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Dingliche Nutzungsrechte: Wohnungsrechte

Wohnungsrechte

Ein einheitliches Wohnungsrecht existiert nicht. Wohnungsrechte haben im heutigen Rechtsleben aber eine bedeutende Rolle eingenommen.

1. Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist an sich der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugeordnet, trägt aber zugleich Züge, die es gleichsam einem Nießbrauch ähnlich erscheinen lassen.

Dieses Wohnungsrecht eignet sich in einem besonderen Maße zur Altersversorgung. Es erlaubt seinem Inhaber das Innehaben einer Wohnung – aber auch nur für ihn. Infolge der Unübertragbarkeit und der Unvererblichkeit kann es nur eine Person als Inhaber geben.

Als problematisch kann sich im Einzelfall die Abgrenzung zu einem schuldrechtlichen Mietverhältnis darstellen. Das betrifft jedenfalls die schuldrechtliche Absprache, mit der eine Wohnungsberechtigung erteilt werden soll. Dieses kann schon ein Mietvertrag selbst sein oder erst ein obligatorisches Kausalgeschäft für den dinglichen Bestellungsakt. Die Lösung ist anhand einer Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB abhängig vom konkreten Einzelfall vorzunehmen.

Das Recht nach § 1093 Abs.1 BGB gestattet die Nutzung zu Wohnzwecken unter Ausschluss des Eigentümers.

2. Dauerwohnrecht gemäß §§ 31 ff. WEG

Hauptproblem des Wohnrechts gemäß § 1093 BGB ist, dass es nicht übertragen werden kann. Das Dauerwohnrecht soll ein übertragbares beschränktes Ausschließlichkeitsrecht darstellen.

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Dingliche Nutzungsrechte: Die Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten

1. Allgemeines

Die Dienstbarkeit erstreckt sich im engeren Sinne allein auf Grundstücke. Auch liegt das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zum Nießbrauch darin, dass nur einzelne Nutzungen erfasst sind. Im Ansatz ist sie mit einem Miet- oder Pachtverhältnis, allerdings mit dinglichem Charakter, vergleichbar. Einteilung: Grunddienstbarkeit (dienendes und herrschendes Grundstück) und beschränkt persönliche Dienstbarkeit (das Recht ist mit einer bestimmten Person verknüpft).

2. Funktion

Dienstbarkeiten sollen eine Erstreckung einer bereits bestehenden dinglichen Berechtigung auf weitere Gegenstände ermöglichen (so bei der Grunddienstbarkeit) oder zugleich dafür sorgen, dass diese Erstreckung auch nur einer bestimmten Person zugute kommen soll (so bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit). Beide Zwecke können mit jeweils unterschiedlichen Nutzungsrechten erfüllt werden.

3. Arten

Entsprechend der genannten Funktionen differenziert das Gesetz die Grunddienstbarkeit und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit.

Die Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 1018 ff. BGB. Der Inhalt der Grunddienstbarkeit lässt sich in mehrere Gruppierungen unter teilen. Schutz: § 1027 BGB, wie der Eigentümer, keine eigenständige Übertragung, aber Übertragung mit Eigentumswechsel am herrschenden Grundstück als Bestandteil (§ 96 BGB).

Herrschendes und dienendes Grundstück: Allen gemein ist der Tatbestand, dass es ein herrschendes und dienendes Grundstück geben muss. Ein Grundstück ist ein Bestandteil der Erdoberfläche, für den ein eigenes Grundbuchblatt existiert.

Umfang der Nutzungen: Der Umfang der Herrschaft des ei-nen Grundstücks bestimmt denjenigen der Nutzungsbefugnisse an dem dienenden. Nur soweit diese Herrschaft gewahrt ist, kann der Nutzungsrahmen gewahrt sein. Darüber hinausgehende Rechte können schuldrechtlich vereinbart werden.

Subjektiv-dingliches Recht: Der Vorteil muss von Wert sein. Die Möglichkeit von Nutzungen verlangt, dass ein wie auch immer gearteter Gebrauch schon vorliegen muss. Die bloße Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks hat mit einer Grunddienstbarkeit nichts zu tun.

Eigentümerdienstbarkeit: Eine solche wird anerkannt, da eine Dienstbarkeit keinen mit einem Nießbrauch vergleichbaren Ausschlusscharakter aufweist.

Nutzungsarten bei der Grunddienstbarkeit

§ 1018 BGB beschränkt die Dienstbarkeit auf drei Nutzungsarten.

Der Vorteil liegt immer in der Benutzung zugunsten des herrschenden Grundstücks, wobei nie ein positives Tun, sondern immer eine Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht im Raum steht.

Duldung der Benutzung in einzelnen Beziehungen (Nutzungsrechte): Entnahme von Bodenbestandteilen oder Wasser, Duldung von Anlagen, Wegerecht. Hier kann sich der Nutzungsrahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums verändern. Das gilt insbesondere für ein Überwegsrecht oder ein Fahrtrecht und folgt aus der allgemeinen wirtschaftlichen und technischen Entwicklung.

Untersagung von Handlungen (Nutzungsunterlassung): Ver-bot eine Tankstelle zu errichten, Brauerei, Unterlassungs-dienstbarkeit, Wettbewerbsbeschränkungen, auch hier kann sich der Nutzungsrahmen verändern

Ausschluss von Eigentümerbefugnissen (Abwehrrechten): Hier geht es um die Einschränkung der Eigentümerbefugnisse aus § 903 BGB. Solche Beschränkungen, die schon kraft Gesetzes bestehen, sind als Inhalt einer Grunddienstbarkeit nicht denkbar. So kann der Eigentümer die Zuführung von Imponderabilien gemäß § 906 Abs.1 S.1 BGB nicht versagen, wenn sie ortsüblich sind.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Neben der Grunddienstbarkeit kennt das Zivilrecht die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gemäß §§ 1090 ff. BGB. Diese entspricht in weiten Bereichen derjenigen nach § 1018 BGB, weist aber einen wesentlichen Unterschied auf. Sie ist kein subjektiv-dingliches Recht, sondern sie bezieht sich auf eine konkrete Person als solche. Wechselt das Eigentum an dem Grundstück, so geht die Dienstbarkeit nicht als ein Bestandteil gemäß § 96 BGB auf den Erwerber über. Tatsächlich kommt sie insoweit einem Nießbrauch nahe. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit eignet sich als Instrument der Sicherung öffentlicher Versorgungsprojekte (Energie, Wasser). So kann eine Gemeinde entsprechend Leitungssystem auf privaten Grundstücken verlegen, wenn sie Dienstbarkeitsberechtigte ist. Ansonsten bestehen weitgehende Gemeinsamkeiten zwischen den Dienstbarkeiten, zumal jeweils als Belastungsgegenstand vor allem ein Grundstück in Betracht kommt. Wie der Nießbrauch ist allerdings die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht vererblich. Ausschluss der Übertragung und Vererblichkeit, Beispiel ist das dingliche Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB als Sonderfall bzw. das Dauerwohnrecht gemäß § 31 WEG.

Entstehung der (Grund)Dienstbarkeit

Entstehungsvoraussetzung sind vor allem Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Wichtig ist insbesondere, dass auch ein Hoheitsakt im Einzelfall ausreichen kann (Problem: Grundgeschäft, das daneben geschlossen wird, Kondizierbarkeit der Dienstbarkeit dieses schuldrechtlichen Vertrags).

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Grundstücksnießbrauch

Grundstücksnießbrauch

Der Nießbrauch kann auch (in der Praxis sicherlich häufiger) an Grundstückseigentum bestellt werden.

Entstehungsvoraussetzungen

Einigung

Eintragung im Grundbuch (Sicherung durch Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB)

Gutgläubiger Erwerb (§ 892 Abs.1 BGB, Verfügungsbefugnis)

Ersitzung (§ 900 Abs.2 BGB)

Erlöschen

Mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB), nicht übertragbar ( § 1059 BGB) und nicht vererblich (Problem: schuldrechtliche Einigung mit Nießbrauchsgeber zugunsten eines Erben auf Neubestellung des Nießbrauchs)

Inhalt

Nach dem Sacheigentum ist der Nießbrauch das umfassendste dingliche Recht an einer Sache. Wer einen Nießbrauch innehat, ist berechtigt, die Nutzungen aus der entsprechend belasteten Sache zu ziehen (§ 1030 Abs.1 BGB).

Nutzungen

Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Früchte einer Sache (§ 99 BGB) sowie die Gebrauchsvorteile, die eine Sache gewährt. Unmittelbare Sachfrüchte sind organische Erzeugnisse (Tier- und Bodenprodukte, Rohstoffe). Mittelbare Früchte sind Erträge, die eine Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt (Miete, Pacht). Gebrauchsvorteile sind Vorteile, die über die eigentliche Nutzung der Sache hi-nausgehen (Beispiel: Vorteil als Darlehenssicherheit).

Das Ziehen von Nutzungen

Solange Sachfrüchte mit der Hauptsache verbunden sind, werden sie nicht Gegenstand eigener Rechte (§ 93 BGB). Die Eigenrechtsfähigkeit beginnt erst mit der Trennung. Mit der Trennung von der Hauptsache erwirbt der Nießbrauchbegünstigte Eigentum an den Früchten. Ein Nießbraucher hat auch das Recht, die belastete Sache zu vermieten oder zu verpachten. Mit Trennung gemäß § 954 BGB erhält der Nießbraucher Eigentum (Problem: kein Verfügungsrecht über die Sache, Ausnahme bei § 1048 BGB bei Grundstück mit Inventar).

Recht zum Besitz

Die Möglichkeit des Ziehens von Nutzungen beinhaltet auch die Inbesitznahme der Nießbrauch belasteten Sache. Ansprüche des Eigentümers aus § 985 BGB sind damit ausgeschlossen (§ 986 Abs.1 BGB).

Ausschluss einzelner Nutzungen

Es ist zulässig, den Nießbraucherwerber von einzelnen Nutzungen auszuschließen. Jedoch ist hier zu beachten, dass der Grundinhalt des Nießbrauchs, eben ein umfassendes Bündel an Nutzungen zu ermöglichen, erhalten bleiben muss.

Verfügungsmacht

Der Nießbrauch gewährt grundsätzlich keine Verfügungsmacht über die jeweiligen Belastungsgegenstände. Einen Verfügungsnießbrauch gibt es nicht, da dieser als solcher auch gegen den sachenrechtlichen numerus clausus verstoßen würde. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt § 1048 S.1 BGB in Bezug auf das Inventar eines Grundstücks.

Eigentumserwerb an verbrauchbaren Sachen

Wer den Nießbrauch an einer Sache erhält, erlangt grundsätzlich kein Eigentum daran. Es geht schließlich um eine dingliche Belastung von Eigentum, nicht um dessen Übertragung. Auf der anderen Seite soll es der Nießbrauch mit sich bringen, dass manche Nutzungen eben doch zu einem Eigentumsübergang führen sollen. Das zeigt insbesondere § 954 BGB.

Schutzansprüche

Der Nießbrauch als ein dingliches Recht entfaltet seine Wirkung gegenüber jedermann. Das zeigt vor allem § 1065 BGB, der auf die Vorschriften des Eigen-tumsschutzes Bezug nimmt.

Herausgabe- und Unterlassungsansprüche

Wird die Nießbrauch belastete Sache dem Nießbrauchinhaber entzogen, kann er gemäß §§ 1067, 985 BGB deren Herausgabe verlangen. Auch die Nutzungen sind nach Maßgabe der §§ 987 ff. BGB herauszugeben. Im Gegenzug werden dem unberechtigten Besitzer die Verwendungsersatzansprüche nach §§ 994 ff. BGB zugestanden. Gegen sonstige Beeinträchtigungen kann der Nießbrauchinhaber deren Beseitigung verlangen (§§ 1065, 1004 Abs.1 S.1 BGB).

Schadenersatzansprüche

Im Fall einer verschuldeten Beeinträchtigung wird der Nießbrauch als „sonstiges Recht“ im Sinne des § 823 Abs.1 BGB geschützt. Wer hier etwa eine Sache beeinträchtigt, ist zwei Personen gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet: dem Nießbraucher und dem Eigentümer.

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Nießbrauch in der Abgrenzung

Abgrenzung des Nießbrauchs zu anderen Rechtsinstituten

Gegenstand

Bewegliche und unbewegliche Sachen (§ 1030 Abs.1 BGB) und Rechte (§ 1068 Abs.1 BGB), Ziehung aller Nutzungen (Problem: Beschränkung auf bestimmte Nutzungen, Charakter des umfassenden Nutzungsrechts darf nicht verloren gehen), Beispiele: Zinsen einer Forderung, Dividenden einer Aktie, Pachtfrüchte bei Pachtrecht

Handlungspflichten

Aus einer Nutzungsbefugnis kann ein Berechtigter keine Handlungspflichten gegenüber dem Vollrechtsinhaber herleiten.

Obligatorische Rechte

Der Nießbrauch wirkt als Sachenrecht nicht nur inter partes. Neben einem solchen Recht kann aber eine eigenständige vertragliche Vereinbarung geschlossen werden, die dann zwischen den Vertragsparteien zusätzlich gilt. Eine Verknüpfung beider Bereiche erfolgt häufig über eine auflösende Bedingung.

Dingliche Rechte

In Abgrenzung zu einem Nießbrauch ist die dingliche Verankerung von Leistungspflichten nur in eng begrenzten Bereichen denkbar. Als Beispiel gilt die Reallast gemäß §§ 1105 ff. BGB, die aber nur auf Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte anwendbar ist.

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Nießbrauch und seine Funktionen

Der Nießbrauch und seine Funktionen

Da der Nießbrauch wie kaum ein anderes Recht nach dem Eigentum umfassende Befugnisse einräumt, eignet er sich hervorragend für Vermögensnachfolgeregelungen, bei denen der bisherige Inhaber aber nach wie vor noch ein Mitspracherecht hat.

Vorweggenommene Erbfolge

Den Nießbrauch findet man häufig dort, wo es um Vermögensumschichtungen innerhalb von Familien geht. Im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge kann bereits zu Lebzeiten Vermögen auf die Erben übertragen werden und gleichwohl dem Übertragenden eine Nutzung vorbehalten bleiben.

Alternative zu erbrechtlichen Konzepten

Sollen zwei Personen gestaffelt über Vermögenswerte verfügen können, so sieht das Erbrecht die Vor- und Nacherbschaft als Gestaltungsmöglichkeit vor. Ein vergleichbares Ergebnis lässt sich dadurch erzielen, dass der Nacherbe Vollerbe wird, aber mit einem Nießbrauch des eigentlichen Vorerben belastet wird. Der Erbfall kann als aufschiebende Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB angesehen werden. Bei Unentgeltlichkeit muss § 2301 BGB beachtet werden.

Alternative zu güterrechtlichen Konzepten

Eine umfassende Vermögensnachfolge kann güterrechtlich dadurch erreicht wer-den, dass die Ehegatten eine Gütergemeinschaft hinsichtlich des Gesamtguts bilden, die nach dem Tod des Erstversterbenden mit dem überlebenden Ehegatten und den Abkömmlingen als Erben fortgesetzt wird. Das Gesamtgut wird außerhalb des Erbrechts übertragen.

Hof- und Unternehmensübergabe

Denkbar ist auch, dass die einzelnen Teile eines Unternehmens an den Nachfolger übertragen werden, dem bisherigen Unternehmer aber jeweils ein Nießbrauch eingeräumt wird, der mit seinem Tod erlischt. Zu Lebzeiten ändert sich tatsächlich für die Fortführung des Unternehmens nichts.

Vermächtnisnießbrauch

Ein solcher Nießbrauch kann dazu dienen, einen Unterhaltsberechtigten abzusichern, ohne ihm eine Erbenstellung einräumen zu müssen. Das Vermächtnis stellt eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erben dar. Ein Vermächtnisnießbrauch macht vor allem dort Sinn, wo der Begünstigte aus persönlichen Gründen nicht in eine Miterbengemeinschaft aufgenommen werden soll, beispielsweise ein Kind aus erster Ehe.

Sonstige Funktionen

Sicherungsnießbrauch, Eigennießbrauch, steuerrechtliche Differenzierung (Zuwendungs- oder Vorbehaltsnießbrauch)

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Dingliche Nutzungsrechte: Was ist das?

Dingliche Nutzungsrechte = Berechtigung zur Nutzung

Das Recht muss zur Nutzung berechtigen. Man muss also den Gegenstand, an dem die Nutzung eingeräumt wird, positiv zum eigenen Gebrauch verwenden können. Nicht alle Rechte ermöglichen eine solche Nutzung. So dienen Sicherungsrechte beispielsweise nur einer zwangsweisen Verwertung im Sicherungsfall.

Dinglichkeit

Das Recht, dessen Hauptzweck und Hauptinhalt die Berechtigung zur Nutzung ist, muss ein dingliches sein. Das bedeutet folgendes.

Das dingliche Nutzungsrecht hat Ausschließlichkeitscharakter.

Das dingliche Nutzungsrecht ist ein Typus mit sachenrechtlichem Inhalt (drittes Buch des BGB und Spezialgesetze).

Dingliche Nutzungsrechte im Überblick

In erster Linie umfassen die dinglichen Nutzungsrechte die Erscheinungsformen der Dienstbarkeiten. Ausgeklammert werden müssen dagegen das Wohnungseigentums- und das Erbbaurecht, weil diese derart mit dem Eigentum verknüpft sind, dass sie über eine Nutzung hinaus eine absolute Rechtsmacht vermitteln.

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Dekorationsklauseln

Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung in einer bestimmten Ausführungsart oder Farbauswahl zu dekorieren, sind wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „Türen und Fenster nur weiß zu streichen“, dazu führt, dass  die Schönheitsreparaturenklausel im Ganzen unwirksam ist.
BGH , Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 50/09
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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