Das WEG nach der Novellierung

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Das neue WEG sieht in vermehrten Fällen vor, dass Wohnungseigentümer in Rahmen von Mehrheitsentscheidungen beschließen können. So können diese künftig beispielsweise mit Mehrheit über eine Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Grundsätzlich ist deshalb eine bessere Orientierung am individuellen Verbrauch möglich. Auf der anderen Seite laufen einzelne Wohnungseigentümer Gefahr, in wichtigen Bereichen einfach über-stimmt zu werden.

Die Wohnungseigentümer können zukünftig auch bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme von der gesetzlichen Verteilung entsprechend der Miteigentumsanteil abweichen. In einer solchen Situation muss die Entscheidung allerdings mit eine ¾-Mehrheit erfolgen. Diese Mehrheit gilt auch für den Beschluss über die im Rahmen der Maßnahmen notwendige Kostenverteilung. Es wird damit zukünftig verstärkt auf den individuellen Nutzen der einzelnen Wohnungseigentümer ankommen. Natürlich wird sich hierdurch andererseits auch vieles an den bestehenden Regelungen verändern, die vielleicht schon über viele Jahre Bestand hatten.

Auch in anderen Fällen verlangt das WEG eine qualifizierte Mehrheitsentscheidung und zwar beispielsweise, wenn die Wohnungseigentümer das gemeinsame Eigentum auf den neuesten Stand der Technik bringen wollen. Typische Beispiele sind der Einbau eines Fahrstuhls oder Maßnahmen zur Energieeinsparung bzw. Schadstoffreduzierung. Nach der bisher geltenden Rechtslage war in diesen Fällen jeweils ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Nun kann ein Wohnungseigentümer zur Kostentragung ggf. gezwungen werden, obwohl er beispielsweise als Erdgeschosseigentümer von einem Fahrstuhl gar nicht profitiert.

Insgesamt gilt, dass die Novelle des WEG klare rechtliche Verhältnisse zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen will. Das resultiert auch daraus, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Wohnungseigentümer als rechtsfähig anerkennt. Hieraus ergeben sich aber zahlreiche Folgeprobleme, insbesondere für den Bereich der Haftung einzelner Wohnungseigentümer. Die Außenhaftung gegenüber den Gläubigern der Wohnungsei-gentümergemeinschaft bleibt erhalten, soll aber auf den jeweiligen Anteil begrenzt sein.

Unabhängig davon können aber immer noch Wohnungseigentümer in voller Höhe für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden, wenn andere Wohnungseigentümer zahlungsunfähig sind. Allerdings gibt es für diesen Bereich nunmehr Neuerung in Bezug auf Zwangsversteigerungsmöglichkeiten im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern. Auch gilt, dass es kein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Das ist gesetzlich geregelt.

Prozessual gilt, dass das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessord-nung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) abgewickelt wird. Das heißt, dass der Grundsatz der Amtsermittlung im FGG wegfällt und normales Zivilprozessrecht gilt, mit der Folge, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen muss und zwar auch der Gegenseite. Hierdurch wird das Vorgehen ein-zelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschränkt. Insgesamt wird auch der Instanzenzug verkürzt.

Mit Blick auf den Aufgabenkreis der Hausverwalter hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, dass diese eine sog. Beschluss-Sammlung führen müssen. Das ist grundsätzlich von Vorteil für die Erwerber einer Eigentumswohnung.

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