Kündigung (Gewerberaummietrecht)

Artikel gespeichert unter: Wohnungseigentumsrecht (WEG)


Konkludente Kündigung

Räumt der Mieter die Mietsache unter gleichzeitiger Einstellung der Mietzahlungen und erfährt dies der Vermieter alsbald, so ist das Verhalten des Mieters als schlüssige Kündigungserklärung zu bewerten.

( OLG, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2005, S. 618)


Kündigung wegen nicht unwesentlicher Beeinträchtigung

Für eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchs, die nach einer entsprechenden Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist nach Ansicht des BGHs die konkrete für die vorgesehene Nutzung des Mietobjekts vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich.

Bei Vorliegen einer Minderfläche von mehr als 10 % kann der Mieter bei Erfüllung der sonstigen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr.1 außerordentlich kündigen.

Zweifel bestehen jedoch dann, wenn der Mieter die Flächen übernommen und genutzt hat. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass das Kündigungsrecht ausgeschlossen wird und nur noch das Recht zur Mietminderung verbleibt.

(Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2006, S.500)


Kündigung wegen nicht genehmigungsfähiger Gewerbenutzung

Bei einem Rechtsstreit um die Kündigung eines Mietvertrages über gewerblich zu nutzende Räume, die vom Mieter damit begründet worden ist, dass die gewerbliche Nutzung nicht genehmigt werden kann, liegt der Rechtsverstoß in der Vereinbarung über die gewerbliche Nutzung.

(LG, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2007, S. 924)


Kündigung wegen Verbalattacken –„Totschlagen“-

Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten „er werde ihm die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne“, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn Vermieterin und Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nutzen.

(OLG Düsseldorf, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2006, S. 295)


Kündigung wegen Zurückbehaltung der Kaution im Gewerberaummietrecht:

  • Wenn der Vermieter sich vertragstreu verhält, hat der BGH entschieden, dass die Mietsicherheit stets zu zahlen ist, sonst riskiert der Mieter die fristlose Kündigung, zumal, wenn er schon mehrfach gemahnt worden ist.  (Az: XII ZR 36/05)
  • Wenn der Vermieter sich nicht vertragstreu verhält ( Mietobjekt nicht herstellt; Mängel nicht beseitigt; zugesicherte Installationen verweigert) , hat der BGH entschieden, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache zu übernehmen. ( Az: XII ZR 255/04)

Fristlose Kündigung wegen Verzug der Miete

Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser mit einem Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt und aus zwei aufeinander folgenden Terminen entstanden ist oder mit einem Rückstand, der die Miete für zwei Monate erreicht und sich aus mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen zusammensetzt, im Verzug ist, so der BGH.

( Az: XII ZR 134/06)


Kündigung wegen Versagung der Untermiete

Wenn der Vermieter die Untermiete aufgrund einer behaupteten Konkurrenzsituation versagt, eine solche allerdings nicht vorliegt, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gerechtfertigt. Auch wenn der Mieter den Vermieter nur unzureichend über die Person des Untermieters aufgeklärt hat, bleibt eine Kündigung gerechtfertigt, wenn sich dieser Fehler nicht auf die Versagungsentscheidung auswirkt.

( OLG, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2007, S. 567)


Kündigungsgrund: Vermieter behält einen Schlüssel

Ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags ist gegeben, wenn der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters dessen Räume betreten hat, nachdem er einen Schlüssel unberechtigt behalten hatte.

( Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2007, S.201)


Kündigung wegen „Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses“ der Mietvertragsparteien

Ein Mietverhältnis kann fristlos außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, so der Wortlaut des § 543 Abs. 1 S. 2. Das OLG Celle hat daraus abgeleitet, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen eines „zerrütteten Vertrauensverhältnisses“ zulässig ist. In dem, vom OLG konkret entschiedenen, Fall gab es einen Streit zwischen der Tochter als Mieterin und ihren Eltern, sowie ihrem Bruder als Vermieter. Das Gericht war zwar der Ansicht, dass eine Reihe von, sich gegenseitig gestellten, Strafanzeigen, sowie eine Serie gegenseitiger Prozesse besonders dann für die Annahme eines „zerrütteten Vertrauensverhältnis“ nicht ausreichend sind, wenn Mieter und Vermieter nicht Räume im gleichen Gebäude nutzen und wenn die fristlose Kündigung bei einer Restlaufzeit von weniger als zwei Jahren erklärt wird. Im vorliegenden Rechtsstreit berücksichtigte das Gericht jedoch die engen verwandtschaftlichen Beziehung der Parteien, sowie deren, durch verbale und körperliche Attacken geäußertes, Zerwürfnis. Außerdem beeinflusste die Entscheidung ein gezielt auf Provokation gerichtetes Verhalten der Eltern, durch Beeinträchtigung des Betriebs des Fitnessstudios der Tochter, sodass das Gericht das Vorliegen eines „zerrütteten Vertrauensverhältnisses“ bestätigte.

( Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2009, S. 192)


Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen

Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nicht, bei solchen Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Dies ist bei Außenarbeiten (Dach, Fassade) und einer Mieterhöhung nicht über 5% der Fall.

( LG Köln, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2005, S. 741)

Ein Sonderkündugungsrecht besteht allerdings dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich des Gebäudes zwecks Energieeinsparung erfolgen und damit die Mieträume nicht unmittelbar betreffen, die angekündigte Mieterhöhung jedoch mehr als 16% beträgt.

( LG, Köln, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2005, S. 742 )


Wasserschaden

Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung (hier Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

( BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01-)


Wegfall der Geschäftsgrundlage

Bilden ein SB-Markt und ein separat betriebenes Lebensmittelgeschäft von ihrer räumlichen Gestaltung her ein „Gesamtkonzept“, so kann eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der SB-Markt nicht mehr weiter betrieben wird.

(AG Hettstedt, ZMR 2007, 869)

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