Artikel unter 'Buchstabe B'

Verjährte Betriebskostennachforderungen dürfen nicht aus der Mietkaution befriedigt werden

Laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016, AZ.: VIII ZR 263/14, wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erst dann fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Dem Vermieter ist es aber verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Keine Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten können neben Heiz- und Warmwasserkosten keine weiteren Betriebskosten umgelegt werden. Selbst wenn weitere Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, ändert sich hieran nichts.

Folgende Kostenarten sind keine Betriebskosten und können nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden:

- Verwaltungskosten

- Instandhaltungskosten

- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen

- Bankentgelte

- Portokosten

- Wartungskosten für Klingelsprechanlage

- Wartungskosten für die Türschließanlage

- Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen

- Finanzierungskosten

- Reparaturkostenversicherung

- Mietausfallversicherung

Rechtschutzversicherung

- Erbbau- oder Erbpachtzinsen

- Leasingkosten für den Tank oder den Brenner

- Kosten der Wach- und Schließgesellschaft

- Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung

- Kosten der Fassadenreinigung

- Ortskirchensteuer

- Kosten für Namensschilder oder Kosten der Rohrreinigung

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Sonstige Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich konkret benannten Betriebskostenarten können auch sonstige Betriebskosten unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden.

Im Mietvertrag muss eindeutig und unmissverständlich festgelegt werden, welche konkreten Kosten der Vermieter unter sonstigen Betriebskosten umlegen will. Verweist der Mietvertrag lediglich pauschal auf die Betriebskostenverordnung und sind keine weiteren konkreten sonstigen Betriebskosten vereinbart, können diese nicht umgelegt werden. Im Mietvertrag muss konkret stehen, welche Kosten sich hinter “Sonstiges” verbergen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Hauswart/Hausmeister

Zu den Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für dessen Arbeit gewährt.

Die Betriebskostenverordnung legt ausdrücklich fest, dass längst nicht alle Arbeiten, die ein Hausmeister erledigt, auch tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

So sind Lohn und Gehalt für den Hausmeister nicht umlagefähig, also soweit dessen Arbeiten folgende Bereiche betreffen:

Instandhaltungen

Instandsetzungen

Erneuerungen

Schönheitsreparaturen

Hausverwaltung

Typische Verwaltungsarbeiten, die nicht umlagefähig sind, sind:

Wohnungsabnahme

Mängelfeststellungen nach Auszug der Mieter

Einweisung der Mieter beim Einzug

Anschaffung und Anbringen von Namensschildern

Aufstellen von Reinigungsplänen für Gebäudereinigung oder Benutzung der Waschküche

Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen

Ansprechpartner der Mieter in Notfällen

Kontrolle von Fremdfirmen und Handwerkern

Typische Instandhaltungs und Instandsetzungsarbeiten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, sind:

Reparaturarbeiten

Notreparaturen

Kleinreparaturen in den Wohnungen

Auswechseln von Glühlampen und und Leuchten

Typische umlagefähige Hausmeister Kosten sind Gebäudereinigung, Straßenreinigung und Gartenpflege. Führt ein Hausmeister derartige Aufgaben durch, dürfen bei diesen Kosten keine Personal- und Lohnkosten entstehen. Mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten sind die Arbeiten bezahlt.

Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten auch selbst durchführen und dafür Lohn abrechnen. Er kann dabei einen fiktiven Aufwendungsersatz seine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen.

Beschäftigt der Vermieter einen eigenen Angestellten als Hausmeister, dann sind die dabei anfallenden Personalkosten auch umlagefähig. Dazu gehören Lohn- und Lohnnebenkosten, Sozialversicherungsbeiträge. Dagegen sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte nicht umlagefähig. Auch Kosten für Arbeitskleidung oder Telefonkosten sind keine umlagefähigen Hausmeister Kosten.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Sach- und Haftpflichtversicherung

Vermieter können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Kosten:

- für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden

- für die Glasversicherung

- Der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Wohngebäudeversicherungen decken mögliche Schäden am Gebäude selbst ab. Meistens wird von Eigentümern eine kombinierte Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen.

Elementarschäden sind in der Regel nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Sie müssen im Einzelfall zusätzlich vereinbart werden.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Die Gebäudehaftpflicht leistet beispielsweise bei Ansprüchen geschädigter Passanten aufgrund eines Glatteisunfalls.

Der Vermieter kann Versicherungskosten nicht umlegen, mit denen er seine persönlichen Risiken abdecken will, zum Beispiel eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Auch die Kosten einer Reparaturversicherung können keine Betriebskosten sein, zumal Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen selbst auch keine Betriebskosten sind.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Geregelt ist der Begriff der Betriebskosten in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten können verschiedene Kostenarten sein. Entscheidend ist, ob sie korrekt vertraglich vereinbart sind und die Voraussetzungen für Betriebskosten erfüllen.

Zu den Betriebskosten zählen:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten

a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Pauschale oder Vorauszahlung?

Die Zahlung von Betriebskosten kann im Rahmen einer Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart werden. Wird eine Pauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung am Ende des Jahres. Mit der Pauschale sind sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten.

Wird eine Vorauszahlung vereinbart, wird am Ende des Jahres eine Abrechnung erstellt, woraus sich eine Nachzahlung der Betriebskosten ergeben kann.

Viele Mietverträge enthalten zweideutige Formulierungen. In diesen Fällen muss durch Auslegung ermittelt werden, ob im Einzelfall eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart worden ist.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

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Betriebskosten/ Einwendungsfrist bei formell mangelhafter Abrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10-

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Betriebskostenabrechnung/ Anforderungen zur formellen Wirksamkeit

Aus der Betriebskostenabrechnung müssen sich alle umgelegten Kosten ergeben. Soweit diese im Mietvertrag angegeben sind, muss sich die Abrechnung an der Kostenaufstellung im Mietvertrag orientieren, damit von einer ordnungsgemäßen Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgegangen werden kann. Dabei reicht es den formellen Anforderungen nicht, wenn bspw. Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll unter der Bezeichnung „Stadtwerke“ abgerechnet wird, auch dann nicht, wenn diese Leistungen von ein und demselben Dienstleiter erbracht werden.

Der Umlageschlüssel muss auch angegeben werden, bedarf allerdings keiner genaueren Erläuterung, wenn er allgemein bekannt ist.

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Betriebskosten/ Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist bei Betriebskosten ist gewahrt, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zukommen lässt. Dabei ist wichtig zwischen formell und inhaltlich wirksamen Betriebskostenabrechnungen zu unterscheiden. Die inhaltliche Unrichtigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat nicht automatisch die formelle Unwirksamkeit zur Folge. Der BGH hat für die formelle Wirksamkeit vorausgesetzt, dass die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen muss, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, indem sie die erforderlichen Mindestangaben enthält.

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Betriebskostenabrechnung/ Mischimmobilie

Der Vermieter von einer Mischimmobilie aus Gewerbe- und Wohnraum ist nur verpflichtet einen Vorwegabzug für den gewerblichen Nutzungsanteil vorzunehmen, wenn der Anteil der Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Flächenmaßstab eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber den Wohnraummietern darstellt.
Soweit ein erheblicher gewerblicher Mehrverbrauch vorliegt stellt dies kein formellen, sondern nur einen materiellen Fehler bei der Abrechnung dar.

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Beschaffenheitsvereinbarung (Wohnraummietrecht)

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.
BGH, Urt. Vom 10.11.2010 –VIII ZR 306/09

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Betriebskostenabrechnung/ Wohnungseigentumsanlage

Wenn mehrere Gebäude in einer Wohneigentumsanlage zu einer -je nach Betriebskostenart unterschiedlichen- Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, wirken sich die, der Abrechnung zugrunde gelegten, Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten und die Richtigkeit der insoweit angesetzten Flächen nicht auf die formelle Wirksamkeit, sondern auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung aus.
Diese Differenzierung wird dann wichtig, wenn der Vermieter einen Nachzahlungsanspruch geltend machen will. Dies setzt nach § 556 III voraus, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Eine Abrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.
BGH, Urteil vom 23.06.2009, -VIII ZR 227/09

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Betriebskosten/ Abrechnungseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung als Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.
BGH, Urt. V. 14.97.2010 –VIII ZR 290/09

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Betriebskosten/ Vorauszahlung

Betriebskostenvorauszahlungen können auf Grund einer Abrechnung angepasst werden, eine aktuelle Abrechnung ist dafür nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII 271/10

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Betriebskostenabrechnung/ Einwendung

Eine materiell-rechtliche Einwendung auf die Betriebskostenabrechnung ist dem Vermieter immer innerhalb eines halben Jahres mitzuteilen. Die gilt auch wenn die gleiche Einwendung schon in vorherigen Abrechnungen erhoben wurde.

BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/09

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Betriebskosten/ Rückforderung von irrtümlich berechnetem Guthaben

Ein irrtümlich berechneter Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung kann vom Vermieter nicht zurückgefordert werden, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.

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Haftung des Bauunternehmers für mangelhafte Vorleistungen

Der Nachunternehmer hat gegenüber dem Bauherrn eine Prüfungs- und Anzeigepflicht hinsichtlich der erkennbaren Mängel der vom Vorunternehmer erbrachten Leistungen. Diese Verpflichtung gilt sogar dann, wenn die Vorleistung in Eigenarbeit erbracht wurde (OLG v. 12.10.2010)

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BAUMÄNGEL-KEINE VERJÄHRUNGSFRIST?

Vielfach wird bei BAumängeln übersehen,daß diese unter Umständen noch nach Jahrzehnten zu bSchadensersatzansprüchen gegen den Bauträger führen können !Beruhen nämlich die Baumängel auf einer arglistigen Täuschung des Bauträgers oder der bauausführenden Firma-dann  läuft die dreijährige Verjährungsfrist erst ab Kenntnis der Täuschung(Rechtsanwalt Prof.Dr.Thieler München und OLG Celle  Urteil vom 26.3.2008 AKTZ 7U89/07)

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BETREIBERIMMOBILIEN

Für eine langfristige Kapitalanlage ist es gefährlich, in Betreiberimmobilien zu investieren.Zu einem Mietausfallrisiko kommt bei Betreiberimmobilien hinzu ,daß der  Wert  der Immobilie oftmals davon abhängt ,wie der Betreiber-beispielsweise Hotelier,. das Hotel betrieben hat

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Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen im Gewerberaummietrecht

Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen berechtigen den Mieter von Gewerberaum nicht zur Kündigung,

da er gerade nicht darauf vertrauen kann, dass die Straße in dem Zustand verbleibt, wie er sie vorfindet. Der Mieter muss zudem bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages damit rechnen, dass gelegentlich Straßenbaumaßnahmen zur Erneuerung der Straßen durchgeführt werden. Es fehlt insoweit an der Erheblichkeit des Mietmangels, was jedoch im Sinne des $ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Voraussetzung ist. Der Gewerberaummieter ist insoweit auf seinen öffentlich- rechtlichen Entschädigungsanspruch verwiesen.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Mietsache/ Beschaffenheit

Mietvertragliche  Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden,daß der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.Eine einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht,selbst dann wenn sie dem Vermieter bekannt ist.Erforderlich ist,daß der Vermieter in irgendeiner Form darauf zustimmend  reagiert.BGH Urteil vom 23.9.2009 VIII ZR300/08.

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Betriebskostenabrechnung für „last minute“ - Zwangsverwalter

Auch der Zwangsverwalter unterliegt der betriebskostenrechtlichen Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser ist der Mieter verpflichtet die Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

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Betriebskosten - Leasingkosten

Der BGH hat am 17.12.2008 unter dem Aktz.VIII 92/08 entschieden, dass Leasingkosten für eine Heizungsanlage -oder Teile davon - nicht zu den Betriebskosten zählen, weil die Aufzählung in § 7 Abs.2 der HeizkVO abschließend ist.

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Betriebkosten - Erhöhung

Liegt eine Erhöhung der Betriebskosten von über 10  % vor, dann muss nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin
der Vermieter genaue Angaben über die Notwendigkeit der Erhöhung darlegen, KG Berlin AZ 12 U216/o4.

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Beweislast

Es stellt sich stets die Frage, wer was im Streitfall zu beweisen hat.
Es ist allgemein bekannt, dass es nicht ausreicht, Recht zu haben, sondern man muss auch Recht bekommen, d. h. es durchsetzten können.

Tipp:
Alles schriftlich machen! Derjenige, der etwas Schriftliches in der Hand hat, hat immer eine bessere Beweisposition.

Grundsätzlich ist derjenige, der bestimmte Ansprüche geltend macht und Rechte daraus herleitet, beweispflichtig.

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Betriebspflicht (Gewerberaummietrecht)

Ist in einem Mietvertrag eine Betriebspflicht vorgesehen, dann kann diese nur durch einen Antrag auf einstweilige Verfügung durchgesetzt werden, wenn die detaillierten Umstände, welche einen solchen Erlass rechtfertigen, glaubhaft dargelegt werden.

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Betriebskosten (Gewerberaummietrecht)

Die Ausschlussfrist, welche die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen ausschließt, ist nicht auf das Gewerberaummietrecht übertragbar. Auch aus einer etwaigen Formulierung, welche die Abrechnung auf einen bestimmten Zeitpunkt festsetzt, kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden…. (u.v.m.)

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Bereicherungsanspruch (Gewerberaummietrecht)

Hat der Mieter Investitionen am Mietobjekt vorgenommen, die dessen Wert gesteigert haben, dann haben er bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Vermieter.

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