Artikel unter 'Kündigung'

Geruchsbelästigung Vermieterkündigungsrecht

Ein Mieter hatte seine Wohnung mit Gerümpel vollgestellt. Ein unerträglicher Gestank führte zu Beschwerden anderer Mieter des Mietshauses. Dem Mieter wurde eine ausreichende Frist zur Beseitigung des vertraglichen Zustandes unter Störung gesetzt. Dennoch hatte der Mieter nichts unternommen. Das Amtsgericht Münster hat mit Urteil vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10 entschieden, dass dem Mieter fristlos gekündigt werden kann.

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Eigenbedarfskündigung/ Sperrfrist bei Eigentümerwechsel

Achten Sie bei Immobilienerwerb immer auf die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei einem Eigentümerwechsel an der Mietsache grundsätzlich für 3 Jahre ausgeschlossen. Diese Sperrfrist kann unter Umständen sogar noch länger sein, da in § 577a Abs. 2 BGB den jeweiligen Landesregierungen die Möglichkeit gegeben wird, diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

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Kündigung/ Begründung

Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Kündigung/ Untermiete, fehlende Genehmigung

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Kündigungsschutz

Ein Mieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen genießt keinen Kündigungsschutz. Dabei ist auf die Beurteilung der Anzahl der Wohnungen auf die baulichen Gegebenheiten abzustellen und nicht auf die tatsächliche Nutzung. Sollten beispielsweise 2 Wohnungen in einem Haus von derselben Vertragspartei genutzt werden, sind dies immer noch 2 Wohnungen.

BGH, NJW-RR 2008, 1329

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Kündigungsausschluss

Ein formularvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht ist für die Dauer von 4 Jahren zulässig. Die Vierjahresfrist beginnt mit Abschluss des Vertrages und endet mit der ersten Beendigungsmöglichkeit.
Die Unwirksamkeit, eines Kündigungsausschluss, der diesen Zeitrahmen überschreitet, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter jederzeit nach der gesetzlichen Frist kündigen kann.

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Missbräuchliche Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an einer Parterrewohnung zugunsten eines Verwandten mit Wohnrecht an der Wohnung ist nur dann zulässig, wenn vorher der Anbietpflicht Rechnung getragen wurde. Die Anbietpflicht besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darin, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Eine Solche Anbietpflicht kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter für z.B. 2 Monate insoweit keine Vermietungsabsicht haben will

AG Gießen, Urteil vom 28.04.2011 48 C 180/10

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Kündigung des Mietvertrages wg Abriss und Neubau

Eine aus diesem Grunde erteilte Kündigung genügt dem Begündungserfordernis des §573 Abs.3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermeiter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant (BGH v. 09.02.2011)

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Kündigung durch Nießbraucher

Wird bei der Veräußerung eines Grundstückes ein Nießbrauchrecht bestellt im Sinne des § 1030 BGB, dann ändert dies nichts an der Vermieterstellung. Eine Kündigung ist daher nicht vom neuen Eigentümer auszusprechen, sondern durch den Nießbraucher, wenn dieser Vermieter ist. Wird nicht nur für den Vermieter ein Nießbrauchrecht bestellt, sondern auch für dessen Ehefrau, die zuvor nicht Vermieterin war, so muss die vermieterseitige Kündigung dennoch von beiden Inhabern des Nießbrauchrechts ausgesprochen werden.
LG Verden, Urt. v. 20.02.2009 – 1 T 176/08

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Keine Verpflichtung des Vermieters zur Bestätigung der Kündigung

In den meisten Fällen wird von einem Mieter, der das Mietverhältnis kündigt, die Erklärung des Vermieters verlangt, dass er die Kündigung erhalten hat und damit einverstanden ist. Der BGH hat in seinem Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08 festgestellt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist einem Mieter den Eingang der Kündigung des Mieters zu bestätigen. Der Vermieter muss auch nicht sein Einverständnis erklären. Erhebt der Mieter Feststellungklage so ist diese unzulässig.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Mietbesitz wieder einzuräumen, nicht auf den Erwerber einer Immobilie übergeht. Dies gilt in den Fällen, in denen der Mieter die Wohnung bereits vor Eigentumsübergang geräumt hatte.
BGH Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 313/08
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Alternativwohnungen bei Eigenbedarfskündigungen

Liegt eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf vor, so ist der Vermieter verpflichtet, frei werdende Wohnung im selben Anwesen dem Mieter anzubieten. Die Wohnungen müssen allerdings mit der bisherigen Wohnung vergleichbar sein. Tut dies der Vermieter nicht, wird die Kündigung unwirksam. Weichen die frei werdenden Wohnungen in Preis und Fläche stark von dem bisherigen Wohnraum ab, so muss der Vermieter diese Wohnungen nicht anbieten. Gleiches gilt für Wohnungen, die möbliert sind oder für Gewerbeeinheiten. In der Praxis ist dem Vermieter allerdings anzuraten, dem Mieter jede frei werdende Wohnung anzubieten, um zu verhindern, dass die Kündigung wegen Verstoßes gegen die Angebotspflicht unwirksam wird.

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Bislang war nicht geklärt, ob Nichten und Neffen ebenfalls zu dem privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 BGB gehören. Dies hat der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 - klargestellt. In der Kündigung muss der Vermieter bereits sein berechtigtes Interesse darstellen. Ausreichend ist hierbei, wenn die Bedarfsperson, also die Person wegen derer gekündigt wird, genannt wird und das Interesse dieser Person an der Wohnung erklärt wird. Hierbei ist es unschädlich, wenn der Vermieter die Situation dramatisiert. Auch bei Unrichtigkeiten in der Darstellung liegt keine formelle Unwirksamkeit der Kündigung vor.
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Eigenbedarf - Schwager

Für den Schwager des Vermieters kann dann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht. (BGH Beschluß vom 3.3.2009 - VIII ZR 247/08).

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Kündigung - fristlose - wegen Wohnflächenabweichung

Für den Käufer einer Immobilie ist eine Klausel im Kaufvertrag von Bedeutung durch die der Verkäufer zusichert, dass die im oder in den Mietverträgen erwähnte Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs liegt nämlich dann ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. (§543 AB S:1 Satz 1Nr 1 BGB): Unter Umständen kann aber das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung verwirkt sein, wenn der Mieter schon bei Mietbeginn oder danach den Mangel erkannt hat, ohne etwas zu unternehmen. (BGH Urteil vom29. April 2009 VII ZR 142/08 Grundeigentum 2009, Seite 709.

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Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen

Im deutschen Mietrecht gibt es einen Kündigungsgrund -Verkauf der Eigentumswohnung - nicht.

Allerdings gibt es die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB: Kann der Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung diese in vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem niedrigeren oder nur wirtschaftlich zu einem unangemessenen Kaufpreis verkaufen, kann der Vermieter aus wirschaftlichen Gründen kündigen. Weitere Vorraussetzung im Sinne von §573 Abs.2 Nr.3 BGB, dass durch einen Verkauf der Immobilie in vermieteten Zustand “erhebliche Nachteile” im Sinne von § 573 BGB entstehen.

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Wohnungsmietvertrag - Kündigungsausschluss

Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

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Kündigungsgrund - Immobilienverkauf

Der Vermieter kann ein Wohnungsmietverhältnis nicht deswegen kündigen, weil er die Immobilie verkaufen will: Der Verkaufswunsch ist im deutschen Recht kein Kündigungsgrund.

Ausnahme: Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Zu dieser Sonderkündigungsmöglichkeit aus Gründen der wirschaftlichen Verwertung gibt es eine Rechtsdokumentation von Rechtsanwalt Prof. Dr. Volker Thieler, München zum Preis von 20,00 Euro zu bestellen unter Tel.:089 557470.

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