Eigentumswohnungskauf - Rechtstipps

Artikel gespeichert unter: Wohnungseigentumsrecht (WEG)


Vorbemerkung:

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Eigentumswohnung ein einmaliges Erlebnis in ihrem Leben. Die Gründe für den Kauf können in dem Wunsch liegen im Alter eine sichere und fast kostenfreie Immobilie zu haben. Auch der Wunsch nach einer sicheren Kapitalanlage ist im Hinblick auf die milliardenverluste der Kapitalanleger mehr als verständlich.

Folgende wichtige Tipps haben wir für Sie aus einer jahrzehntelangen Immobilienrechtspraxis entworfen:

1. Lassen sie sich Zeit beim Kauf der Immobilie und prüfen sie die Angaben genau. Lassen Sie sich den Lageplan des Grundstücks zeigen! Wir haben in der Praxis erlebt, dass ein Immobilienkäufer eine Eigentumswohnung kaufte. Später stellte sich heraus,dass der wunderschöne Vorgartenbereich nicht zu dem Grundstück gehörte.

2. Lassen sie sich die Wohnfläche als baurechtlich genehmigte Wohnfläche zusichern! In der Praxis sind viele Fälle bekannt geworden bei denen bezüglich der Wohnfläche geschummelt wurde. Es werden oftmals nicht genehmigte Kellerflächen bzw. Speicher/Dachbodenflächen als wohnfläche verkauft.

3. Lassen sie sich unbedingt vor Kauf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung für die zu kaufende Wohnung aushändigen. In der Teilungserklärung sehen sie wie die Wohnanlage insbesonere nach welchen tausendstel sie aufgeteilt wurde. Achtung: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, dass die Wohnfläche identisch der Verteilung der tausendstel ist. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander auch wie die Kosten gegeneinander abgerechnet werden.

4. Lassen sie sich die Protokolle aller Wohnungseigentümerversammlungen zeigen. Dadurch erfahren sie über die Reparaturen aus der Vergangenheit. Sie erfahren auch - gerade im Hinblick auf die Dauer der Versammlungen, ob die Eigentümerversammlung zerstritten ist. (Das Verschweigen der zerstrittenen Eigentümerversammlung berechtigt übrigens zur Anfechtung des Kaufvertrages).

5. Klären sie ,wie hoch die Schulden der Eigentümer im Hinblick auf das zu zahlende Wohngeld ist. Wir kennen einen Fall aus Augsburg, die Wohnungseigentümer zahlten fast alle seit Jahren kein Wohngeld. Die neuen Erwerber mussten auch Schulden für die Vergangenheit an die kommunalen Versorgungsträger bezahlen.

6. Falls Sie die Wohnung selbst beziehen wollen, dann klären sie die Rechtslage bezüglich  der Kündigungsperrfrist. Die Kündigungssperrfrist tritt dann ein, wenn die Eigentumswohnungen erst geschaffen wurden, also die Mieter schon im Haus wohnten. Wurde also die Wohnungsanlage erst nach Bezug durch die Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt, dann gilt eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren, die in manchen Städten ,wie zum beispiel in München, auf 10 Jahre verlängert wurde. Wichtig ist, dass die Sperrfrist erst nach dem erstmaligem Verkauf zu laufen beginnt.

7. Klären sie genau, ob der mitverkaufte Keller identisch mit dem Keller aus der Teilungserklärung ist. In der Praxis sind sehr viele Fälle bekannt, bei denen die Keller verwechselt wurden.

8. Kaufen sie eine vermietete Wohnung zur Kapitalanlage, sollten Sie sich die Mieterakten-Korrespondenz der letzten Jahre zeigen lassen. Lassen sie sich zusichern, dass keine Zusätze zu dem Mietvertrag vereinbart wurden. Lassen Sie sich zusichern, dass keine Mietmängel vorliegen.

9. Klären sie wer über die Nebenkosten des letzten Jahres abrechnet.

10. Klären sie vor dem Kauf die Rechtslage bezüglich der Kaution des Mieters.

Die Aufzählung  kann nicht abschliessend sein. Lassen sie den Kaufvertrag vor der Beurkundung durch einen Rechtsanwalt überprüfen. Wir sind in diesem Bereich in ganz Deutschland tätig.

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