Einkaufszentrum (Gewerberaummietrecht)

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Öffnungszeiten von Ladengeschäften

In einem vom BGH entschieden Fall ging es um die Öffnungszeiten eines Einzelhandelsmarkt in einem Einkaufszentrum. In den Mietvertrag mit der beklagten Mieterin, sowie in die Mietverträge der anderen „Großmieter“ des Einkaufszentrums wurde folgende Klausel aufgenommen:

„Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält“. In den Verträgen mit den übrigen Mietern (sogenannte Kleinmieter) war folgende Klausel enthalten: “Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft offen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten. Aus einer bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u.a.) sind nicht zulässig.”
Durch die erstgenannte Regelung wurde der Anschein erweckt, eine Ausweitung der Betriebspflicht hänge nicht vom Willen des Vermieters, sondern allein von der Mehrheit der übrigen Mieter des Einkaufszentrums ab. Tatsächlich konnten die meisten Mieter nicht frei entscheiden, wie lange sie ihr Geschäft offen halten wollten. Die klagende Vermieterin hatte nämlich die überwiegende Mehrzahl der Mieter (die Kleinmieter) des Einkaufszentrums bei der Festlegung der Öffnungszeiten ihren Vorgaben unterworfen. Nach der oben zitierten Klausel der mit den “Kleinmietern” geschlossenen Formularverträge “bleibt dem Vermieter die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten”. Sie konnte damit die Öffnungszeiten der Mehrzahl aller von ihr vermieteten Ladenflächen einseitig bestimmen und damit die Voraussetzungen für eine Ausweitung der Betriebspflicht herbeiführen.
Aus diesem Grund war der BGH der Ansicht, dass die Klausel aus dem Mietvertrag der beklagten Mieterin aufgrund eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot einer Inhaltkontrolle gemäß § 307 Abs.1 Satz 2 BGB stand hielt, was zur Folge hatte, dass die Klausel unwirksam wurde.

( XII ZR 13/05)


Umlage der Center-Managementkosten in AGB

Der Betreiber eines Einkaufszentrums kann die Kosten des Center-Managements in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf die Ladenmieter umlegen. Er hat jedoch aufzuschlüsseln, welche einzelnen Leistungen von dieser Kostenposition erfasst sind.

( OLG Rostock, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2005, S. 506)

Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum

In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, nach dem BGH ausreichend bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein.

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