Monatsarchiv für Oktober, 2016

Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt bei Mieterhöhungen

In seiner neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Mieterhöhungen nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sollen dem Vermieter ermöglichen, eine ortsübliche Miete erzielen zu können. Maßgeblich für den Wohnungsvergleich ist der objektive Wohnwert. Würde man allein auf vertragliche Vereinbarungen abstellen, würde sich darin der objektive Wohnwert aber nicht wiederspiegeln. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, im Risikobereich des Vermieters liegt.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann nur unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangt werden. Bezugsgröße der Kappungsgrenze ist die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete. Für die Ausgangsmiete maßgeblich ist hier der tatsächlich geltende Betrag, ohne dass es darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist.

In der neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmalig entschieden, dass es nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Fläche, wenn es um Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankommt. Der BGH rückt in diese Entscheidung von seiner früheren Rechtsprechung ab, wonach eine Abweichung der Sollfläche von der Istfläche bis zu 10 % zulässig war. Nun ist allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnmerkmal ausschlaggebend.

In der Praxis bleibt der Vermieter nun bei einer Überschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden. Der Vermieter ist auch bei einer Abweichung von unter 10 % verpflichtet, im Rahmen der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird empfohlen bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht. Neben der Wohnflächenvereinbarung ist es auch sinnvoll, zumindest auf die Berechnungsgrundlagen hinzuweisen. Dies führt insbesondere für die Vermieter zu mehr Rechtssicherheit.

Abweichend davon gilt bei der Betriebskostenabrechnung jedoch nach wie vor die 10 % Wohnflächentoleranz.

Auch beim Mietminderungsrecht hält der BGH weiter an seine 10 %-igen Rechtsprechungen fest.

Magdalena Gediga
Rechtsanwältin

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