Erhaltungslast (Gewerberaummietrecht)

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Nach dem Willen des Gesetzes trägt grundsätzlich der Vermieter die Last, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten ( § 535 I 1 BGB). In der Praxis sieht das jedoch anders aus, denn dort werden die Erhaltungspflichten oft dem Mieter auferlegt. Nach Ansicht des BGH ist es in AGB grundsätzlich zulässig die Schönheitsrepereraturen, Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Erneuerung innerhalb der gemieteten Räume auf den Geschäftsraummieter zu übertragen.

Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der gemieteten Räume kann dem Mieter formularmäßig auferlegt werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, wie beispielsweise die Veränderung oder Verschlechterung des Zustands durch den Gebrauch des Mieters. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkungen der Höhe nach auferlegt wird.

Bei den Erhaltungspflichten an Dach und Fach sind nach Meinung des BGH innerhalb von AGB solche Regelungen unwirksam, welche die, den Vermieter treffende, Sachgefahr vollständig auf den Mieter übertragen.

Erneuerungen in gemieteten Räumen können bei Formularmietverträgen über Gewerberäume übertragen werden. Eine Übertragung der Erhaltungslast kann jedoch grundsätzlich nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung und innerhalb der Grenzen der §§ 307 ff. erfolgen. Dabei ist immer der Umfang der Verpflichtung eindeutig festzulegen. So muss exakt bestimmt werden, was genau zu erhalten ist und ob die Erhaltung aus Instandsetzung, Instandhaltung oder Erneuerung, etc. besteht. Wenn bei so einer Vereinbarung Unklarheiten auftreten sollten, dann gehen diese im Fall von AGB prinzipiell zu Lasten des Verwenders.

(BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 -)

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