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Abmahnung vor Kündigung bei unbefugter Untervermietung

In seiner neuesten gerichtlichen Entscheidung hat das Landgericht Berlin in dem Beschluss vom 27.07.2016, AZ.: 67 S 154/16, klargestellt, dass sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Untervermietung der Wohnung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt.

In Großstädten beobachtet man verstärkt das Phänomen, dass Mieter ihre Wohnungen gegen Entgelt an Dritte anbieten. Die unzulässige Überlassung der Wohnung an Dritte stellt für sich genommen aber nicht immer einen Kündigungsgrund dar.

Nach gesetzlichen Vorgaben kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Die Kündigung ist allerdings erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Eine Abmahnung ist allerdings keine formelle Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung. Vielmehr ist eine Abmahnung entbehrlich wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beidseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im konkreten Fall sah das Gericht die Abmahnung für nicht entbehrlich an. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus noch weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Als Beispiel nannte das Landgericht die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist keine Strafe für ein Fehlverhalten des Mieters, sondern beruht auf der Prognose des Vermieters, dass es auch in Zukunft zu erheblichen Vertragsverletzungen kommen wird. Kein Vermieter kann gezwungen werden, ein solches Mietverhältnis fortzusetzen. Im Verfahren ist es häufig die Abmahnung beziehungsweise deren Missachtung, die einer Vertragsverletzung das für die außerordentliche Kündigung notwendige Gewicht verleiht. Im konkreten Fall hatten die Mieter die Wohnung dreimal an Fremde überlassen. Es war für die Richter nicht ersichtlich, dass dadurch besondere Abnutzungserscheinungen oder ähnliches aufgetreten waren. Ohne vorherige Abmahnung war die außerordentliche und damit erst recht die ordentliche Kündigung unwirksam.

In der Praxis empfiehlt es sich für den Vermieter, vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Die Abmahnung muss die Vertragsverletzung möglichst konkret nennen also die tatsächlichen Geschehnisse vor Ort und Zeit konkret benennen. Die Beschreibung der Vertragsverletzung muss so erfolgen, dass ein außenstehender Dritter alleine aufgrund der Abmahnung erkennen kann, was sich zugetragen hat. Sodann muss der Mieter darauf hingewiesen werden, dass in einem solchen Verhalten eine erhebliche Vertragsverletzung liegt. Schließlich muss der Vermieter die außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei einer Wiederholung einer solchen Vertragsverletzung androhen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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