Die wichtigsten Prüfkriterien beim Kauf von Alt-bzw. Bestandsbau

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Der Vorteil gebrauchter Immobilien liegt in der Regel meist im günstigeren Preis im Vergleich zu einem Neubau. Aber Achtung! – mit dem Einkaufspreis allein ist es häufig nicht getan. Gerade jetzt im Energiesparzeitalter müssen Gebrauchtimmobilien sehr häufig renoviert, d.h. die Ausstattung muss dem aktuellen Standard angepasst werden. Manchmal ist auch eine grundlegende Sanierung notwendig. Wenn man bedenkt, dass 80% der Ein- und Zweifamilienhäusern älter als 20 Jahre alt sind, wird deutlich, dass der Bausubstanz eine ganz besondere Bedeutung zukommt. Deshalb die Beschaffenheit des Gebäudes auf Herz und Nieren prüfen, am besten mit einem Experten, der nicht nur die Baumängel aufzeigt, sondern auch die zu erwartenden Kosten zumindest grob abschätzen kann. Aus finanziellen Gründen sollte man aber diese Investition nur dann machen, wenn das Objekt wirklich in die engere Wahl kommt.

 

Die typischen Schwachstellen sind: Unzureichende Wärmedämmung, Feuchtigkeit im Keller, mangelnder Schallschutz sowie veraltete Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro). Verlangen Sie unbedingt den Energieausweis, der ist nämlich ab 01.01.2009 für alle Wohngebäude Pflicht! Darin können Sie ganz einfach erkennen, ob es sich um eine Energieschleuder oder um eine Energiespardose handelt. Rufen Sie unbedingt kurz vor dem Notartermin die Hausverwaltung an, es könnten sich noch kurzfristig teure Sanierungsmaßnahmen ergeben haben, die in besonders drastischen Fällen den Finanzierungsrahmen sprengen könnten. In diesem Zusammenhang ist es zwingend erforderlich, dass die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen mindestens der letzten 5 (fünf!) Jahre eingehend geprüft werden, auch hier sind bereits erkannte und beschlossene Sanierungsmaßnamen ersichtlich. Darüber hinaus gibt diese Einsicht in die Protokolle Aufschluss darüber, in welche Gemeinschaft man da hineinheiratet - werden die Beschlüsse einstimmig, zumindest mehrheitlich beschlossen oder gibt es Streit innerhalb der Gemeinschaft   . Auch die Dauer der Sitzungen ist sehr aufschlussreich, was länger als zwei Stunden dauert, lässt auf eine nicht gerade harmonische Gemeinschaft schließen. Für einen Fachmann sind diese Protokolle die wichtigsten Prüfunterlagen. Darüber hinaus sind die Jahresabrechnungen mit den angesammelten Rücklagen einzusehen und natürlich die Einsicht in das aktuelle Grundbuchblatt. Hierbei ist besonders die Abteilung II wichtig, da alle Beeinträchtigungen wie Wohnrechte, Leitungsführungsrechte, Nutzungsänderungen etc. dort eingetragen sein müssen. Nachteilige Vermerke können sich gravierend auf den Preis auswirken.

 

Auch eine exakte Wohn-/Nutzflächenaufstellung sollte in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, da hierbei oft geringere Flächen als angeboten sich herausstellen. Nur bei einer explizit im Kaufvertrag zugesicherten m2-Angabe haben Sie Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Ein wesentlicher Prüfpunkt ist die Teilungserklärung, die aufzeigt was alles zum Kaufgegenstand gehört, wie z.B. Keller, Speicheranteil, Garagenstellplatz, Garten etc. Hier ist es schon öfters passiert, dass diese Zuordnungen fehlerhaft ausgeführt wurden. Im übrigen sind diese Unterlagen nicht vom Käufer, sondern vom Verkäufer auf Verlangen vorzulegen, leider hat man keinen rechtlichen Anspruch auf Aushändigung der Versammlungsprotokolle, aber ein seriöser Verkäufer, bzw. Makler wird dies ermöglichen, ansonsten – Vorsicht!

 

Außerdem sollten Sie sich beim zuständigen Bauamt darüber informieren, ob in der Umgebung Ihres Traumobjektes irgendwelche Maßnahmen geplant sind, die negative Auswirkungen haben könnten, wie z.B. Errichtung einer Mülldeponie, eines lauten Gewerbebetriebes, Straßen, etc. Die Bauämter sind verpflichtet, bei Nachweis des berechtigten Interesses, also in der Regel das Kaufangebot, bzw. Exposé hierüber offen Auskunft zu geben.

 

Kontakt:       Bernd Weitzenbauer, Tel. 089/75 99 81 95 Email:b.weitzenbauer@t-online.de

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