Hauptvertrag

Artikel gespeichert unter: Wohnungseigentumsrecht (WEG)


Die Tätigkeit des Maklers orientiert sich am Erfolg. Nicht die Tätigkeit an sich gibt einen Anspruch auf Provision, sondern erst der Abschluss des Vertrages zwischen dem Auftraggeber und einem Interessenten infolge seiner Tätigkeit.
Dieser Vertrag zwischen Auftraggeber und Dritten wird „Hauptvertrag“ genannt. Mit Abschluss des Hauptvertrages wird die Provision fällig. Das Risiko des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages trägt also der Makler.

„Dritter“ ist der Vertragspartner nur, wenn er vom Makler verschieden ist.
Eine Provisionsverpflichtung entfällt, wenn der Makler und der Dritte (Interessent) identisch sind (z. B. bei Identität des Geschäftsführers der Wohnungsbau – GmbH oder bei Identität von Verkäufer und Geschäftsführer der Maklerfirma).

Nach dem Wohnungsbauvermittlungsgesetz wird der Provisionsanspruch des Maklers ganz versagt in den Fällen, in denen wirtschaftlich gesehen eine echte Maklertätigkeit überhaupt nicht vorliegt. Dies ist gegeben, wenn der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter einerseits und der Makler seinerseits personengleich oder wirtschaftlich bzw. rechtlich eng miteinander verflochten sind. Notwendig ist, dass sich Auftrag und Ziel (Ergebnis) entsprechen. Das ist der Fall, wenn die dem Auftrag zu Grunde liegende Absicht des Auftraggebers in Erfüllung geht (z. B. auch dann, wenn nicht der Auftraggeber selbst, sondern dessen Ehefrau das Objekt erwirbt). Auch wenn der Hauptvertrag geringfügig vom ursprünglich erteilten Maklerauftrag abweicht, bleibt der Provisionsanspruch bestehen (BHG WPA 78, 983).

Auch beim Alleinauftrag ist der Auftraggeber nicht gehindert, selbstständig tätig zu werden und sonstige Vertragsmöglichkeiten wahrzunehmen, die sich zufällig anbieten oder ihm gezielt angeboten werden.
Im Rahmen der Vertragsverhandlungen kann sich der Auftraggeber trotzdem verpflichten, in jedem Fall mit einem ihm vom Makler nachgewiesenen vertragsbereiten Interessenten einen Hauptvertrag abzuschließen. Dies widerspricht jedoch dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages, so dass eine derartige Verpflichtung nur individuell ausgehandelt werden kann. Eine Verwendung in den AGB wäre unzulässig (siehe unter: Allgemeine Geschäftsbedingungen).
Wenn der Hauptvertrag unter einer “aufschiebenden Bedingung“ geschlossen wird, kann die Maklerprovision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist (vgl. § 652 Abs. 1, Satz 2 BGB). Wird z. B. vereinbart, dass der Hauptvertrag unter der Bedingung geschlossen wird, dass die Bank die Finanzierung zusagt, so erhält der Makler also erst dann seine Provision, wenn die Bank seine Zusage erteilt hat. Wird der Hauptvertrag unter einer „auflösenden Bedingung“ geschlossen, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Denn hier ist der Hauptvertrag ja schon zustande gekommen. Was später geschieht, muss den Makler nicht mehr interessieren. Sein Provisionsanspruch ist ihm sicher.

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