Artikel unter 'Buchstabe I'

Ersatzansprüche Mieter - Verjährung

Die kurze Verjährung für Ersatzansprüche nach § 548 II BGB tritt auf Seiten des Mieters sechs Monate nach Ende des Mietvertrages ein. Das besondere Problem für den Mieter liegt darin, dass die Verjährung auch dann eintritt, wenn erst Monate später oder Jahre später in einem Kündigungsprozess das Ende des Mietverhältnisses festgestellt wurde. (OLG Bamberg NZM 2004, Seite 342).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Modernisierung – Mieterrechte

Ist die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung nicht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber den Mieter ordnungsgemäß angekündigt worden, dann kann der Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung (!) eine einstweilige Verfügung bei Gericht wegen Besitzstörung einreichen. Diese kann erfolgreich sein, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass die Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkung auf die vermietete Sache hat und nur der Erhaltung der Mietsache dient. Ein nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässiger Antrag eines Mieters wurde vom Amtsgericht Berlin durch Beschluss vom 12.03.2012, Aktenzeichen: 63 C 29/12 als zulässig angesehen. Der Mieter hat hier den Antrag bei Gericht gestellt, die Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung sofort einzustellen, sowie sämtliche bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten, weil der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch, die im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört wurde. Das Gericht entschied, dass ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 863 BGB solange nicht besteht, bis die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt wurde. Der Vermieter hatte im Prozess vergessen vorzutragen, dass die streitgegenständlichen Maßnahmen nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder nur der Erhaltung der Mietsache diente. Das Gericht sprach dem Mieter den Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff. 920 Abs. 2 ZPO zu.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Räumungsfrist – sofortige Beschwerde

Ist in einem erstinstanzlichen Urteil auf Räumung einer Immobilie eine Räumungsfrist gewährt worden, dann ist nach § 721 VI Nr. 1 ZPO die sofortige Beschwerde gegen das Urteil möglich. Ist die Räumungsfrist im Berufungsurteil des Landgerichts enthalten, ist die sofortige Beschwerde unzulässig. (Kammergericht Berlin vom 19.01.2012, 12 W 212, NJW Spezial 2012, Seite 285).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft- Verjährung

Nach BGH NZM 2011, Seite 639 verjähren Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter, der mit der Eigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis hat in drei Jahren, § 558 BGB ist nicht analog anwendbar.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Aufwendungsersatzanspruch - Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

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Mängelansprüche des Mieters- Verjährung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Z 184, Seite 253) verjährt der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht. Dies gilt für neue entstehende Mängel während der Mietzeit, als auch für bereits aufgetretene Mängel (BGH Z 184 Seite 253).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerprovision – zusätzliche Informationen bewirkt Maklerlohnanspruch

Auch im Fall einer Vorkenntnis kann die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dieser eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96) hat also der Makler dem Kunden weitere Informationen über das Objekt zukommen lassen, die für den Kunden über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück – das vielleicht bis auf einen anderen Makler dem Kunden gegeben wurde, den Kunden veranlasst haben soll, den Kaufvetrag für die Käuferin abzuschließen, kann eine Provision entstehen. (Urteil des LG Berlin vom 30.05.2012 – 20 O 331/11 GE 2012, Seite 12, 32, 33 und siehe auch Urteil LG Berlin vom 09.12.2011 Aktenzeichen: 19 O 284/11, GE 2012, Seite 1233).
In einem Fall hatte ein Käufer einer Immobilie zwar vom Eigentümer die Informationen über den Verkauf eines Hauses erhalten. Allerdings trat ein von Seitens des Eigentümers ein geschulter Makler mit den Interessenten in Kontakt. Der Makler gab eindeutig zum Ausdruck, dass er auch auf Seiten des Käufers Provision erhalten will und hat auch hier entsprechend darauf hingewiesen, der Kunde hat die Tätigkeit des Maklers – nämlich Hausbesichtigung – in Anspruch genommen. Damit gab er auch in grundsätzlich schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (so BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01, NJW 2002, Seite 1945). Er unterschrieb sogar im Rahmen der Besichtigung die Nachweisbestätigung. Die Nachweisleistung des Maklers war mit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages. Das Gericht stellt fest, dass wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, der Kaufvertrag wird grundsätzlich zu Gunsten des Maklers vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, inzwischen der Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss 6 Monate vergangen sind (BGH NJW 2005, Seite 3779).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mietrecht - Verjährung

Im Mietrecht verjähren aufgrund des neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Forderungen nicht mehr wie früher nach 30 Jahren, sondern jetzt bereits nach 3 Jahren. Der Beginn der Verjährung tritt ein, egal ob man von dem Vorfall Kenntnis ist oder nicht. Eine Ausnahme ist § 548 BGB. Hier gilt die 6 monatige Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder bei Ansprüchen nach § 548 II BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten. Ansprüche des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder Schäden verjähren in 6 Monaten nach Zurückerhaltung der Mietsache.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerleistung Namhaftmachung des Verkäufers

Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann unschädlich, wenn es dem – noch unentschlossenen Kunden, zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag an dem Makler vorbei abschließt (BGH NJW 1987 Seite 1628).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Film immobilienkauf

Tipps zum immobilienkauf von Rechtsanwalt Prof Dr Thieler:siehe you tube unter volker thieler

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Immobilien als sichere Kapitalanlagen

Für viele Kapitalanleger stehen ein Sicherheit und Wertzuwachs als Anlagemotive neben einer Rendite im Vordergrund. Die letzten Jahre haben insoweit deutlich gezeigt, dass weder Instrumente des sog. grauen Kapitalmarks (geschlossene Immobilien-, Medien- und Schiffsfonds) diese Ziele erreichen, noch Kapitalanlagen aus dem regulierten Bereich (offene Immobilienfonds, Wertpapiere). Viele Kapitalanlagen, beispielsweise auch atypisch stille Gesellschaftsbeteiligungen, führen nicht nur zum Totalverlust, sondern auch zu Nachzahlungsrisiken.

Immobilien stellen insoweit eine gute Alternative dar, wenn man wesentliche Kriterien achtet. Zum einen ist es notwendig, zu günstigen Preisen zu kaufen. Dies ist u. a. im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder bei Erbengemeinschaften möglich. Natürlich muss die Werthaltigkeit der Immoilie, beispielsweise mit Blick auf den Standort geprüft werden, ebenso die Bausubstanz. Die häufig mit Blick auf sog. Mietnomaden befürchtete ausbleibende Rendite lässt sich im Regelfall durch Maßnahmen im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses vermeiden, jedenfalls durch eine effektive Prozessführung stark eingrenzen.

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Zwangsversteigerung

Hier handelt es sich um ein interessantes Objekt. Einfamilienhaus in Gräfelfing.
Wenn Sie nähere Informationen hierzu, oder wie man ein derartiges Objekt ersteigert, haben wollen, können Sie sich gerne mit der Senator Vermögensverwaltung GmbH, Telefon 0176/62249653 in Verbindung setzen.

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Instandsetzung/ Schadenersatzpflicht

Der Vermieter muss dem Mieter grundsätzlich alle Schäden ersetzen, die aufgrund von Renovierungsmaßnahmen an bzw. in der Mietsache entstanden sind. Des Weiteren muss der Vermieter gegebenenfalls für Kosten aufkommen, die durch die Umräumung von Gegenständen anfallen. Auch die Reinigungskosten, die durch die Renovierungsmaßnahmen entstehen sind vom Vermieter zu tragen.

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Instandsetzung/ Duldungspflicht

Sie müssen alle Maßnahmen Dulden, die dazu dienen, Verschleißerscheinung an der Mietsache zu beseitigen. Dabei kommt es im Wesentlichen darauf an, dass der Grundriss oder der Charakter der Mietsache nicht verändert wird. Der Vermieter muss solche Maßnahmen jedoch rechtzeitig ankündigen und Ihnen einen angemessen Zeitraum zu benennen. Zusätzlich bedarf es einer Genehmigung von ihrer Seite. Diese können Sie beispielweise verweigern, wenn die Arbeiten aufgrund von Ihren gesundheitlichen Problemen oder sonstigen Gründen nicht in einem bestimmten Zeitraum durchgeführt werden können, denn der Vermieter ist verpflichtet, auf Ihre Belange Rücksicht zu nehmen.

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Mieterinsolvenz/ Nachforderungen

Betriebskostennachforderungen für den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung sind auch nur einfache Insolvenzforderungen. Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass die Abrechnung erst nach der Insolvenzeröffnung oder der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erfolgt.

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Instandhaltung/ Ersatzbeschaffung, bzw. Ersatzvornahme

Nach allgemeiner Auffassung sind Instandhaltungskosten diejenigen Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands anfallen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel zu beseitigen. Soweit diese durch AGB-Klausel auf den Mieter übertragen worden sind, stellt sich die Frage nach der Reichweite der AGB-Klausel.

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Steuern Immobilien

Steuern-Immobilien

Kauf von Immobilien

• Grunderwerbsteuer gemäß § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5% der Wertes der Gegenleistung § 8 GrEStG
• Keine Umsatzsteuer: Befreiung nach § 4 Nr.9a UStG

Nutzung der Immobilie

• Vermietung

 Einkommensteuer
Einnahme sind steuerpflichtig § 21 EStG
Werbungskosten können abgezogen werden § 21 EStG
z. B. Abschreibung 2%, Schuldzinsen und sonstige Kosten der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer. sonst. lfd. Kosten Nicht zu Werbungskosten gehören Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung der Immobilien,
z. B. Notarkosten für Kaufvertrag, Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung, Grunderwerbsteuer, anschaffungsnaher Aufwand (Grundsatz: Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung, wenn die Aufwendungen (ohne USt) 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Hierzu auch § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG und BMF-Schreiben vom 18.07.2003)
-Verluste aus der Vermietung sind mit anderen positiven Einkünften verrechenbar. Problem: Nachweis der Überschusserzielungsabsicht bei andauernden Verlusten
à Nachweis durch Überschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren (BMF vom 08. 10. 2004) à gelingt der Nachweis nicht, werden die Verluste bei der Einkommenssteuer nicht angesetzt.

• Umsatzsteuer
Grundsatz:
Mieteinnahmen sind von der Umsatzsteuer befreit § 4 Nr. 12 UStG
Kein Vorsteuerabzug § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG
aber
Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht gem. § 9 UStG, wenn Vermietung an anderen Unternehmer für dessen Unternehmen à allerdings muss der Mieter ausschließlich Umsätze ausführen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen
Bei Option zur Steuerpflicht besteht auch Berechtigung zum Vorsteuerabzug

• Gewerbesteuer
Fällt nicht an (Ausnahme gewerblicher Grundstückshandel)

• Verbilligte Überlassung an Angehörige oder fremde Dritte

Überlassung zu 75% und mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Behandlung wie bei ,,normaler´´ Vermietung. Einkunftserzielung wird unterstellt keine Prognose erforderlich.
Überlassung zu 56 % bis 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Aufteilung in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil.
Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar
Überschussprognose ggf erforderlich.
Überlassung zu weniger als 56% der ortsüblichen Vergleichsmiete Vermietung wird steuerlich nicht anerkannt.
Siehe auch BMF-Schreiben vom 08.10.2004

-Umsatzsteuer
Grundsatz:
Mieteinnahmen sind von der Umsatzsteuer befreit § 4 Nr. 12 UStG
Kein Vorsteuerabzug § 15 2 Nr. 1 UStG
aber
Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht gem. § 9 UStG, wenn Vermietung an anderen Unternehmer für dessen Unternehmen à allerdings muss der Mieter ausschließen
Bei Option zur Steuerpflicht besteht auch Berechtigung zum Vorsteuerabzug
Beispiel: Vermietung einer Wohnung an Unternehmer zur Unterbringung von auswärtig beschäftigten Arbeitnehmern

-Gewerbesteuer
fällt nicht an

Ausnahme gewerblicher Grundstückshandel:

Das Vorliegen eines gewerblichem Grundstückshandels ist dann zu prüfen, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums mehr als drei Objekte verkauft werden (so genannte Drei-Objekt-Grenze)
Das Überschreiten dieser Grenze ist jedoch nur ein Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückhandels.
Zur Frage welche Objekte bei der Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden (z. B. nicht Grundstücke, die vor dem Verkauf eigenen Wohnzwecken dienten) und unter welchen Umständen es auch bei Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze bereits zu einem gewerblichen Grundstückshandel kommen kann (Auftreten wie Grundstückshändler) hat sich das BMF in einem Schreiben vom 26.03.2004 ausführlich geäußert.

Verkauf/Veräußerung der Immobilie
• Verkauf
-Einkommensteuer
Grundsätzlich keine steuerliche Berücksichtigung von Veräußerungsgewinnen- oder –verlusten

aber
Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren
• Steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG
• Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig bei überschreiten der Freigrenze von 600 Euro (kein Freibetrag!)
• Veräußerungsverlust ist können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden
oder
es liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, dann volle Steuerpflicht und volle Verlustverrechnung
-Umsatzsteuer
Steuerbefreiung gem. § 4 Nr. 9a UStG
-Gewerbesteuer
Grundsätzlich keine Steuerpflicht mit Ausnahme des gewerblichen Grundstückshandel

• Schenkung unter Lebenden/Erwerb von Todes wegen

Steuerpflichtiger Vorgang gem. § 1 ErbStG
Steuerpflichtiger Erwerb in Höhe des Grundbesitzwertes.
Grundbesitzwert wird zum Bewertungsstichtag (Todeszeitpunkt, Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung) gem. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG (Bewertungsgesetz) festgestellt.
3 verschiedene Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
 Welches Verfahren angewendet wird hängt dvon ab, welche Art von Grundstück vorliegt § 182 BewG
Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser werden nach dem Sachenwertverfahren bewertet
Sonstige Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet
Bei beiden Verfahren erfolgt eine getrennte Bewertung von Grund und Boden sowie den Gebäuden:
Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Bodenwert + Gebäudesachwert = Sachwert
Bodenwert= Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss x Fläche (m²)
Gebäudeertragswert=
Reinertrag des Grundstücks (Rohertrag./.Bewirtschaftungskosten)
./. Verzinsung Bodenwert (auf der Grundlage des Liegenschaftszinses § 188 BewG)
Zwischensumme
X Vervielfältigter gem. Anlage 21 zum BewG
= Gebäudeertragswert

Gebäudesachwert=
Regelherstellungskosten
./. Alterswertminderung (Verhältnis des Alters des Gebäudes zum Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 BewG)
=Zwischensumme (mindestens 40% der Regelherstellungskosten)
X Sachwertfaktor gem. § 189 Abs. 3 BewG
= Gebäudesachwert

Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird der ermittelte Wert grundsätzlich mit 100% angesetzt.

Ausnahme: inländische Grundstücke die zu Wohnzwecken vermietet werden nur mit 90% (§ 13c ErbStG)

Davon sind abzuziehen:
-Nachlassverbindlichkeiten, z.B. vom Erblasser/Schenker übernommene Baufinanzierung
-Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen, Auflagen und geltend gemachten Erbersatzansprüchen
-Kosten der Bestattung des Erblassers, eines angemessenen Grabmales und der Regelung des Nachlasses à aber Freibetrag bis 10.300 Euro
Im Ergebnis erhalten wir den steuerpflichtigen Erwerb
Von dem so ermittelten Erwerb können ggf. noch abgezogen werden:
Freibeträge
§ 16 EStG: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner
400.000 Euro für Kinder
200.000 Euro für Enkelkinder
alle weiteren Personen 20.000 bis 100.000 Euro je nach Steuerklasse
und
besonderer Versorgungsfreibetrag
§ 17 ErbStG 256.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner 10.300 Euro bis 52.000 Euro für Kinder bis zum 27. Lebensjahr, Höhe ist gestaffelt nach Lebensalter
aus dem dann verbleibenden Betrag wird dann mit dem Steuersatz die zu entrichtende Erbschafts-/Schenkungsteuer ermittelt.
Die Höhe des Steuersatzes (7 bis 50 %) richtet sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs und der Steuerklasse des Erwerbers. Es gilt der Grundsatz, je höher der Wert und die Steuerklasse umso höher der Steuersatz.
Handelt es sich um Grundvermögen nach § 13c ErbStG (Ansatz nur mit 90 % des Grundbesitzwertes) besteht die Möglichkeit die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre zu stunden, soweit der Erbe die Steuer nur durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufbringen kann (Möglichkeiten der Kreditaufnahme sind auszuschöpfen).

Grunderwerbsteuer
-bei Erwerb von Todes wegen und Schenkung unter Lebenden keine Steuerpflicht § 3 Nr. 2 und Nr. 3 GrEStG
Umsatzsteuer
-keine Steuerpflicht mangels Leistungsaustausch

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IMMOBILIENFONDS

Leider haben viele Zeichner von Immobilienfonds im Vertrauen auf sichere Geldanlagen Immobilienfonds gezeichnet ,ohne ueber die tatsächlichen Risiken von den Vermittlern aufgeklärt zu werden.So wurde bei geschlossenen Fonds  in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts über die mögliche unbeschränkte Haftung des einzelnen Fondszeichner nicht aufgeklärt oder bei offenen Fonds über die gesetzliche Möglichkeit für einen gewissen Zeitraum die Einlösung der Fondsanteile auszusetzen(siehe hierzu die Dokumentation HAFTTUNG DER VERMITTLER zu bezihen über die Stiftung):Eine umfangreiche Rechtsprechung hat sich zu der Haftung für Prospektfehler entwickelt.Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt,den Anleger über alle Umstände ,die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein könnedn,sachlich richtig und vollständig zu unterrichten.(vergl.BGHZ 79,337und 116 Seite7,12 )Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände,die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zeck gefährden könnten.(BGHZ79 Seite337)(ausführliche Dokumentation bei der S tiftung erhältlich)

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Insolvenz (Gewerberaummietrecht)

Das der Sicherung des Mietzinsanspruchs dienende Vermieterpfandrecht kann insolvenzrechtlich nicht in weiterem Umfang angefochten werden als die Mietzinszahlung selbst. Dem Vermieter steht deshalb in der Insolvenz des Mieters ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht zu, soweit die von dem Pfandrecht erfassten Gegenstände bereits vor der Krise eingebracht wurden.

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Immobiliennebenkosten

Im Kaufvertrag sollte dringen geregelt werden, dass der Käufer der Immobilie sich verpflichtet Nebenkosten auszugleichen, soweit der Verkäufer mit diesen noch belastet wurde. Die Gemeinde darf nämlich die Umstellung der Gebührenschuld erst ab Eigentumsübergang vornehmen - in den meisten Kaufverträgen wird aber ab Zahlung des Kaufpreises der Übergang der Zahlungspflicht für Nebenkosten vereinbart.

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Vetragsübergang

Beim Verkauf einer Immobilie geht der bestehende Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ab Eigentumsumschreibung = Auflassung auf den neuen Eigentümer über. Eine neue Ausfertigung ist nicht nötig. Versicherungsverträge gehen dann nicht über, wenn sie einen Monat nach Eigentumsübergang gekündigt wurden. Achtung alle anderen Verträge -wie Wartungsvertrag, Hausmeistervertrag usw. bleiben beim ehemaligen Eigentümer.

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Schenkung - Immobilienrückforderung

Ein Immobilienschenkungsvertrag kann unter Umständen vom Sozialhilfeträger bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden, wenn bei der vertraglichen Gestaltung dieses Problem nicht beachtet wurde. Eine Schenkung kann bei Verarmung des Schenkers dazu führen, dass der Schenker mit seinen Mitteln seine Unterbringung und Pflege im Alter nicht mehr erbringen kann.

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Hausübertragung gegen Wohnrecht mit Kost und Pflege

Dass in einem Vertrag als Gegenleistung für die Übertragung eines Hausgrundstücks vereinbarten Versorgungsleistungen nur so lange geschuldet sein sollen, wie sie von dem Verpflichteten in dem übernommenen Haus erbracht werden können, führt nicht ohne Weiteres zur Sittenwidrigkeit der vereinbarten Regelung. (BGH Urteil vom 6.2.2009 - V ZR 130/08 NJW 2009, 1346).

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Altersversorgung

Als Altersversorgung drängt sich der Kauf einer Immobilie geradezu auf, weil hier langfristig die größte Absicherung vor Inflation und Wertverlust gegeben ist. Die Inormationen zu dieser Erkenntnis sind in der Öffentlichkeit entweder falsch oder sie sind - weil die entsprechenden Medien sich aus Anzeigen finanzieren zielgerichtet auf Kapitalanlagen der Banken gerichtet sind, um die entsprechenden Verdienste diesen zu sichern.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung, die sie in guter Lage vor 20 Jahren in München gekauft haben dürfte heute das 3-4 an Wert haben - eine entsprechende Geldanlage im Bereich Festgeld dürfte heute nach Kaufkraftentwertung nicht mal den Ursprungswert haben.

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Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Leben die Immobilienkäufer unverheiratet zusammen, so kann der Erwerb einer Immobilie ungeheure Probleme mit sich bringen. Eine Beratung durch einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt ist dringend erforderlich. Die Probleme können hier nur kurz erwähnt werden:

1. Trennung während der Partnerschaft - jeder Partner kann die Teilungsversteigerung verlangen, falls der andere Partner nicht verkaufen will. Die Teilungsversteigerung kann vertraglich und durch Grundbucheintragung ausgeschlossen werden.

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Immobilienkauf - Eheleute

Wenn Eheleute eine Immobilie gemeinsam kaufen oder während der Ehe eine Immobilie ganz oder teilweise auf den anderen Ehegatten übertragen wird, sollten sie sich unbedingt über die Formulierung im Kaufvertrag rechtlich beraten lassen. Die Übertragung kann nämlich rechtlich entweder eine Schenkung oder eine ehebedingte Zuwendung sein.

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Bauzeitüberwachung

Eine dringende Empfehlung aufgrund allgemeiner Praxiserfahrung ist, dass Bauherren während der Bauphase den Neubau von einem Sachverständigen überprüfen lassen sollten. Viele Mängel lassen sich nach Fertigstellung des Baus schwer feststellen, ohne dass Aufbrecharbeiten

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Immobilie in Erbmasse

Hat eine Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, dann kann die Immobilie, falls die Erben sich über einen freihändigen Verkauf nicht einigen können, die Immobilie zum Zecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft versteigern lassen §2042BGB Abs.11, Abs.2 i.V mit §753 Abs.1 Satz 1 BGB.

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