a.) Mietminderung

Ein Anspruch auf Minderung der Miete steht dem Mieter dann zu, wenn bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache oder während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache besteht, § 536 I BGB. Der BGH definiert einen solchen Mangel an der Mietsache, als eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dieser Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Parteien konkret vorausgesetztem Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern. Es handelt sich also um einen subjektiven Mängelbegriff, da die Parteien den geschuldeten Zustand festlegen.

Eine Besonderheit besteht bei der Minderung darin, dass der Mieter sich auf sein Minderungsrecht nicht berufen muss, denn es handelt sich um eine rechtsvernichtende Einwendung kraft Gesetzes. Er ist solange und soweit zur Minderung berechtigt, als die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist.

b.) Erheblichkeit

Zu beachten ist aber, dass nicht jeder auch nur geringfügige Mangel den Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gesetz sagt dazu, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht bleiben muss, § 536 I 3 BGB. Ein solcher unerheblicher Mangle liegt vor, wenn dieser schnell und mit geringfügigen Mitteln zu beheben ist.
Etwas anderes gilt aber für den Fall, in welchem gerade eine Eigenschaft der Mietsache zugesichert wurde, § 536 II. Denn dann führen auch unerhebliche Beeinträchtigungen zu einem Mangel. Eine solche Zusicherung liegt etwa vor, wenn der Vermieter ausdrücklich oder durch stillschweigende Erklärung, welche auch Vertragsinhalt geworden sein muss, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

c.) Auschluss

Die Minderung kann aus folgenden Gründen ausgeschlossen sein:

aa.) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss, § 536 b BGB
Es muss also eine Abweichung der Beschaffenheit, ein Mangel, bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben und der Mieter muss genau diese Abweichung bei Vertragsschluss positiv gekannt haben. Insbesondere muss dem Mieter die Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit bewusst gewesen sein. Deshalb reicht alleine die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts ebenso wenig aus, wie die Kenntnis davon, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist.
Hatte der Mieter nur aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis von dem Mangel, gehen seine Minderungsansprüche dann nicht verlustig, wenn der Vermieter seinerseits den Mangel arglistig verschwiegen, oder die Fehlerfreiheit arglistig vorgespiegelt hat.

bb.)Vorbehaltslose Zahlung, § 536 b BGB
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Miete vorbehaltslos weiter, verliert er seine Mängelrechte. Grund hierzu ist, dass der Mieter bei einer vorbehaltslosen Zahlung dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er durch den Mangel nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird.
Diesem Einwand kann der Mieter entgehen, indem er die Mietsache zwar abnimmt, aber Zahlung der Miete nur unter vorbehalt leistet. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vorbehalt auf die einzelnen Mängel bezieht. Denn ein allgemein erklärter Vorbehalt genügt nicht, um seine Mängel aufrechtzuerhalten.

cc.) Verletzung der Anzeigepflicht, § 536c II BGB
Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen, alsbald er von diesem Kenntnis erlangt. Denn er ist als Mieter näher an dem Mietobjekt als der Vermieter, so dass er dem Vermieter die Möglichkeit geben muss, von der Mangelhaftigkeit zu erfahren. Es handelt sich somit um eine Obliegenheit des Mieters. Für die Mangelanzeige ist keine vorgeschrieben. Doch wird zu einer schriftlichen Mängelanzeige geraten.

dd.) Verursachung des Mangels durch den Mieter, § 326 II 1 BGB
Selbstverständlich muss der Vermieter nicht für solche Mängel die Verantwortung tragen, welche der Mieter selbst verursacht hat.

ee.) Annahmeverzug des Mieters, § 326 II 1 BGB
Mängelansprüche sind schließlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt. Etwa indem er die Handwerker nicht für Reparaturzwecke in die Wohnung lässt. Das gleiche gilt, wenn der Mieter sich in Verzug befindet, also die angebotenen Mängelleistung nicht annimmt. Jedoch entfällt der Annahmeverzug zu dem Zeitpunkt, indem sich der Mieter mit der Mängelbeseitigung einverstanden erklärt.

3. Schadenersatzanspruch

Ist ein Mangel bei vertragsschluss bereits vorhanden (a), oder entsteht ein solcher Mangel wegen eines Umstandes den der Vermieter zu vertreten hat (b), oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (c), kann der Mieter Schadenersatz verlangen, § 536a I BGB, Dieses Recht kann der Mieter sogar unbeschadet seiner Minderungsrechte geltend machen, § 536a I 2 BGB

a.) Mangel bei Vertragsschluss vorhanden
Ist der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden, kommt es auf ein Verschulden des Vermieters erst gar nicht an. Denn ein Schadenersatzanspruch besteht schon allein aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter die Mietsache mangelfrei zu übergeben hat. Hierzu muss der Mangel bei Vertragsschluss noch nicht einmal sichtbar gewesen oder irgendwo hervorgetreten sein, noch muss der Mangel seine schädlichen Auswirkungen gezeigt haben. Es genügt vielmehr, dass die für den Mangel erforderliche Gefahrenquelle bereits vorhanden war oder die Ursache hierfür schon gelegt wurde.

b.) Mangel nach Vertragsschluss
Tritt ein Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so muss der Vermieter diesen auch verschuldet haben. Hierzu genügt auch ein Verschulden durch Fahrlässigkeit. Der Vermieter hat einen Mangel dann zu vertreten, wenn er seiner Erhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB nicht nachkommt. Hierzu gehören z.B. Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen und Reparaturen.

c.) Nicht vom Vermieter zu vertretender nachträglicher Mangel
Liegt ein nachträglicher Mangel vor, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, hat dieser dennoch Schadenersatz zu leisten, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Erforderlich ist, dass der Vermieter eine Mahnung erhalten hat, in der er aufgefordert wurde, den Mangel zu beseitigen, § 286 I BGB.

d.) Ausschluss
Auch können die Schadenersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen sein. Hierbei gelten die gleichen Grundsätze, wie diese die bei der Mietminderung bereits erläutert wurden.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Nutzungsentschädigung/ Mietminderung

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 21.02.1990 (NJW-RR 1990, Seite 884) ist ein Mieter, der nach Kündigung, die Mietsache nicht zurückgibt und sie somit dem Vermieter vorenthält, dennoch nicht gehindert, bezüglich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung eine Minderung geltend zu machen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Miete/ Preisgrenze (Gewerberaummietrecht)

Das bei einem Vertrag über Gewerbemietraum ein wucherähnliches und damit nichtiges Geschäft vorliegt ist nur ganz seltenen Fällen anzunehmen. So muss die Miete bzw. Pacht doppelt so hoch sein, wie der objektive Marktwert. Meistens wird die Nichtigkeit jedoch an der Beweisbarkeit der verwerflichen Gesinnung des Vermieters scheitern.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Modernisierungsmaßnahmen/ Folgekosten

Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sind zwar grundsätzlich umlagefähig zunächst einmal aber vom Vermieter zu tragen. Zu den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen gehören jedoch nicht solche Kosten, mit denen die durch die Modernisierung verursachten „Schäden“ entstanden sind. Zu diesen Schäden gehört beispielsweise die Tapezierung einer Wand, nachdem neue Leitungen verlegt worden sind.
Nach allgemeiner Ansicht sind die Kosten für Maßnahmen zur Beseitigung solcher Schäden Aufwendungen, die der Vermieter zu tragen hat. Damit sind auch diese Kosten umlagefähig. Allerdings können die Kosten zur Beseitigung der Folgemängel auch den Mieter treffen, wenn dieser vertraglich dazu verpflichtet wurde, die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen, dabei dürfen die Folgenbeseitigungsmaßnahmen den Umfang von normalen Schönheitsreparaturen nicht überschreiten. Außerdem müssen die Schönheitsreparaturen bei der Durchführung der Modernisierungsarbeiten fällig sein. In allen anderen Fällen hat demnach der Vermieter die Kosten zu übernehmen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makleralleinauftrag/ Anforderungen

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag kann nicht auf der Grundlage eines Formularvertrags geschlossen werden. Vielmehr bedarf es einer individualvertraglichen Vereinbarung. Dies dient dem Schutz desjenigen, der die Maklerleistung in Anspruch nehmen will, da er hier bei der Erstellung des ihn in seiner Verfügungsgewalt einschränkenden Vertrages zumindest mitwirken kann.

LG Nürnberg O 190/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Übersendung eines Exposés durch den Makler ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn in den angefügten Geschäftsbedingungen festgelegt wird, dass der Empfänger bei Weitergabe des Exposés an Dritte für die Courtage haften und mit dem Zugang ein Maklervertrag zustande kommen soll. Auch die Aufnahme einer Maklerklausel in den Kaufvertrag bedeutet nicht, dass die bisherigen Erklärungen des Maklers unbeachtlich sein sollen.
Die Frage, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist, hat besondere Bedeutung für die Frage, ob der Makler ein Provisionsanspruch hat und ob der Makler gegebenenfalls für Pflichtverletzung seinerseits haften muss.

OLG Hamburg 13 U 27/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Mängelaufklärung

Sind dem Makler Mängel am Kaufobjekt bekannt, muss er die Käufer darüber aufklären. Tut er dies nicht, ist er zu Schadensersatzzahlungen aufgrund von Pflichtverletzungen aus seinem Maklervertrag verpflichtet.

OLG Hamburg 13 U 27/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mieterinsolvenz/ Nachforderungen

Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung sind auch nur einfache Insolvenzforderungen. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Abrechnung erst nach der Insolvenzeröffnung oder der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erfolgt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Minderung/ Schallschutz

Ein Mangel der vermieteten Wohnung liegt nicht deshalb vor, weil sie zum Teil die Anforderungen an den Mindestschallschutz nach der DIN 4109/62 nicht erfüllt. Denn die Schallschutzwerte der DIN 4109/62 waren zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1961 noch nicht zahlenmäßig festgeschrieben allgemein üblicher und bauaufsichtlich eingeführt. Die Schallschutzwerte der DIN waren vor deren Einführung auch nicht Standard bei der Bauausführung.

LG Frankfurt/ M. Urteil, vom 14.12.2010 2-11 S 285/09

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Minderung/ Asbestbelastung

Wenn festgestellt wird, dass eine Mietwohnung mit Asbest belastet ist, dann kann dies eine vollständige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache begründe. Eine Minderung auf Null ist damit bei einer Asbestbelastung grundsätzlich gerechtfertigt. Des Weiteren besteht eine Pflicht des Vermieters tätig zu werden, wenn ein begründeter Anfangsverdacht für eine Asbestbelastung vorliegt.
Die Verjährung von Bereicherungsansprüchen der „zu viel“ gezahlten Miete beginnt mit der Vorlage eines Gutachtens, in welchem die Asbestbelastung festgestellt wird.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Minderung/ Maßnahmen an eigener oder Nachbarwohnung

Entsteht durch Arbeiten an der eigenen oder der Nachbarwohnung eine erhebliche Lärmbelästigung, kann dies unter Umständen den Mieter dazu berechtigen ist, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in welchen die Arbeiten vorgenommen worden sind. Hierfür müssen sie unter Anderem zu Beweiszwecken ein Lärmprotokoll führen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mieterinsolvenz/ Nachforderungen

Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung sind auch nur einfache Insolvenzforderungen. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Abrechnung erst nach der Insolvenzeröffnung oder der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erfolgt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietkautionskonto

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf ein insolvenzfestes Konto zu zahlen. Ob der Vermieter die Kaution erst nach Erhalt dieser auf ein von ihm zu eröffnendes insolvenzfestes Konto einzuzahlen hat oder ein solches Konto vor Mietbeginn zu benennen ist, hat keine praktische Relevanz. Dies ergibt sich daraus, dass der Mieter ohnehin jederzeit berechtigt ist, den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage zu Verlangen. Kommt der Vermieter dieser Darlegungspflicht nicht nach, kann der Mieter berechtigt sein, die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurück zu behalten. Nach Ansicht des BGH steht dem Mieter trotzdem ein Zahlungsverweigerungsrecht zu, solange der Vermieter ihm kein insolvenzfestes Konto benennt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietvertragsende/ Versorgungssperre (Gewerberaummietrecht)

Im Gewerberaummietrecht hat der Vermieter die Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses dann nicht mehr zu gewähren, wenn die Beendigung wegen Kündigung aufgrund von Mietzahlungsverzug erfolgte. Dies wird damit begründet, dass dem Vermieter so ein Schaden drohe, da nicht davon auszugehen ist, dass der Mieter für die Versorgungsleistungen aufkommen kann. Etwas anderes kann sich jedoch ergeben, wenn der Mieter die Versorgungsleitungen aufgrund eines eigenen Vertrages mit einem Anbieter bezieht. Demnach wird in der Geschäftsraummiete bei der Bestimmung der Zumutbarkeit für den Vermieter mehr Wert auf die wirtschaftlichen Aspekte gelegt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietvertragsende/ Vereinbarung einer Räumungsfrist

Die Parteien können für die Zeit nach dem Mietverhältnis noch eine Räumungsfrist vereinbaren. Das rechtliche Verhältnis in dem Zeitraum zwischen dem Ende des Mietverhältnis und dem Ende der Räumungsfrist ist jedoch kein Mietverhältnis, sondern wird teilweise mehr als Nutzungsvereinbarung betrachtet. Soweit es an einer Vereinbarung über die Höhe der Nutzungsentschädigung fehlt, ergibt sie sich im Zweifel aus der Miete des beendeten Mietverhältnis und nicht aus der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietvertragsende/ Verkehrssicherungspflichten (Bsp. Schimmelbildung)

Der Vermieter ist auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Weiternutzung des Mietobjekts durch den Mieter verpflichtet die notwendigen Verkehrssicherungspflichten zum Schutz von Leben, Körper und Gesundheit vorzunehmen. Diese Pflicht ergibt sich allein aus der Tatsache, dass der Verkehr gegenüber dem Mieter oder sonstigen Dritten durch den Vermieter eröffnet wird.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietvertragsende/ Nutzung

Soweit der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietsache nicht herausgibt, ist er verpflichtet dem Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zu entrichten.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietvertragsende/ Versorgungssperre

Nach der Rechtssprechung des BGH enden grundsätzlich alle Pflichten des Vermieters mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Vereinzelnd können sich jedoch noch nachvertragliche Pflichte nach Treu und Glauben beispielsweise aufgrund der Besonderheit des Mietverhältnisses ergeben. So wird regelmäßig eine Pflicht des Vermieters bestehen, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und vor Herausgabe der Mietsache den Mieter mit Versorgungsleistungen zu bedienen, wenn ansonsten eine Gesundheitsschädigung oder ein großer Schaden auf Mieter Seite drohen.

mehr lesen... Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Modernisierungsarbeiten/ Dekorationskosten

Hat der Mieter die Modernisierungsarbeiten selbst durchgeführt und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen und sind dabei Schäden an der Dekoration entstanden, sind die Kosten für die Reparatur der Schäden umlagefähig.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Makler/ Erlöschen des Provisionsanspruchs

• Erlöschen durch Anfechtung des Maklervertrags
Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt bei Anfechtung nach §§ 119 ff. BGB des Maklervertrags gemäß §142. Bereits geleistete Zahlung sind im Wege des Bereicherungsrechts herauszuverlangen. Allerdings könnte dem Makler ein Gegenanspruch aus § 122 BGB zustehen, wenn ihm dadurch ein Schaden entstanden ist, dass er auf das bestehen des Vertrages vertraut hat.

• Erlöschen durch Anfechtung des Hauptvertrags/ durch Rücktritt vom Hauptvertrags
Fällt der Hauptvertrag nach Vertragsschlus wegen einer Anfechtung oder eines Rücktritts, entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers.

• Erlöschen durch Verflechtung
Wenn eine irgendwie geartete Verflechtung zwischen dem Makler und der Person, mit der der Hauptvertrag zustande kommt, besteht, kann der Provisionsanspruch auch entfallen. Insbesondere erlischt der Provisionsanspruch dann, wenn der Makler Gesellschaftsrechtlich mit der Person verbunden ist, oder wenn der Makler an der Vertragsgegnerin des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäft maßgeblich beteiligt ist oder sie beherrscht.

• Erlöschen wegen Treuepflichtverletzung
Eine den Provisionsanspruch zu Fall bringende Treuepflichtverletzung liegt dann vor, wenn der Makler vorsätzlich oder in grob fahrlässiger, dem Vorsatz nahe kommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider handelt.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Schriftformabrede/ Mieterhöhung (Wohnraummietrecht)

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach.
BGH, Urt. Vom 10.11.2010 –VIII ZR 300/09

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mieterhöhung/ Vorbehalt für Modernisierungsmaßnahmen

Soweit der Vermieter vom Mieter bereits die Zustimmung für eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt hat, kann er die Miete nicht noch zusätzlich wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Dies gilt nicht, wenn er sich eine solche Mieterhöhung ausdrücklich vorbehalten hat.

AG Kerpen, Urteil vom 21-06.2011 104 C 321/2010

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietzahlung/ Verzug

Der Mieter kommt nicht dadurch in Verzug, dass er die Einzugsermächtigung allein auf die Miete beschränkt und somit die Einzugsermächtigung für die Betriebskosten einschränkt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter daraufhin gar keine Miete mehr abbucht, soweit das Konto des Mieters gedeckt ist.

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 21.03.201 3b C 798/10

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietverwaltungsvertrag/ Auflösung

Normalerweise hat der Eigentümer kein Interesse daran, den Objektverwaltungsvertrag nach dem Verkauf der Immobilie aufrecht zu erhalten. Dieser entfällt jedoch auch nicht automatisch mit Veräußerung der Immobilie. Zwar steht der Mietverwaltungsvertrag einem Verkauf des Objekts auch nicht aus Referenzgründen entgegen, dennoch bleibt der Veräußerer verpflichtet dem Makler den vereinbarten Lohn bis zum nächst möglichen Kündigungstermin oder Ablauf des Vertrages zu entrichten. Der Makler muss sich die ersparten Aufwendungen vom Lohn abziehen lassen.

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietmangel/ öffentliche Nutzungsbeschränkung (Gewerberaummietrecht)

Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen nur dann einen Mangel des Mietobjekts dar, wenn sie eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur Folge haben. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt, oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010 I-24 U 195/09

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

Mietmangel/ Zulauf im Einkaufszentrum (Gewerberaummietrecht)

Soweit der Zulauf in einem Einkaufszentrum und damit die Umsätze des Betriebes abnehmen liegt noch kein Mietmangel vor.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010 I-24 U 195/09

Haben Sie Fragen? E-Mail an die Stiftung

ältere Beiträge


Themen

Links

Feeds