Steuern Immobilien

Artikel gespeichert unter: Wohnungseigentumsrecht (WEG)


Steuern-Immobilien

Kauf von Immobilien

• Grunderwerbsteuer gemäß § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5% der Wertes der Gegenleistung § 8 GrEStG
• Keine Umsatzsteuer: Befreiung nach § 4 Nr.9a UStG

Nutzung der Immobilie

• Vermietung

 Einkommensteuer
Einnahme sind steuerpflichtig § 21 EStG
Werbungskosten können abgezogen werden § 21 EStG
z. B. Abschreibung 2%, Schuldzinsen und sonstige Kosten der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer. sonst. lfd. Kosten Nicht zu Werbungskosten gehören Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung der Immobilien,
z. B. Notarkosten für Kaufvertrag, Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung, Grunderwerbsteuer, anschaffungsnaher Aufwand (Grundsatz: Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung, wenn die Aufwendungen (ohne USt) 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Hierzu auch § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG und BMF-Schreiben vom 18.07.2003)
-Verluste aus der Vermietung sind mit anderen positiven Einkünften verrechenbar. Problem: Nachweis der Überschusserzielungsabsicht bei andauernden Verlusten
à Nachweis durch Überschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren (BMF vom 08. 10. 2004) à gelingt der Nachweis nicht, werden die Verluste bei der Einkommenssteuer nicht angesetzt.

• Umsatzsteuer
Grundsatz:
Mieteinnahmen sind von der Umsatzsteuer befreit § 4 Nr. 12 UStG
Kein Vorsteuerabzug § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG
aber
Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht gem. § 9 UStG, wenn Vermietung an anderen Unternehmer für dessen Unternehmen à allerdings muss der Mieter ausschließlich Umsätze ausführen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen
Bei Option zur Steuerpflicht besteht auch Berechtigung zum Vorsteuerabzug

• Gewerbesteuer
Fällt nicht an (Ausnahme gewerblicher Grundstückshandel)

• Verbilligte Überlassung an Angehörige oder fremde Dritte

Überlassung zu 75% und mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Behandlung wie bei ,,normaler´´ Vermietung. Einkunftserzielung wird unterstellt keine Prognose erforderlich.
Überlassung zu 56 % bis 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Aufteilung in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil.
Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar
Überschussprognose ggf erforderlich.
Überlassung zu weniger als 56% der ortsüblichen Vergleichsmiete Vermietung wird steuerlich nicht anerkannt.
Siehe auch BMF-Schreiben vom 08.10.2004

-Umsatzsteuer
Grundsatz:
Mieteinnahmen sind von der Umsatzsteuer befreit § 4 Nr. 12 UStG
Kein Vorsteuerabzug § 15 2 Nr. 1 UStG
aber
Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht gem. § 9 UStG, wenn Vermietung an anderen Unternehmer für dessen Unternehmen à allerdings muss der Mieter ausschließen
Bei Option zur Steuerpflicht besteht auch Berechtigung zum Vorsteuerabzug
Beispiel: Vermietung einer Wohnung an Unternehmer zur Unterbringung von auswärtig beschäftigten Arbeitnehmern

-Gewerbesteuer
fällt nicht an

Ausnahme gewerblicher Grundstückshandel:

Das Vorliegen eines gewerblichem Grundstückshandels ist dann zu prüfen, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums mehr als drei Objekte verkauft werden (so genannte Drei-Objekt-Grenze)
Das Überschreiten dieser Grenze ist jedoch nur ein Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückhandels.
Zur Frage welche Objekte bei der Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden (z. B. nicht Grundstücke, die vor dem Verkauf eigenen Wohnzwecken dienten) und unter welchen Umständen es auch bei Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze bereits zu einem gewerblichen Grundstückshandel kommen kann (Auftreten wie Grundstückshändler) hat sich das BMF in einem Schreiben vom 26.03.2004 ausführlich geäußert.

Verkauf/Veräußerung der Immobilie
• Verkauf
-Einkommensteuer
Grundsätzlich keine steuerliche Berücksichtigung von Veräußerungsgewinnen- oder –verlusten

aber
Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren
• Steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG
• Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig bei überschreiten der Freigrenze von 600 Euro (kein Freibetrag!)
• Veräußerungsverlust ist können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden
oder
es liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, dann volle Steuerpflicht und volle Verlustverrechnung
-Umsatzsteuer
Steuerbefreiung gem. § 4 Nr. 9a UStG
-Gewerbesteuer
Grundsätzlich keine Steuerpflicht mit Ausnahme des gewerblichen Grundstückshandel

• Schenkung unter Lebenden/Erwerb von Todes wegen

Steuerpflichtiger Vorgang gem. § 1 ErbStG
Steuerpflichtiger Erwerb in Höhe des Grundbesitzwertes.
Grundbesitzwert wird zum Bewertungsstichtag (Todeszeitpunkt, Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung) gem. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG (Bewertungsgesetz) festgestellt.
3 verschiedene Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
 Welches Verfahren angewendet wird hängt dvon ab, welche Art von Grundstück vorliegt § 182 BewG
Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser werden nach dem Sachenwertverfahren bewertet
Sonstige Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet
Bei beiden Verfahren erfolgt eine getrennte Bewertung von Grund und Boden sowie den Gebäuden:
Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Bodenwert + Gebäudesachwert = Sachwert
Bodenwert= Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss x Fläche (m²)
Gebäudeertragswert=
Reinertrag des Grundstücks (Rohertrag./.Bewirtschaftungskosten)
./. Verzinsung Bodenwert (auf der Grundlage des Liegenschaftszinses § 188 BewG)
Zwischensumme
X Vervielfältigter gem. Anlage 21 zum BewG
= Gebäudeertragswert

Gebäudesachwert=
Regelherstellungskosten
./. Alterswertminderung (Verhältnis des Alters des Gebäudes zum Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 BewG)
=Zwischensumme (mindestens 40% der Regelherstellungskosten)
X Sachwertfaktor gem. § 189 Abs. 3 BewG
= Gebäudesachwert

Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird der ermittelte Wert grundsätzlich mit 100% angesetzt.

Ausnahme: inländische Grundstücke die zu Wohnzwecken vermietet werden nur mit 90% (§ 13c ErbStG)

Davon sind abzuziehen:
-Nachlassverbindlichkeiten, z.B. vom Erblasser/Schenker übernommene Baufinanzierung
-Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen, Auflagen und geltend gemachten Erbersatzansprüchen
-Kosten der Bestattung des Erblassers, eines angemessenen Grabmales und der Regelung des Nachlasses à aber Freibetrag bis 10.300 Euro
Im Ergebnis erhalten wir den steuerpflichtigen Erwerb
Von dem so ermittelten Erwerb können ggf. noch abgezogen werden:
Freibeträge
§ 16 EStG: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner
400.000 Euro für Kinder
200.000 Euro für Enkelkinder
alle weiteren Personen 20.000 bis 100.000 Euro je nach Steuerklasse
und
besonderer Versorgungsfreibetrag
§ 17 ErbStG 256.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner 10.300 Euro bis 52.000 Euro für Kinder bis zum 27. Lebensjahr, Höhe ist gestaffelt nach Lebensalter
aus dem dann verbleibenden Betrag wird dann mit dem Steuersatz die zu entrichtende Erbschafts-/Schenkungsteuer ermittelt.
Die Höhe des Steuersatzes (7 bis 50 %) richtet sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs und der Steuerklasse des Erwerbers. Es gilt der Grundsatz, je höher der Wert und die Steuerklasse umso höher der Steuersatz.
Handelt es sich um Grundvermögen nach § 13c ErbStG (Ansatz nur mit 90 % des Grundbesitzwertes) besteht die Möglichkeit die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre zu stunden, soweit der Erbe die Steuer nur durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufbringen kann (Möglichkeiten der Kreditaufnahme sind auszuschöpfen).

Grunderwerbsteuer
-bei Erwerb von Todes wegen und Schenkung unter Lebenden keine Steuerpflicht § 3 Nr. 2 und Nr. 3 GrEStG
Umsatzsteuer
-keine Steuerpflicht mangels Leistungsaustausch

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