Insolvenz (Gewerberaummietrecht)

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Anfechtbarkeit des Vermieterpfandrechts

Das der Sicherung des Mietzinsanspruchs dienende Vermieterpfandrecht kann insolvenzrechtlich nicht in weiterem Umfang angefochten werden als die Mietzinszahlung selbst. Dem Vermieter steht deshalb in der Insolvenz des Mieters ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht zu, soweit die von dem Pfandrecht erfassten Gegenstände bereits vor der Krise eingebracht wurden.

( BGH, Urteil vom 14.12.2006 - IX ZR 102/03-)

Aufrechnung von Betriebskosten

Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters kann der Vermieter gegen den vom Insolvenzverwalter geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens, das sich in der Zeit vor der Verfahrenseröffnung ergeben hat, mit rückständiger Miete aus dieser Zeit auch dann aufrechnen, wenn er erst nach Verfahrensöffnung über die Nebenkosten abrechnet.

( BGH, Urteil vom 11.11.2004 – IX ZR 273/03-)

Fortbestehen des Mietverhältnisses nach Vermieterinsolvenz

Der BGH hat einen Fall entschieden, in dem es darum ging, dass zwei Parteien einen Mietvertrag über ein Mietobjekt geschlossen haben, welches zum Zeitpunkt des Vertragsschluss noch nicht hergestellt worden war. Der Vermieter musste dann, bevor er überhaupt das Grundstück, auf dem die Mietsache hergestellt werden sollte, erworben hatte, Insolvenz anmelden. Nun stellte sich die Frage, ob der Insolvenzverwalter dazu verpflichtet war, das Mietobjekt für die Mieterin herzustellen. Der Bundesgerichtshof verneinte dies, weil es seiner Ansicht nach zu einer Privilegierung des nicht besitzenden Mieters gegenüber den anderen Gläubigern führe. Auch für den hypothetischen Fall, dass das Mietobjekt bereits teilweise hergestellt wurde oder gar in einem übergabefähigen Zustand vorhanden ist, verneint der BGH das Recht des Mieters auf Übergabe des Besitzes am Mietobjekt, es sei denn, es bestehe ein über das „normale“, in der Insolvenz typischerweise nicht mehr durchzusetzende Interesse an der Durchführung eines gegenseitigen Vertrages hinausgehende Schutzbedürfnis des Mietverhältnis.

So ist der Bundesgerichtshof zu dem Leitsatz gekommen, dass in der Insolvenz das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen wurde.

( BGH, Urteil vom 5. Juli 2007 –IX ZR 185/06-)

Pflichten des Zwischenmieter - Insolvenzverwalter

Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete an den Hauptvermieter weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist.

( BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/03-)

Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln trotz vertraglichen Minderungsverbots

Enthält der Mietvertrag eine Regelung, die den Mieter nur zur Minderung berechtigt, wenn diese vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, kann der Mieter bei einem Vermögensverfall des Vermieters der Mietforderung in Höhe der maximalen voraussichtlichen Minderung ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, bis der Vermieter eine Sicherheit gestellt hat.

( OLG Stuttgart, Urteil vom 29.09.2008 5 U 65/08)

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