Artikel unter 'Buchstabe B'

Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

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Betriebskosten/ Einwendungsfrist bei formell mangelhafter Abrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10-

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Betriebskostenabrechnung/ Anforderungen zur formellen Wirksamkeit

Aus der Betriebskostenabrechnung müssen sich alle umgelegten Kosten ergeben. Soweit diese im Mietvertrag angegeben sind, muss sich die Abrechnung an der Kostenaufstellung im Mietvertrag orientieren, damit von einer ordnungsgemäßen Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgegangen werden kann. Dabei reicht es den formellen Anforderungen nicht, wenn bspw. Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll unter der Bezeichnung „Stadtwerke“ abgerechnet wird, auch dann nicht, wenn diese Leistungen von ein und demselben Dienstleiter erbracht werden.

Der Umlageschlüssel muss auch angegeben werden, bedarf allerdings keiner genaueren Erläuterung, wenn er allgemein bekannt ist.

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Betriebskosten/ Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist bei Betriebskosten ist gewahrt, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zukommen lässt. Dabei ist wichtig zwischen formell und inhaltlich wirksamen Betriebskostenabrechnungen zu unterscheiden. Die inhaltliche Unrichtigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat nicht automatisch die formelle Unwirksamkeit zur Folge. Der BGH hat für die formelle Wirksamkeit vorausgesetzt, dass die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen muss, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, indem sie die erforderlichen Mindestangaben enthält.

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Betriebskostenabrechnung/ Mischimmobilie

Der Vermieter von einer Mischimmobilie aus Gewerbe- und Wohnraum ist nur verpflichtet einen Vorwegabzug für den gewerblichen Nutzungsanteil vorzunehmen, wenn der Anteil der Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Flächenmaßstab eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber den Wohnraummietern darstellt.
Soweit ein erheblicher gewerblicher Mehrverbrauch vorliegt stellt dies kein formellen, sondern nur einen materiellen Fehler bei der Abrechnung dar.

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Beschaffenheitsvereinbarung (Wohnraummietrecht)

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.
BGH, Urt. Vom 10.11.2010 –VIII ZR 306/09

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Betriebskostenabrechnung/ Wohnungseigentumsanlage

Wenn mehrere Gebäude in einer Wohneigentumsanlage zu einer -je nach Betriebskostenart unterschiedlichen- Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, wirken sich die, der Abrechnung zugrunde gelegten, Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten und die Richtigkeit der insoweit angesetzten Flächen nicht auf die formelle Wirksamkeit, sondern auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung aus.
Diese Differenzierung wird dann wichtig, wenn der Vermieter einen Nachzahlungsanspruch geltend machen will. Dies setzt nach § 556 III voraus, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Eine Abrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.
BGH, Urteil vom 23.06.2009, -VIII ZR 227/09

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Betriebskosten/ Abrechnungseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung als Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.
BGH, Urt. V. 14.97.2010 –VIII ZR 290/09

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Betriebskosten/ Vorauszahlung

Betriebskostenvorauszahlungen können auf Grund einer Abrechnung angepasst werden, eine aktuelle Abrechnung ist dafür nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII 271/10

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Betriebskostenabrechnung/ Einwendung

Eine materiell-rechtliche Einwendung auf die Betriebskostenabrechnung ist dem Vermieter immer innerhalb eines halben Jahres mitzuteilen. Die gilt auch wenn die gleiche Einwendung schon in vorherigen Abrechnungen erhoben wurde.

BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/09

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Betriebskosten/ Rückforderung von irrtümlich berechnetem Guthaben

Ein irrtümlich berechneter Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung kann vom Vermieter nicht zurückgefordert werden, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.

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Haftung des Bauunternehmers für mangelhafte Vorleistungen

Der Nachunternehmer hat gegenüber dem Bauherrn eine Prüfungs- und Anzeigepflicht hinsichtlich der erkennbaren Mängel der vom Vorunternehmer erbrachten Leistungen. Diese Verpflichtung gilt sogar dann, wenn die Vorleistung in Eigenarbeit erbracht wurde (OLG v. 12.10.2010)

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BAUMÄNGEL-KEINE VERJÄHRUNGSFRIST?

Vielfach wird bei BAumängeln übersehen,daß diese unter Umständen noch nach Jahrzehnten zu bSchadensersatzansprüchen gegen den Bauträger führen können !Beruhen nämlich die Baumängel auf einer arglistigen Täuschung des Bauträgers oder der bauausführenden Firma-dann  läuft die dreijährige Verjährungsfrist erst ab Kenntnis der Täuschung(Rechtsanwalt Prof.Dr.Thieler München und OLG Celle  Urteil vom 26.3.2008 AKTZ 7U89/07)

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BETREIBERIMMOBILIEN

Für eine langfristige Kapitalanlage ist es gefährlich, in Betreiberimmobilien zu investieren.Zu einem Mietausfallrisiko kommt bei Betreiberimmobilien hinzu ,daß der  Wert  der Immobilie oftmals davon abhängt ,wie der Betreiber-beispielsweise Hotelier,. das Hotel betrieben hat

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Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen im Gewerberaummietrecht

Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen berechtigen den Mieter von Gewerberaum nicht zur Kündigung,

da er gerade nicht darauf vertrauen kann, dass die Straße in dem Zustand verbleibt, wie er sie vorfindet. Der Mieter muss zudem bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages damit rechnen, dass gelegentlich Straßenbaumaßnahmen zur Erneuerung der Straßen durchgeführt werden. Es fehlt insoweit an der Erheblichkeit des Mietmangels, was jedoch im Sinne des $ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Voraussetzung ist. Der Gewerberaummieter ist insoweit auf seinen öffentlich- rechtlichen Entschädigungsanspruch verwiesen.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Mietsache/ Beschaffenheit

Mietvertragliche  Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden,daß der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.Eine einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht,selbst dann wenn sie dem Vermieter bekannt ist.Erforderlich ist,daß der Vermieter in irgendeiner Form darauf zustimmend  reagiert.BGH Urteil vom 23.9.2009 VIII ZR300/08.

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Betriebskostenabrechnung für „last minute“ - Zwangsverwalter

Auch der Zwangsverwalter unterliegt der betriebskostenrechtlichen Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser ist der Mieter verpflichtet die Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

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Betriebskosten - Leasingkosten

Der BGH hat am 17.12.2008 unter dem Aktz.VIII 92/08 entschieden, dass Leasingkosten für eine Heizungsanlage -oder Teile davon - nicht zu den Betriebskosten zählen, weil die Aufzählung in § 7 Abs.2 der HeizkVO abschließend ist.

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Betriebkosten - Erhöhung

Liegt eine Erhöhung der Betriebskosten von über 10  % vor, dann muss nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin
der Vermieter genaue Angaben über die Notwendigkeit der Erhöhung darlegen, KG Berlin AZ 12 U216/o4.

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Beweislast

Es stellt sich stets die Frage, wer was im Streitfall zu beweisen hat.
Es ist allgemein bekannt, dass es nicht ausreicht, Recht zu haben, sondern man muss auch Recht bekommen, d. h. es durchsetzten können.

Tipp:
Alles schriftlich machen! Derjenige, der etwas Schriftliches in der Hand hat, hat immer eine bessere Beweisposition.

Grundsätzlich ist derjenige, der bestimmte Ansprüche geltend macht und Rechte daraus herleitet, beweispflichtig.

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Betriebspflicht (Gewerberaummietrecht)

Ist in einem Mietvertrag eine Betriebspflicht vorgesehen, dann kann diese nur durch einen Antrag auf einstweilige Verfügung durchgesetzt werden, wenn die detaillierten Umstände, welche einen solchen Erlass rechtfertigen, glaubhaft dargelegt werden.

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Betriebskosten (Gewerberaummietrecht)

Die Ausschlussfrist, welche die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen ausschließt, ist nicht auf das Gewerberaummietrecht übertragbar. Auch aus einer etwaigen Formulierung, welche die Abrechnung auf einen bestimmten Zeitpunkt festsetzt, kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden…. (u.v.m.)

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Bereicherungsanspruch (Gewerberaummietrecht)

Hat der Mieter Investitionen am Mietobjekt vorgenommen, die dessen Wert gesteigert haben, dann haben er bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Vermieter.

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Begleitschreiben (Gewerberaummietrecht)

Viele Vermieter unterschätzen die Gefährlichkeit von Begleitschreiben, mit denen sie Mietverträge übersenden. In einem vor dem OLG München entschiedenen Fall ging es darum, dass Mieter und Vermieter wussten, dass die abgemieteten Gewerberäume für die bezweckte Nutzungsart nicht geeignet und zulässig waren. Da sie dies nach außen nicht erkennbar werden lassen wollten,…

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Besitz

Grundsätzlich ist zwischen dem Gebrauch der Mietsache, welcher sich aus § 535 BGB ergibt, und dem Besitz (der tatsächlichen Sachherrschaft) an der Mietsache zu unterscheiden. Die Gebrauchsgewährleistungspflicht endet mit Beendigung des Mietverhältnisses, der Besitz jedoch erst mit der Rückgabe oder Übergabe der Räume.

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Beirat - Nichtwohnungseigentümer

Die Wahl des Nichtwohnungseigentümer in den Beirat ist mit § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht vereinbar, LG Karlsruhe, Beschluss vom 13.3.2009 Aktz. 11 S22/09.

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Mietminderung - Baulärm

Im dicht bebauten Innenstadtbereich muss ein Mieter damit rechnen, daß früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen oder die Fassade erneuert werden. Eine Mietminderung ist dann nicht gerechtfertigt, selbst wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses keine konkreten  Umstände gegeben waren, aufgrund derer der Mieter mit einer späteren Aufnahme einer Bautätigkeit rechnen musste.

So Leitsatz des Urteils des LG Berlin Aktz.12 o 47/06 vom 22.März 2007.

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Personalkredit - Realkredit

Personalkredite werden auf Grund der guten Bonität eines Kunden, das durch ein Rating ermittelt wurde, ausgegeben. Sie werden nicht dinglich abgesichert, können aber durch Bürgschaften anderer Personen abgesichert werden.

Realkredite werden von Realkreditinstituten, sowie Banken und Sparkassen ausgegeben. Als Sicherung dient ein eingetragenes Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) an einer Immobilie.

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Beleihungsgrenze

Unter Beleihungsgrenze wird meist der Betrag verstanden, für den die finanzierende Bank bereit wäre, ein Darlehen für die Finanzierung der zu kaufende Immobilie zu geben. Dieser wert muss nicht mit dem Wert der Immobilie identisch sein. Meist gehen die Banken deswegen von einem niedrigeren Beleihungswert aus, damit ihnen kein Risiko bei der Verwertung der Immobilie entsteht. Der Beleihungsbetrag kann höher ausfallen, wenn die Bank sich noch eine zusätzliche Sicherheit geben lässt.

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Bäume - Haftung des Grundstückeigentümers

Der Eigentümer eines Grundstücks hat im Rahmen des Möglichen dafür zu sorgen, dass von dort stehenden Bäumen keine Gefahr für Andere ausgeht, der Baumbestand vielmehr so angelegt ist, dass er im Rahmen des nach forstwissenschaftlichen Erkentnissen möglichen gegen Windbruch und Windwurf, insbesondere auch gegen Umstürzen aufgrund fehlender Standfestigkeit gesichert ist. (BGH Urteil vom 21. März 2003 V ZR 319/o2 NJW 2003,1732).

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