Monatsarchiv für Januar, 2012

Nießbrauch/ Erhaltungspflicht

Der Eigentümer ist gesetzlich gegenüber dem Nießbraucher nicht verpflichtet, dass Gebäude zu erhalten

LG Berlin 63 S 239/07

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Minderung/ Schallschutz

Ein Mangel der vermieteten Wohnung liegt nicht deshalb vor, weil sie zum Teil die Anforderungen an den Mindestschallschutz nach der DIN 4109/62 nicht erfüllt. Denn die Schallschutzwerte der DIN 4109/62 waren zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1961 noch nicht zahlenmäßig festgeschrieben allgemein üblicher und bauaufsichtlich eingeführt. Die Schallschutzwerte der DIN waren vor deren Einführung auch nicht Standard bei der Bauausführung.

LG Frankfurt/ M. Urteil, vom 14.12.2010 2-11 S 285/09

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Minderung/ Asbestbelastung

Wenn festgestellt wird, dass eine Mietwohnung mit Asbest belastet ist, dann kann dies eine vollständige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache begründe. Eine Minderung auf Null ist damit bei einer Asbestbelastung grundsätzlich gerechtfertigt. Des Weiteren besteht eine Pflicht des Vermieters tätig zu werden, wenn ein begründeter Anfangsverdacht für eine Asbestbelastung vorliegt.
Die Verjährung von Bereicherungsansprüchen der „zu viel“ gezahlten Miete beginnt mit der Vorlage eines Gutachtens, in welchem die Asbestbelastung festgestellt wird.

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Minderung/ Maßnahmen an eigener oder Nachbarwohnung

Entsteht durch Arbeiten an der eigenen oder der Nachbarwohnung eine erhebliche Lärmbelästigung, kann dies unter Umständen den Mieter dazu berechtigen ist, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in welchen die Arbeiten vorgenommen worden sind. Hierfür müssen sie unter Anderem zu Beweiszwecken ein Lärmprotokoll führen.

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Kleinreparaturen/ formularmäßige Abwälzung

Grundsätzlich fällt es auch in den Pflichtenkreis des Vermieters, für Kleinreparaturen aufzukommen. Allerdings kann diese Pflicht ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden.
Kleinreparaturen umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

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Kündigung/ Begründung

Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Kündigung/ Untermiete, fehlende Genehmigung

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

BGH, Urteil vom 02.02.2011

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Instandsetzung/ Schadenersatzpflicht

Der Vermieter muss dem Mieter grundsätzlich alle Schäden ersetzen, die aufgrund von Renovierungsmaßnahmen an bzw. in der Mietsache entstanden sind. Des Weiteren muss der Vermieter gegebenenfalls für Kosten aufkommen, die durch die Umräumung von Gegenständen anfallen. Auch die Reinigungskosten, die durch die Renovierungsmaßnahmen entstehen sind vom Vermieter zu tragen.

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Instandsetzung/ Duldungspflicht

Sie müssen alle Maßnahmen Dulden, die dazu dienen, Verschleißerscheinung an der Mietsache zu beseitigen. Dabei kommt es im Wesentlichen darauf an, dass der Grundriss oder der Charakter der Mietsache nicht verändert wird. Der Vermieter muss solche Maßnahmen jedoch rechtzeitig ankündigen und Ihnen einen angemessen Zeitraum zu benennen. Zusätzlich bedarf es einer Genehmigung von ihrer Seite. Diese können Sie beispielweise verweigern, wenn die Arbeiten aufgrund von Ihren gesundheitlichen Problemen oder sonstigen Gründen nicht in einem bestimmten Zeitraum durchgeführt werden können, denn der Vermieter ist verpflichtet, auf Ihre Belange Rücksicht zu nehmen.

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Betriebskosten/ Einwendungsfrist bei formell mangelhafter Abrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist für den Mieter nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10-

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Betriebskostenabrechnung/ Anforderungen zur formellen Wirksamkeit

Aus der Betriebskostenabrechnung müssen sich alle umgelegten Kosten ergeben. Soweit diese im Mietvertrag angegeben sind, muss sich die Abrechnung an der Kostenaufstellung im Mietvertrag orientieren, damit von einer ordnungsgemäßen Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgegangen werden kann. Dabei reicht es den formellen Anforderungen nicht, wenn bspw. Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll unter der Bezeichnung „Stadtwerke“ abgerechnet wird, auch dann nicht, wenn diese Leistungen von ein und demselben Dienstleiter erbracht werden.

Der Umlageschlüssel muss auch angegeben werden, bedarf allerdings keiner genaueren Erläuterung, wenn er allgemein bekannt ist.

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Betriebskosten/ Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist bei Betriebskosten ist gewahrt, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zukommen lässt. Dabei ist wichtig zwischen formell und inhaltlich wirksamen Betriebskostenabrechnungen zu unterscheiden. Die inhaltliche Unrichtigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat nicht automatisch die formelle Unwirksamkeit zur Folge. Der BGH hat für die formelle Wirksamkeit vorausgesetzt, dass die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen muss, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, indem sie die erforderlichen Mindestangaben enthält.

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Asbestbelastung/ Schadenersatz

Grundsätzlich sind Schadenersatzansprüche zu bejahen, wenn jemand über einen längeren Zeitraum einer Asbestbelastung in den Wohnräumen ausgesetzt ist. Diese Ansprüche erstrecken sich jedoch nicht über die gezahlte Miete (diese ist ggf. über bereicherungsrechtliche Ansprüche heraus zu verlangen) sondern über die gesundheitliche Belastung. Dementsprechend richtet sich die Höhe der Ansprüche nach dem Grad der Gesundheitsschädigung. Eine solche liegt jedoch bereits dann vor, wenn noch keine konkreten Folgen der Asbestbelastung sichtbar sind, jedoch aufgrund der Gewissheit, einem erhöhten Krebsrisiko ausgesetzt zu sein, unter erhöhter psychischen Belastungen leidet.

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