Artikel unter 'Buchstabe E'

Einrichtungen der Mietsache - Eigentum

Hat der Mieter Einrichtungen mit der Mietsache verbunden, dann sind die Herausgabeansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten verjährt, der Vermieter erwirbt nicht das Eigentum an der Sache, hat aber ein dauerhaftes Recht zum Besitz. Der Vermieter muss keine Nutzungsentschädigung an den Mieter zahlen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersteigerung/ Erneuter Mietvertragsabschluss

Nach Ersteigerung tritt der Ersteiger normalerweise in schon bestehende Mietverhältnisse ein. Ein Mietverhältnis mit dem Nutzer kann unter Umständen auch neu begründet werden. Soweit unklar ist, ob vor der Ersteigerung bereits ein wirksames Mietverhältnis vorlag, wird zumindest mit der Zahlung der Miete durch den Mieter dem Eigentümerwechsel konkludent (durch schlüssiges Verhalten) zugestimmt und ein neuer Vertrag begründet.

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Eigenbedarfskündigung/ Sperrfrist bei Eigentümerwechsel

Achten Sie bei Immobilienerwerb immer auf die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei einem Eigentümerwechsel an der Mietsache grundsätzlich für 3 Jahre ausgeschlossen. Diese Sperrfrist kann unter Umständen sogar noch länger sein, da in § 577a Abs. 2 BGB den jeweiligen Landesregierungen die Möglichkeit gegeben wird, diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

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Nießbrauch/ Erhaltungspflicht

Der Eigentümer ist gesetzlich gegenüber dem Nießbraucher nicht verpflichtet, dass Gebäude zu erhalten

LG Berlin 63 S 239/07

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Eigenbedarfskündigung/ Planungshorizont

Die Eigenbedarfskündigung kurz nach der Vermietung ist unwirksam. Nach Ansicht des BGH ist nach einem Zeitraum von vier Jahren eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr kurzfristig. Das OLG Hamburg geht von einem Zeitraum von drei Jahren, nach welchem die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam ist.

OLG Hamburg NJW-RR 2011, 92

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Eigenbedarfskündigung/ Anbietpflicht

Der Vermieter ist im Fall der Eigenbedarfskündigung verpflichtet dem Mieter auch solche Wohnungen anzubieten, die eigentlich nicht für den Mieter geeignet erscheinen. So muss dem Mieter einer Einzimmerwohnung auch eine Ersatzwohnung mit zwei Zimmern angeboten werden.

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Eigenbedarfskündigung/ Begründung

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen im Kündigungsschreiben so benannt werden, dass sie klar identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden können.
Soweit die Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines demnächst volljährigen Kindes erfolgen soll, genügt es der Begründungspflicht, dem Mieter mitzuteilen, dass das Kind einen eigenen Hausstand in einer dafür geeigneten Wohnung wolle.

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Erbe/ Grundbucheinsicht

Ein Pflichtteilsberechtigter Erbe kann zur Nachprüfung und Geltendmachung etwaiger Pflichtteilsansprüche Einsicht in das Grundbuch verlangen. Die Vorlage eines Erbscheins oder der Nachweis, dass gegen den eingetragenen Eigentümer bereits ein Prozess geführt werde oder dass dieser Vollmacht zur Einsichtnahme erteilt habe, muss nicht erbracht werden.
OLG Frankfurt Az: 20 W 72/11

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Ehegatten / Entlassung aus Mietvertrag nach der Scheidung

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den nach der Scheidung aus der Mietsache ausziehenden Ehepartner aus dem Mietvertrag zu entlassen.

OLG Hamburg, NJW-RR 2011,374

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Instandhaltung/ Ersatzbeschaffung, bzw. Ersatzvornahme

Nach allgemeiner Auffassung sind Instandhaltungskosten diejenigen Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands anfallen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel zu beseitigen. Soweit diese durch AGB-Klausel auf den Mieter übertragen worden sind, stellt sich die Frage nach der Reichweite der AGB-Klausel.

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EIGENTUMSWOHNUNGSKAUF-WOHNFLÄCHENTÄUSCHUNG

Die vor Kaufvertrag behauptete Wohnfläche  stimmt oftmals nicht.Fuer den Käufer einer Immobilie ist es daher unbedingt notwendig im Kaufvertrag eine entsprechende Zusicherung aufzunehmen-wie beispielsweise..der Verkäufer sichert zu,daß die Wohnung …qm genehmigte Wohnfläche hat…Das LG Nürnberg-Fürth hat erst vor kurzem unter dem Aktenzeichen 12 o4999/09 entschieden,daß  ein Baträger,der eine Wohnung mit 53.76qm verkaufte,die in Wirklichkeit nur 40qm hatte 29000Euro an den Käufer zurückzahlen muß.Wichtig ist bei dieser Entscheidung,dass die Richter daraufhingewiesen haben,daß es unerheblich ist,ob die falsche Wohnfläche im Kaufvertrag festgehalten und ob eine Haftung vertraglich ausgeschlossen ist.(  Rechtsanwalt Prof.Dr.Volker Thieler München)

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Unbekannte Erben/ Mieter verstorben

Sind die Erben des verstorbenen Mieter unbekannt,kann der Vermieter(nach § 1961 BGB9. wegen Kündigung ,Mietrückstände bzw Raeumung  beim Nachlassgericht Nachlaßpflegschaft beantragen.Einen Vorschuß für die Vergütung und Auslagen  kann das Gericht als Voraussetzung fuer die Anordnung der  Pflegschaft nicht verlangen(OLG Hamm 22.6.10 I-15 W308/10).Anforderungen siehe Musterformular von Rechtsanwalt Prof.DrTHIELER9

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Pflichten des Vermieters bei der Elektroversorgung

Der Vermieter schuldet grundsätzlich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Damit muss der Standard aufrechterhalten werden, der bei Vertragsschluss vorlag. Daraus folgt jedoch auch, dass der Vermieter einen Mindeststandard schuldet. Der BGH  hat entschieden, dass dies bei der Elektroversorgung bedeutet, dass es möglich sein muss, ein großes Haushaltsgerät, wie beispielsweise die Waschmaschine und mehrere kleinere Haushaltsgerät gleichzeitig zu benutzen. Damit ist eine Formularklausel, die zum Inhalt hat, dass der Mieter lediglich ein Gerät betreiben darf, unzulässig.
BGH, Urt. v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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EIGENBEDARF-WOHNUNGSGRÖße

Gerichte überprüfen oftmals bei Egenbedarfskündigungen ,ob die  Wohnungsgröße für den Eigenbedarfberechtigten nicht zu groß ist.Dabei wird vielfach übersehen daß bei  der Überprüfung des Bedarfs nicht nur der konkrete Wohnbedarf sondern auch der Bedarf für Arbeits bund Bürozwecke  und für ein Gästezimmer zu berücksichtigen ist.(Urteil AG Hamburg vom 4.8.2009,49c 100/08 ZMR2010,453)

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Mietbesitz wieder einzuräumen, nicht auf den Erwerber einer Immobilie übergeht. Dies gilt in den Fällen, in denen der Mieter die Wohnung bereits vor Eigentumsübergang geräumt hatte.
BGH Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 313/08
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Alternativwohnungen bei Eigenbedarfskündigungen

Liegt eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf vor, so ist der Vermieter verpflichtet, frei werdende Wohnung im selben Anwesen dem Mieter anzubieten. Die Wohnungen müssen allerdings mit der bisherigen Wohnung vergleichbar sein. Tut dies der Vermieter nicht, wird die Kündigung unwirksam. Weichen die frei werdenden Wohnungen in Preis und Fläche stark von dem bisherigen Wohnraum ab, so muss der Vermieter diese Wohnungen nicht anbieten. Gleiches gilt für Wohnungen, die möbliert sind oder für Gewerbeeinheiten. In der Praxis ist dem Vermieter allerdings anzuraten, dem Mieter jede frei werdende Wohnung anzubieten, um zu verhindern, dass die Kündigung wegen Verstoßes gegen die Angebotspflicht unwirksam wird.

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Bislang war nicht geklärt, ob Nichten und Neffen ebenfalls zu dem privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 BGB gehören. Dies hat der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 - klargestellt. In der Kündigung muss der Vermieter bereits sein berechtigtes Interesse darstellen. Ausreichend ist hierbei, wenn die Bedarfsperson, also die Person wegen derer gekündigt wird, genannt wird und das Interesse dieser Person an der Wohnung erklärt wird. Hierbei ist es unschädlich, wenn der Vermieter die Situation dramatisiert. Auch bei Unrichtigkeiten in der Darstellung liegt keine formelle Unwirksamkeit der Kündigung vor.
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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EIGENTUMSWOHNUNG-FERIENVERMIETUNG

Wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kein Verbot der Vermietung einerEigentumswohnung zur Ferienwohnung ergibt sind  dagegengerichtete Beschlüsse nichtig.BGH Urteil vom  15.1.2010 VZR72/09.

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Eigentümermehrheit

Kaufen mehrere Personen eine Immobilie, dann besteht immer die Gefahr, dass ein Miteigentümer sich aus der Eigentümergemeinschaft lösen will. Kaufen die anderen Miteigentümer den Miteigentumsanteil nicht an bzw. findet sich auch kein Dritter der den Miteigentümer den Anteil abkaufen will, besteht immer die Gefahr dass einer der Miteigentümer die Trennung der Miteigentümergemeinschaft über die Teilungsversteigerung erreichen will. Diese Versteigerung zur Unzeit kann man verhindern indem man die Möglichkeit der Teilungsversteigerung vereinbarungsgemäß verhindert. Den Ausschluß der Teilungsversteigerung kann und muss man im Grundbuch eintragen. Oftmals werden derartige Regelungen von Eltern verlangt, die ihren Kindern die Immobilie schenken.

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Energiepass

Wenn der Mieter Verbrauchskosten direkt mit dem Versorger abrechnet, ist er verplichtet diese Daten dem Vermieter für die Erstellung des Energiepasses mitzuteilen. (Landgericht Karlsruhe AKTZ.9 S 523/08).

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Eigentumswohnung - Beschlusssammlung

Seit 1.7.2007 sind Verwalter einer WEG-Anlage verpflichtet eine Beschlusssammlung zu führen, die alle in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse, die Ablehnung von Beschlussanträgen - sogenannte Negativbeschlüsse und Beschlussanfechtungen und Aufhebungen enthalten muss. Versäumt der Verwalter dies, kann er sogar aberufen werden. Da der Verwalter dem Käufer auf Vollmachtsvorlage durch den Eigentümer Einsicht gewähren lassen muss, empfiehlt es sich, vor Kauf das Beschlussbuch einzusehen.

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Erhaltungslast (Gewerberaummietrecht)

Nach dem Willen des Gesetzes trägt grundsätzlich der Vermieter die Last, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten ( § 535 I 1 BGB). In der Praxis sieht das jedoch anders aus, denn dort werden die Erhaltungspflichten oft dem Mieter auferlegt. Nach Ansicht des BGH ist es in AGB grundsätzlich zulässig die Schönheitsrepereraturen, Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Erneuerung innerhalb der gemieteten Räume auf den Geschäftsraummieter zu übertragen.

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Einrede

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist nicht ausdrücklich zu erheben. Es genügt, so der BGH, dass der Wille, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzuhalten, eindeutig erkennbar ist.

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Einkaufszentrum (Gewerberaummietrecht)

In einem vom BGH entschieden Fall ging es um die Öffnungszeiten eines Einzelhandelsmarkt in einem Einkaufszentrum… (u.v.m.)

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Eigentumswechsel (Gewerberaummietrecht)

Im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumsübergang abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter.

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Eigentumswohnung - Anspruchsverjährung

Beseitigungsansprüche zwischen Wohnungseigentümer (hier Entfernen von eigenmächtig aufgestellten Möbelstücken im Treppenhaus; Entfernen eines im gemeinschaftlichen Garten errichteten Gartenhauses) unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB: Die verkürzte Frist von drei Jahren wird vom 1.1.2002 an berechnet, auch wenn der Anspruch vor dem 1.1.2002 entstanden ist und der Anspruchsinhaber von den den Anspruch begründeten Umständen und der Person  des Schuldners Kenntnis htte.

Den Wohnungseigentümern ist es unbenommen, eine Nutzungsregelung zu treffen, die das Abstellen von Möbeln im Treppenhaus untersagt. (Leitsatz der NZM 2009 Seite 624).

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Erschließungskosten

Unter Erschließungskosten fallen die Kosten, die die Gemeinde für die erstmalige  Errichtung einer Straße verlangen kann und über die oft Jahre später nach dem Verkauf abgerechnet wird. Der Käufer einer Immobilie kann hier mit enormen Kosten überrascht werden.

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Eigenbedarf - Vorgetäuschter

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, obwohl dieser nicht besteht, macht er sich unter Umständen wegen Betrugs strafbar und riskiert erhebliche Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung. ( 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ( 564 a Abs. 3 BGB alter Fassung). Der Schadensersatzanspruch ist auch dann gegeben, wenn die Kündigung formal unwirksam war. (Urteil des BGH vom  8.4.2009 - VIII ZR 231/07).

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Eigenbedarf - Schwager

Für den Schwager des Vermieters kann dann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht. (BGH Beschluß vom 3.3.2009 - VIII ZR 247/08).

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Eigentumswohnung - Schallbrücke

Hat ein Wohnungseigentümer Veränderungen im Fußbodenbereich vorgenommen, wodurch offenkundig Schallbrücken entstanden sind, dann hat der Sondereigentümer gegen den anderen Sondereigentümer der Wohnung über ihm einen Abwehranspruch aus § 14 Nr, 1, 15 III WEG, 1004 BGB (Urteil BGH NZM 2009, 580).

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