Publikumsverkehr

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Es gab einen Fall, der vom BGH entschieden wurde, in dem der Mieter die Miete gemindert hat, weil er behauptete, dass die Vermieterin ihm nicht einen, einem Bürobetrieb gleichenden, Besucherverkehr gewährleisten habe können, welcher ihm laut vorher konkludent getroffener Vereinbarung zugestanden habe. Da ein Mietpreis vereinbart wurde, der deutlich über dem Spitzenpreis für vergleichbare Büroräume gelegen hat, billigte auch das OLG Stuttgart dem Mieter entsprechende Ansprüche bezüglich des Standarts des Mietobjekts zu. Es hielt eine Mietminderung von 15% für angemessen, da durch die Vermietung anderer Räume im gleichen Mietobjekt an die Agentur für Arbeit zum Zwecke des Betriebs der Hartz IV Beratung, sowie an die Schuldner- und an die Suchtberatung sowohl quantitativ als auch qualitativ nicht der Besucherverkehr gewährleistet wurde, den der Mieter glaubte, vorher vereinbart zu haben. Der BGH sah es jedoch nicht als erwiesen an (und wiedersprach dem OLG damit), dass durch die über örtlichen Spitzenpreisen liegende Miete, auch vor dem Hintergrund eines das „einmalige Ambiente“ und die „angenehme Atmosphäre“ hervorhebenden Exposes, der Vermieter verpflichtet sei, einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Millieuniveau“ zu gewährleisten.

Eine solche Verpflichtung müsse ausdrücklich vereinbart werden. In „qualitativer Hinsicht“ liege nach Meinung des BGH nicht dann schon ein Mangel vor, wenn einzelne Mieter, deren Mitarbeiter oder Kunden sich allein schon wegen der Vorstellung, mit einem Publikum aus überwiegend sozial auffällig gewordenen Personen konfrontiert werden zu können, in ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt fühlen. Es bedürfe schon, so der BGH, dass wiederholt konkrete Anlässe oder Gefahrensituationen aufgetreten sind, die dem Besucher- oder Kundenkreis eines anderen Mieters zuzuordnen sind, damit man von einer Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit sprechen könne.
Problematisch war hier zudem, dass es keine elektronische Zugangskontrolle gab die den Besucherverkehr in Verbindung mit einer Freisprechanlage hätte regeln können, obwohl dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt worden war. Stattdessen wurde zu diesem Zweck eine Aufsichtsperson im Eingangsbereich installiert. Zwar erkannte der BGH hier ohne Zweifel eine Abweichung von der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung an, er konnte jedoch keine konkreten Auswirkungen durch die Änderung der Zugangskontrolle feststellen.

Folglich hob der Bundesgerichtshof das Urteil des OLG Stuttgart auf und setzte gleichzeitig die Messlatte für eine Mietminderung aufgrund überbordenden Besucherverkehrs im Prestigeobjekt hoch.

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