Monatsarchiv für Oktober, 2010

Nachbarrecht: Sträucher im Nachbargarten

In Bayern ist folgende Regelung für Sträucher im Nachbargarten zu beachten.

Art 47 AGBGB lautet wie folgt:

„Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück nicht Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden.“

Die Messung des entsprechenden Abstands wird gemäß Art.49 AGBGB durchgeführt, wobei bei Sträuchern von der Mitte der zunächst an der Grenze befindlichen Triebe gemessen wird. Für Gewächse, die schon vor Entstehung des BGB vorhanden waren, gilt Art.51 AGBGB als Sonderregelung. Der Beseitigungsanspruch gemäß Art.47 AGBGB verjährt grundsätzlich in fünf Jahren nach Erkennbarkeit der Grenzverletzung.

Aus Art.47 AGBGB kann demnach ein Beseitigungsanspruch geltend gemacht werden, der allerdings nicht dazu berechtigt, die jeweilige Pflanze selbst zu beseitigen und die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen. Denn das Nachbargrundstück darf nicht betreten werden.

Ein Anspruch auf Kostenersatz der Selbstbeseitigung ergibt sich aber aus § 910 Abs.1 S.1 BGB, wenn Pflanzen die Grundstücksgrenze überschreiten. Bei herüberragenden Zweigen muss gemäß § 910 Abs.1 S.1 BGB dem Nachbarn eine angemessene Frist gesetzt werden, damit dieser die Pflanzen selbst beseitigen kann. Ein Ausschluss des Anspruchs ist gemäß § 910 Abs.2 BGB kommt vorliegend wohl deshalb nicht in Betracht, weil ein giftiger Strauch das Kindeswohl gefährdet.

Die Beseitigungskosten können als ersparte Aufwendungen gemäß §§ 812, 818 BGB geltend gemacht werden.

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RÄUMUNG OHNE URTEIL

 Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme  einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte   Selbsthilfe dar,für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach §231 BGB haftet.

Der Vermieter,der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt,hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten,soweit ihm die Herusgabe nachweislich vorhandener Gegenstände  unmöglich  wird oder nachweislich  vorhandener Ggegenstände  unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt.Er muß aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch bwahren,daß er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen läßt.Kommt er dem nicht nach,hat er zu beweisen,daß er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen läßt.Kommt er dem nicht nch hat er zu beweisen,in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen,soweit dessen Angaben plausibel sind(.BGH Urteil vom 14.7.2010 VIII ZR 45/o9 WM 2010/ 578)

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WOHNUNGSEIGENTÜMER-VERJÄHRUNG SCHADENSERSATZANSPRÜCHE GEGEN MIETER

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Wohnung  in der Anlage wegen Veränderung oder Verschlechterung der mit dem Mietgebrauch  im Zusammenhang zu nutzenden im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile(hier Fahrkorp des Aufzugs)verjährt in der kurzen Frist des  §548 aBS:! BGB=6 Monate nach Ende des Mietvertrages.OLG Stuttgar,Urteil vom 5.8.2010 7U82/10 WM2010 Seite 563)

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KAUTION-VERJÄHRUNG

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verjährt  innerhalb der Regelfrist-drei Jahre nach seiner Entstehung.(AG Erfurt Urteil vom 9.6.2010 Aktz.5C30/10 WM 2010 SAeite 561)Die Verjährung betrifft jede Art von Kaution ,also auch wenn sie in Form  der Verpfändung eines Sparbuchs geleistet wurde.(KG Berlin,Aktz.20U167/o8 GE 2010,693)

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SCHÖNHEITSREPARATURENERSATZANSPRUCH-VERJÄHRUNG

Renoviert der Mieter aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklauseln im Mietvertrag hat er gegen den Vermieter einen Ersatzanspruch,der in der Regelfrist von drei Jahren verjährt8195,199 BGB9

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MODERNISIERUNGSUMLAGE 11 %

Der Vermieter kann wohnwererhöhende Maßnahmen in der Wohnung oder energieeinsparende Maßnahmen am Haus mit 11% der Kosten auf Dauer au die Miete mieterhöhend umlegen.(Näheres hierzu Dokumentation von  Rechtsanwalt Prof Dr Thieler erhältlich über die Stiftung)

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WÄRMEPUMPE

Beim Kauf  eines Hauses sollte unbedingt in dem Kaufvertrag die Klausel aufgenommen werden,daß der Verkäufer zusichert,daß von der Wärmepumpe keine wesentliche Beeinträchtigung zum Nachbargrundstück ausgeht.(§ 908,1004 BGB)Lärmende Wärmepumpen können zu dauernden Rechtsstreitigkeiten mit dem Nachbarn führen.

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Dingliche Nutzungsrechte: Wohnungsrechte

Wohnungsrechte

Ein einheitliches Wohnungsrecht existiert nicht. Wohnungsrechte haben im heutigen Rechtsleben aber eine bedeutende Rolle eingenommen.

1. Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist an sich der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugeordnet, trägt aber zugleich Züge, die es gleichsam einem Nießbrauch ähnlich erscheinen lassen.

Dieses Wohnungsrecht eignet sich in einem besonderen Maße zur Altersversorgung. Es erlaubt seinem Inhaber das Innehaben einer Wohnung – aber auch nur für ihn. Infolge der Unübertragbarkeit und der Unvererblichkeit kann es nur eine Person als Inhaber geben.

Als problematisch kann sich im Einzelfall die Abgrenzung zu einem schuldrechtlichen Mietverhältnis darstellen. Das betrifft jedenfalls die schuldrechtliche Absprache, mit der eine Wohnungsberechtigung erteilt werden soll. Dieses kann schon ein Mietvertrag selbst sein oder erst ein obligatorisches Kausalgeschäft für den dinglichen Bestellungsakt. Die Lösung ist anhand einer Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB abhängig vom konkreten Einzelfall vorzunehmen.

Das Recht nach § 1093 Abs.1 BGB gestattet die Nutzung zu Wohnzwecken unter Ausschluss des Eigentümers.

2. Dauerwohnrecht gemäß §§ 31 ff. WEG

Hauptproblem des Wohnrechts gemäß § 1093 BGB ist, dass es nicht übertragen werden kann. Das Dauerwohnrecht soll ein übertragbares beschränktes Ausschließlichkeitsrecht darstellen.

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Dingliche Nutzungsrechte: Die Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten

1. Allgemeines

Die Dienstbarkeit erstreckt sich im engeren Sinne allein auf Grundstücke. Auch liegt das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zum Nießbrauch darin, dass nur einzelne Nutzungen erfasst sind. Im Ansatz ist sie mit einem Miet- oder Pachtverhältnis, allerdings mit dinglichem Charakter, vergleichbar. Einteilung: Grunddienstbarkeit (dienendes und herrschendes Grundstück) und beschränkt persönliche Dienstbarkeit (das Recht ist mit einer bestimmten Person verknüpft).

2. Funktion

Dienstbarkeiten sollen eine Erstreckung einer bereits bestehenden dinglichen Berechtigung auf weitere Gegenstände ermöglichen (so bei der Grunddienstbarkeit) oder zugleich dafür sorgen, dass diese Erstreckung auch nur einer bestimmten Person zugute kommen soll (so bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit). Beide Zwecke können mit jeweils unterschiedlichen Nutzungsrechten erfüllt werden.

3. Arten

Entsprechend der genannten Funktionen differenziert das Gesetz die Grunddienstbarkeit und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit.

Die Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 1018 ff. BGB. Der Inhalt der Grunddienstbarkeit lässt sich in mehrere Gruppierungen unter teilen. Schutz: § 1027 BGB, wie der Eigentümer, keine eigenständige Übertragung, aber Übertragung mit Eigentumswechsel am herrschenden Grundstück als Bestandteil (§ 96 BGB).

Herrschendes und dienendes Grundstück: Allen gemein ist der Tatbestand, dass es ein herrschendes und dienendes Grundstück geben muss. Ein Grundstück ist ein Bestandteil der Erdoberfläche, für den ein eigenes Grundbuchblatt existiert.

Umfang der Nutzungen: Der Umfang der Herrschaft des ei-nen Grundstücks bestimmt denjenigen der Nutzungsbefugnisse an dem dienenden. Nur soweit diese Herrschaft gewahrt ist, kann der Nutzungsrahmen gewahrt sein. Darüber hinausgehende Rechte können schuldrechtlich vereinbart werden.

Subjektiv-dingliches Recht: Der Vorteil muss von Wert sein. Die Möglichkeit von Nutzungen verlangt, dass ein wie auch immer gearteter Gebrauch schon vorliegen muss. Die bloße Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks hat mit einer Grunddienstbarkeit nichts zu tun.

Eigentümerdienstbarkeit: Eine solche wird anerkannt, da eine Dienstbarkeit keinen mit einem Nießbrauch vergleichbaren Ausschlusscharakter aufweist.

Nutzungsarten bei der Grunddienstbarkeit

§ 1018 BGB beschränkt die Dienstbarkeit auf drei Nutzungsarten.

Der Vorteil liegt immer in der Benutzung zugunsten des herrschenden Grundstücks, wobei nie ein positives Tun, sondern immer eine Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht im Raum steht.

Duldung der Benutzung in einzelnen Beziehungen (Nutzungsrechte): Entnahme von Bodenbestandteilen oder Wasser, Duldung von Anlagen, Wegerecht. Hier kann sich der Nutzungsrahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums verändern. Das gilt insbesondere für ein Überwegsrecht oder ein Fahrtrecht und folgt aus der allgemeinen wirtschaftlichen und technischen Entwicklung.

Untersagung von Handlungen (Nutzungsunterlassung): Ver-bot eine Tankstelle zu errichten, Brauerei, Unterlassungs-dienstbarkeit, Wettbewerbsbeschränkungen, auch hier kann sich der Nutzungsrahmen verändern

Ausschluss von Eigentümerbefugnissen (Abwehrrechten): Hier geht es um die Einschränkung der Eigentümerbefugnisse aus § 903 BGB. Solche Beschränkungen, die schon kraft Gesetzes bestehen, sind als Inhalt einer Grunddienstbarkeit nicht denkbar. So kann der Eigentümer die Zuführung von Imponderabilien gemäß § 906 Abs.1 S.1 BGB nicht versagen, wenn sie ortsüblich sind.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Neben der Grunddienstbarkeit kennt das Zivilrecht die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gemäß §§ 1090 ff. BGB. Diese entspricht in weiten Bereichen derjenigen nach § 1018 BGB, weist aber einen wesentlichen Unterschied auf. Sie ist kein subjektiv-dingliches Recht, sondern sie bezieht sich auf eine konkrete Person als solche. Wechselt das Eigentum an dem Grundstück, so geht die Dienstbarkeit nicht als ein Bestandteil gemäß § 96 BGB auf den Erwerber über. Tatsächlich kommt sie insoweit einem Nießbrauch nahe. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit eignet sich als Instrument der Sicherung öffentlicher Versorgungsprojekte (Energie, Wasser). So kann eine Gemeinde entsprechend Leitungssystem auf privaten Grundstücken verlegen, wenn sie Dienstbarkeitsberechtigte ist. Ansonsten bestehen weitgehende Gemeinsamkeiten zwischen den Dienstbarkeiten, zumal jeweils als Belastungsgegenstand vor allem ein Grundstück in Betracht kommt. Wie der Nießbrauch ist allerdings die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht vererblich. Ausschluss der Übertragung und Vererblichkeit, Beispiel ist das dingliche Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB als Sonderfall bzw. das Dauerwohnrecht gemäß § 31 WEG.

Entstehung der (Grund)Dienstbarkeit

Entstehungsvoraussetzung sind vor allem Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Wichtig ist insbesondere, dass auch ein Hoheitsakt im Einzelfall ausreichen kann (Problem: Grundgeschäft, das daneben geschlossen wird, Kondizierbarkeit der Dienstbarkeit dieses schuldrechtlichen Vertrags).

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Grundstücksnießbrauch

Grundstücksnießbrauch

Der Nießbrauch kann auch (in der Praxis sicherlich häufiger) an Grundstückseigentum bestellt werden.

Entstehungsvoraussetzungen

Einigung

Eintragung im Grundbuch (Sicherung durch Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB)

Gutgläubiger Erwerb (§ 892 Abs.1 BGB, Verfügungsbefugnis)

Ersitzung (§ 900 Abs.2 BGB)

Erlöschen

Mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB), nicht übertragbar ( § 1059 BGB) und nicht vererblich (Problem: schuldrechtliche Einigung mit Nießbrauchsgeber zugunsten eines Erben auf Neubestellung des Nießbrauchs)

Inhalt

Nach dem Sacheigentum ist der Nießbrauch das umfassendste dingliche Recht an einer Sache. Wer einen Nießbrauch innehat, ist berechtigt, die Nutzungen aus der entsprechend belasteten Sache zu ziehen (§ 1030 Abs.1 BGB).

Nutzungen

Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Früchte einer Sache (§ 99 BGB) sowie die Gebrauchsvorteile, die eine Sache gewährt. Unmittelbare Sachfrüchte sind organische Erzeugnisse (Tier- und Bodenprodukte, Rohstoffe). Mittelbare Früchte sind Erträge, die eine Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt (Miete, Pacht). Gebrauchsvorteile sind Vorteile, die über die eigentliche Nutzung der Sache hi-nausgehen (Beispiel: Vorteil als Darlehenssicherheit).

Das Ziehen von Nutzungen

Solange Sachfrüchte mit der Hauptsache verbunden sind, werden sie nicht Gegenstand eigener Rechte (§ 93 BGB). Die Eigenrechtsfähigkeit beginnt erst mit der Trennung. Mit der Trennung von der Hauptsache erwirbt der Nießbrauchbegünstigte Eigentum an den Früchten. Ein Nießbraucher hat auch das Recht, die belastete Sache zu vermieten oder zu verpachten. Mit Trennung gemäß § 954 BGB erhält der Nießbraucher Eigentum (Problem: kein Verfügungsrecht über die Sache, Ausnahme bei § 1048 BGB bei Grundstück mit Inventar).

Recht zum Besitz

Die Möglichkeit des Ziehens von Nutzungen beinhaltet auch die Inbesitznahme der Nießbrauch belasteten Sache. Ansprüche des Eigentümers aus § 985 BGB sind damit ausgeschlossen (§ 986 Abs.1 BGB).

Ausschluss einzelner Nutzungen

Es ist zulässig, den Nießbraucherwerber von einzelnen Nutzungen auszuschließen. Jedoch ist hier zu beachten, dass der Grundinhalt des Nießbrauchs, eben ein umfassendes Bündel an Nutzungen zu ermöglichen, erhalten bleiben muss.

Verfügungsmacht

Der Nießbrauch gewährt grundsätzlich keine Verfügungsmacht über die jeweiligen Belastungsgegenstände. Einen Verfügungsnießbrauch gibt es nicht, da dieser als solcher auch gegen den sachenrechtlichen numerus clausus verstoßen würde. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt § 1048 S.1 BGB in Bezug auf das Inventar eines Grundstücks.

Eigentumserwerb an verbrauchbaren Sachen

Wer den Nießbrauch an einer Sache erhält, erlangt grundsätzlich kein Eigentum daran. Es geht schließlich um eine dingliche Belastung von Eigentum, nicht um dessen Übertragung. Auf der anderen Seite soll es der Nießbrauch mit sich bringen, dass manche Nutzungen eben doch zu einem Eigentumsübergang führen sollen. Das zeigt insbesondere § 954 BGB.

Schutzansprüche

Der Nießbrauch als ein dingliches Recht entfaltet seine Wirkung gegenüber jedermann. Das zeigt vor allem § 1065 BGB, der auf die Vorschriften des Eigen-tumsschutzes Bezug nimmt.

Herausgabe- und Unterlassungsansprüche

Wird die Nießbrauch belastete Sache dem Nießbrauchinhaber entzogen, kann er gemäß §§ 1067, 985 BGB deren Herausgabe verlangen. Auch die Nutzungen sind nach Maßgabe der §§ 987 ff. BGB herauszugeben. Im Gegenzug werden dem unberechtigten Besitzer die Verwendungsersatzansprüche nach §§ 994 ff. BGB zugestanden. Gegen sonstige Beeinträchtigungen kann der Nießbrauchinhaber deren Beseitigung verlangen (§§ 1065, 1004 Abs.1 S.1 BGB).

Schadenersatzansprüche

Im Fall einer verschuldeten Beeinträchtigung wird der Nießbrauch als „sonstiges Recht“ im Sinne des § 823 Abs.1 BGB geschützt. Wer hier etwa eine Sache beeinträchtigt, ist zwei Personen gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet: dem Nießbraucher und dem Eigentümer.

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Nießbrauch in der Abgrenzung

Abgrenzung des Nießbrauchs zu anderen Rechtsinstituten

Gegenstand

Bewegliche und unbewegliche Sachen (§ 1030 Abs.1 BGB) und Rechte (§ 1068 Abs.1 BGB), Ziehung aller Nutzungen (Problem: Beschränkung auf bestimmte Nutzungen, Charakter des umfassenden Nutzungsrechts darf nicht verloren gehen), Beispiele: Zinsen einer Forderung, Dividenden einer Aktie, Pachtfrüchte bei Pachtrecht

Handlungspflichten

Aus einer Nutzungsbefugnis kann ein Berechtigter keine Handlungspflichten gegenüber dem Vollrechtsinhaber herleiten.

Obligatorische Rechte

Der Nießbrauch wirkt als Sachenrecht nicht nur inter partes. Neben einem solchen Recht kann aber eine eigenständige vertragliche Vereinbarung geschlossen werden, die dann zwischen den Vertragsparteien zusätzlich gilt. Eine Verknüpfung beider Bereiche erfolgt häufig über eine auflösende Bedingung.

Dingliche Rechte

In Abgrenzung zu einem Nießbrauch ist die dingliche Verankerung von Leistungspflichten nur in eng begrenzten Bereichen denkbar. Als Beispiel gilt die Reallast gemäß §§ 1105 ff. BGB, die aber nur auf Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte anwendbar ist.

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Dingliche Nutzungsrechte: Der Nießbrauch und seine Funktionen

Der Nießbrauch und seine Funktionen

Da der Nießbrauch wie kaum ein anderes Recht nach dem Eigentum umfassende Befugnisse einräumt, eignet er sich hervorragend für Vermögensnachfolgeregelungen, bei denen der bisherige Inhaber aber nach wie vor noch ein Mitspracherecht hat.

Vorweggenommene Erbfolge

Den Nießbrauch findet man häufig dort, wo es um Vermögensumschichtungen innerhalb von Familien geht. Im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge kann bereits zu Lebzeiten Vermögen auf die Erben übertragen werden und gleichwohl dem Übertragenden eine Nutzung vorbehalten bleiben.

Alternative zu erbrechtlichen Konzepten

Sollen zwei Personen gestaffelt über Vermögenswerte verfügen können, so sieht das Erbrecht die Vor- und Nacherbschaft als Gestaltungsmöglichkeit vor. Ein vergleichbares Ergebnis lässt sich dadurch erzielen, dass der Nacherbe Vollerbe wird, aber mit einem Nießbrauch des eigentlichen Vorerben belastet wird. Der Erbfall kann als aufschiebende Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB angesehen werden. Bei Unentgeltlichkeit muss § 2301 BGB beachtet werden.

Alternative zu güterrechtlichen Konzepten

Eine umfassende Vermögensnachfolge kann güterrechtlich dadurch erreicht wer-den, dass die Ehegatten eine Gütergemeinschaft hinsichtlich des Gesamtguts bilden, die nach dem Tod des Erstversterbenden mit dem überlebenden Ehegatten und den Abkömmlingen als Erben fortgesetzt wird. Das Gesamtgut wird außerhalb des Erbrechts übertragen.

Hof- und Unternehmensübergabe

Denkbar ist auch, dass die einzelnen Teile eines Unternehmens an den Nachfolger übertragen werden, dem bisherigen Unternehmer aber jeweils ein Nießbrauch eingeräumt wird, der mit seinem Tod erlischt. Zu Lebzeiten ändert sich tatsächlich für die Fortführung des Unternehmens nichts.

Vermächtnisnießbrauch

Ein solcher Nießbrauch kann dazu dienen, einen Unterhaltsberechtigten abzusichern, ohne ihm eine Erbenstellung einräumen zu müssen. Das Vermächtnis stellt eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erben dar. Ein Vermächtnisnießbrauch macht vor allem dort Sinn, wo der Begünstigte aus persönlichen Gründen nicht in eine Miterbengemeinschaft aufgenommen werden soll, beispielsweise ein Kind aus erster Ehe.

Sonstige Funktionen

Sicherungsnießbrauch, Eigennießbrauch, steuerrechtliche Differenzierung (Zuwendungs- oder Vorbehaltsnießbrauch)

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Dingliche Nutzungsrechte: Was ist das?

Dingliche Nutzungsrechte = Berechtigung zur Nutzung

Das Recht muss zur Nutzung berechtigen. Man muss also den Gegenstand, an dem die Nutzung eingeräumt wird, positiv zum eigenen Gebrauch verwenden können. Nicht alle Rechte ermöglichen eine solche Nutzung. So dienen Sicherungsrechte beispielsweise nur einer zwangsweisen Verwertung im Sicherungsfall.

Dinglichkeit

Das Recht, dessen Hauptzweck und Hauptinhalt die Berechtigung zur Nutzung ist, muss ein dingliches sein. Das bedeutet folgendes.

Das dingliche Nutzungsrecht hat Ausschließlichkeitscharakter.

Das dingliche Nutzungsrecht ist ein Typus mit sachenrechtlichem Inhalt (drittes Buch des BGB und Spezialgesetze).

Dingliche Nutzungsrechte im Überblick

In erster Linie umfassen die dinglichen Nutzungsrechte die Erscheinungsformen der Dienstbarkeiten. Ausgeklammert werden müssen dagegen das Wohnungseigentums- und das Erbbaurecht, weil diese derart mit dem Eigentum verknüpft sind, dass sie über eine Nutzung hinaus eine absolute Rechtsmacht vermitteln.

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Keine Mieterhöhung durch Wohnwertverbesserung durch Mieter

In seinem Urteil vom 07.07.2010 hat der BGH entschieden, dass die vom Mieter in Eigenleistung durchgeführten und bezahlten Wohnwertverbesserungsmaßnahmen bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden dürfen. Dies gilt auch dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Übernahme der Kosten existiert, da der Mieter ansonsten doppelt für die Ausstattung bezahlen müsste.
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Abrechnung der vorausgezahlten Nebenkosten beim Gewerberaummietvertrag

Beim Gewerberaummietvertrag hat der Vermieter die Pflicht, die vorausgezahlten Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Diese Frist endet in der Regel zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Allerding ist diese Jahresfrist im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der bei Wohnraummietverhältnissen anordnet, dass Betriebskostennachforderungen, die später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes kommen , ausgeschlossen sind, ist auf die Gewerberaummiete nicht anwendbar.
Im Übrigen reicht es für eine Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten nicht aus, wenn der Vermieter einzelne Nebenkostenpositionen nicht abgerechnet hat.
BGH, Urt. 27.01.2010 – XII ZR 22/07
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Antrag auf Nachlasspflegschaft durch Vermieter bei Tod des Mieters

Sind dem Vermieter bei Tod des Mieters die Erben unbekannt, so hat der Vermieter die Möglichkeit, beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis „Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses“ zu beantragen.
Ob der Erbe unbekannt ist im Sinne des § 1960 BGB, bestimmt sich im Übrigen nach der  Sicht des Gläubigers, also in diesem Fall nach der Sicht des Vermieters.
OLG Hamm, Beschl. v. 22.06.2010 – 15 W 308/10

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Mietbesitz wieder einzuräumen, nicht auf den Erwerber einer Immobilie übergeht. Dies gilt in den Fällen, in denen der Mieter die Wohnung bereits vor Eigentumsübergang geräumt hatte.
BGH Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 313/08
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Alternativwohnungen bei Eigenbedarfskündigungen

Liegt eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf vor, so ist der Vermieter verpflichtet, frei werdende Wohnung im selben Anwesen dem Mieter anzubieten. Die Wohnungen müssen allerdings mit der bisherigen Wohnung vergleichbar sein. Tut dies der Vermieter nicht, wird die Kündigung unwirksam. Weichen die frei werdenden Wohnungen in Preis und Fläche stark von dem bisherigen Wohnraum ab, so muss der Vermieter diese Wohnungen nicht anbieten. Gleiches gilt für Wohnungen, die möbliert sind oder für Gewerbeeinheiten. In der Praxis ist dem Vermieter allerdings anzuraten, dem Mieter jede frei werdende Wohnung anzubieten, um zu verhindern, dass die Kündigung wegen Verstoßes gegen die Angebotspflicht unwirksam wird.

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Bislang war nicht geklärt, ob Nichten und Neffen ebenfalls zu dem privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 BGB gehören. Dies hat der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 - klargestellt. In der Kündigung muss der Vermieter bereits sein berechtigtes Interesse darstellen. Ausreichend ist hierbei, wenn die Bedarfsperson, also die Person wegen derer gekündigt wird, genannt wird und das Interesse dieser Person an der Wohnung erklärt wird. Hierbei ist es unschädlich, wenn der Vermieter die Situation dramatisiert. Auch bei Unrichtigkeiten in der Darstellung liegt keine formelle Unwirksamkeit der Kündigung vor.
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Parkettversieglung

Der BGH hat in seinem Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 entschieden, dass sich der Begriff der Schönheitsreparaturen nach § 28 der II. Berechnungs VO bestimmt. Daraus folgt, dass der Außenanstrich von Fenstern und Türen nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt werden kann. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass dies auch für die Parkettversiegelung gilt. Die Versiegelung des Parketts stellt keine Schönheitsreparatur dar und kann somit auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Weiter ist zu beachten, dass bereits eine unwirksame Komponente die Schönheitsreparaturklausel im Gesamten unwirksam macht.
BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 48/09
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Dekorationsklauseln

Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung in einer bestimmten Ausführungsart oder Farbauswahl zu dekorieren, sind wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „Türen und Fenster nur weiß zu streichen“, dazu führt, dass  die Schönheitsreparaturenklausel im Ganzen unwirksam ist.
BGH , Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 50/09
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Hinzufügen des Mietspiegels bei Mieterhöhungsverlangen

Gemäß § 558 a BGB soll ein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Der Mietspiegel muss dann nicht dem Mieterhöhungsverlangen beigelegt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel dann, wenn er beispielsweise im Internet veröffentlicht ist, bei der betreffenden Kommune zur Einsicht bereit liegt oder kostenlos abgegeben wird.  Der BGH hat kürzlich entschieden, dass der Mietspiegel auch dann nicht beigefügt werden muss, wenn der Mietspiegel gegen ein geringes Entgelt von wenigen Euros käuflich zu erwerben ist. BGH, Urt. v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08
Tanja Stier
Rechtsanwältin

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Wohnungseigentumsrecht: Rechte und Pflichten

Abschnitt 2: Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung vollwirksam erworben haben, dann ist für Sie interessant, welche Rechte und Pflichten an diese Stellung geknüpft sind.

Dies legen insbesondere drei Rechtsgrundlagen fest:…

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Wohnungseigentumsrecht: Der Erwerb (Teil 1)

Abschnitt 1: Der Erwerb einer Eigentumswohnung

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie man eine Eigentumswohnung erwerben kann:

 Kauf von einem Bauträger

 Beitritt zu Erwerbermodellen

 Zweiterwerb von einem Eigentümer

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Maklerrecht: Sonstige Ansprüche

Sonstige Ansprüche eines Maklers

1. Aufwendungsersatz

Regelmäßig tätigt der Makler Aufwendungen, also freiwillige Vermögensopfer, um dem Auftraggeber Interessenten nachzuweisen oder diese zu vermitteln. Dabei kann er diese vom Auftraggeber ersetzt verlangen, auch wenn der Vertrag nicht zustande kommt, jedoch nur, wenn dies vereinbart wurde, § 652 II S.1, 2. Dazu zählen etwaige Post-, Telekommunikationskosten, Fahrtkosten, Inserierungskosten und ähnliches. Nicht dazu zu zählen ist die Arbeitszeit als sog. Generalunkosten und der entgangene Gewinn.

Im Erfolgsfalle kann der Makler neben der Provision auch die Aufwendungen ersetzt verlangen. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 652 II S.2, wonach der Makler Aufwendungsersatz auch dann verlanden kann, wenn das Grundgeschäft nicht zustande kommt. Erst recht muss dies danach für den Fall gelten, wenn er den Vertrag erfolgreich vermittelt/nachweist.

2. Erfolgsunabhängige Provision

Entsprechend der gesetzlichen Fassung des Provisionsanspruches, kann der Makler diesen nur verlangen, wenn das Grundgeschäft erfolgreich zustande kommt.

Eine sog. erfolgsunabhängige Provisionsvergütung, also eine, bei der gerade das Zustandekommen des Grundgeschäfts nicht notwendig ist, kann lediglich im Rahmen einer Individualabrede zwischen dem Makler und seiner Vertragspartei vereinbart werden. Vorformulierte Abreden dahingehend sind mit den §§ 307 ff. unvereinbar. Die erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung stellt keinen Maklervertrag als solchen dar.

Für die Wirksamkeit eines solchen Versprechens ist es notwendig, dass der Auftraggeber vor Abschluss dieser Vereinbarung über die Umstände aufgeklärt wurde, die der Maklertätigkeit entgegenstanden.

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Maklerrecht: Einwendungen und Einreden

Einwendungen und Einreden

Die Ansprüche des Maklers können seine Vertragspartner durch Geltendmachung von Einwendungen und Einreden, die wiederum teilweise von Gesetzes wegen zu berücksichtigen sind, diesem entgegenhalten.

1. Allgemeine Einwendungen und Einreden

Dies richtet sich nach allgemeinen Vorschriften, wie beispielsweise den §§ 104, 116 ff., 125, 134, 138, 119 ff., 242, 273, 320 ff., 323 ff., 195 ff. BGB.

Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass Verstöße gegen das Rechtsberatungsgesetz, im Rahmen einer Verpflichtung des Maklers zur Ausarbeitung eines Kaufvertragsentwurfes, nicht zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruches führen.

Bei Besichtigung einer Immobilie und dabei erfolgter Unterschrift mit Beauftragung eines Maklers, liegt jedenfalls keine Möglichkeit zum Widerruf gemäß § 312. Dies deshalb, weil es an einer typischen Haustürgeschäftssituation fehlt. Der Makler wird ja besonders bestellt.

2. Maklerrechtliche Einwendungen

a) Einwendungen aus § 654

Besondere Möglichkeiten hierzu bietet das Gesetz im Bereich der maklerrechtlichen Einwendungen mit § 654. Danach ist der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen teil tätig geworden ist.
Verwirkung

Verwirkung liegt bei schwerwiegendem Verschulden vor, das heißt der Makler muss vorsätzlich oder leichtfertig (besonders grobes Außerachtlassen der erforderlichen Sorgfalt) den Interessen seines Auftraggebers zuwiderhandeln, so dass er seines Lohnes unwürdig wird. Beispielsweise wären es das Verschweigen der Tatsache, dass das Grundstück sich in der Zwangsversteigerung befindet oder unzutreffende Angaben im Exposé, eine Erklärung gegenüber dem Käufer, der vom Verkäufer verlangte Kaufpreis sei viel zu hoch.

Vertragsverletzungen

Bei schuldhafter Verletzung der Vertragspflichten, die jedoch nicht zum Entfallen des Provisionsanspruches führen, kann der Auftraggeber/Maklerkunde mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und ihn den Makler gemäß § 273 entgegenhalten.

Dabei ist zunächst Voraussetzung, dass ein solcher Schadensersatz nach § 280 I besteht. Eine solche Vertragspflichtverletzung können beispielsweise die Nichtwei-tergabe von Zweifeln an der Leistungsfähigkeit des Vertragspartners oder die positive Kenntnis über das Fehlen eines Bebauungsplans oder auch die Nichtaufklärung über bestimmte bereits ausgesprochene Verbote begründen.

Doppeltätigkeit

Die Doppeltätigkeit als solche ist dem Makler per se nicht verboten, so dass von beiden Vertragspartnern die Provision verlangt werden kann. Ausnahmsweise ist sie aber dann unzulässig, wenn Fälle von Interessenkollisionen vorliegen. Es kommt dabei entscheidend auf die entfaltete Tätigkeit des Maklers an, nicht jedoch auf das Grundgeschäft. Eine Interessenkollision liegt vor, wenn der Makler in irgendeiner Form am Immobiliengeschäft selbständig beteiligt ist.

Bei beiderseitigen Vermittlungen ist eine Vertragswidrigkeit trotz bestehender Interessenkollision dann nicht gegeben, wenn dem Makler dies vertraglich gestattet wird.

b) Reservierungsvereinbarungen

Reservierungsvereinbarungen, also Vereinbarungen, mit denen sich die Parteien verpflichten, ein Objekt für den jeweiligen Vertragspartner für einen bestimmten Zeitraum „zurückzuhalten“, sind als solche regelmäßig unzulässig. Der Auftragge-ber ist kraft seiner Entschließungsfreiheit jederzeit in der Lage, das Grundgeschäft mit einer beliebigen Person abzuschließen. Die Reservierung wirkt somit nur zwischen dem Makler und der Partei für die reserviert werden soll, verpflichtet den Auftraggeber (Verkäufer oder Vermieter) jedoch nicht.

Der Makler verpflichtet sich folglich dazu, mit dem Verkäufer zu verhandeln und diesen seinerseits zur Reservierung zu bewegen, während er, gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr, sich außerdem verpflichtet, keine weiteren Interessenten anzuwerben, keine weiteren Kauf/Mietverhandlungen zu führen und von anderweitigen Reservierungsvereinbarungen abzusehen. Die Hingabe der Reservierungsgebühr muss für einen bestimmten Zeitraum der Reservierung erfolgen. Dem zuwider laufende Reservierungen sind mit Rücksicht auf § 138 nichtig. Eine Reservierungsgebühr, die 10-15% der geschuldeten Provision übersteigt, wird als überzogen angesehen.

Die Vereinbarung von Reservierungen im Rahmen von formularmäßig gestellten AGB sind als mit §§ 307 ff. unvereinbar anzusehen.

Als Beispiele für auch sonst unwirksame Klauseln in AGB von Maklern können vorgebracht werden: provisionspflichtige Folgeverträge, erfolgsunabhängige Provisionsversprechen sowie Vorkenntnisklauseln.

Reservierungsvereinbarungen sind wirksam, wenn sie individualvertraglich geregelt werden.

c) Verflechtungen

Zum Ausschluss des Provisionsanspruches führen ebenfalls Verflechtungen, also Verbindungen zwischen der Hauptvertragspartei und dem Makler in der Weise, dass eine unabhängige Meinungsbildung ausgeschlossen wird. Dies ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn der Makler Stellvertreter der Vertragsgegenseite beim Abschluss des von ihm vermittelten Grundgeschäfts ist oder die Verkäufer-GmbH und die Makler-GmbH den gleichen Geschäftsführer haben. Allein die Ehe zwischen dem Makler und dem Vertragsgegner führt als solche noch nicht zu einer solchen Verflechtung, ebenso wenig freundschaftliche Beziehungen zwischen Makler und den Vertragsparteien.

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Maklerrecht: Fragen zur Provision

Fragen zur Provision

Die Provision des Maklers kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Etwaige Gebührenordnungen oder Richtlinien bestehen und begrenzen den Anspruch nicht. Bei Wohnungsvermittlungsverträgen wird die Provisionshöhe jedoch durch § 8 I Nr.2 WoVermG auf maximal zwei Monatsmieten beschränkt. Dem Provisionsanspruch kann jedoch der Einwand der Sittenwidrigkeit entgegengebracht werden, § 138, was Nichtigkeit zur Folge hat.

1. Übliche Provision

Gemäß § 653 gilt der Maklerlohn als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ist die jeweilige Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist beim Bestehen einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Von einer stillschweigenden Vereinbarung wird immer dann gesprochen, wenn die Parteien weder eine schriftliche noch eine mündliche Abrede dahingehend getroffen haben, wie hoch die Tätigkeit zu vergüten ist.

Der jeweils übliche Lohn wird jedoch nicht durch bestimmte Vorschriften festgelegt und variiert regional. In Süddeutschland, insbesondere in Bayern, wird für Immobilien- und Grundstückskaufverträge eine Gesamtprovision von 5-6% zuzüglich Umsatzsteuer, bei einer Verteilung von 2-3 % auf den Verkäufer und 3% auf den Käufer jeweils zuzüglich Umsatzsteuer als üblich angesehen. In Nord-deutschland ist es adäquat, dass die gesamte Provision vom Verkäufer getragen wird. Oftmals werden auch die Gebührensätze von Mietverbänden als Maßstab zur Bestimmung der Höhe hinzugezogen.

Bei Unternehmensverkäufen ist der Kaufpreis aus der Differenz der Aktiva zu den Passiva zu ermitteln, ohne dass dabei die vom Käufer übernommenen Schulden hinzugerechnet würden.

2. Doppelprovision

In Abweichung zum § 653 ist ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 652 I, dass der jeweils andere Vertragspartner von der seitens der anderen Partei bezahlten Provisionshöhe Kenntnis haben soll. Dies hat den Zweck, dass die Provision bei der Bemessung des Kauf bzw. Verkaufspreises miteinbezogen werden kann.

Allerdings ist diese Kenntnis dann nicht relevant, wenn das Grundgeschäft unabhängig von ihr in dieser Höhe geschlossen worden wäre.

Weil der Makler für beide Seiten tätig werden kann ist eine Doppelprovision zulässig. Gleichwohl darf er sich nicht dem Vorwurf einer Interessenkollision oder Parteilichkeit aussetzen, so dass regelmäßig anzuraten ist, die Doppeltätigkeit beiden Seiten zu eröffnen.

3. Abwälzung der Provision

Weil die Auftraggeber aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig ein Interesse daran haben, die eigenen Kosten zu senken, wird versucht die Provisionslast auf andere zu übertragen. Hierbei können verschiedene schuldrechtliche Modelle eingesetzt werden.

a) Vertrag zugunsten Dritter

Der Vertrag zugunsten Dritter gibt dem Makler einen vom Bestand des Grundgeschäfts unabhängigen Anspruch gegen den aus diesem Vertrag Verpflichteten, §§ 328 ff.

Dabei schuldet der Auftraggeber die Provision. Diese Verpflichtung wird durch den Vertrag zugunsten Dritter zum Erlöschen gebracht, infolge dessen sich der Dritte gegenüber dem Makler zur Zahlung der Provision verpflichtet und/oder aus dieser Schuld an den Makler zahlt.

Regelmäßig werden solche Klauseln in notariellen Kaufverträgen auf Wunsch der Makler hineingeschrieben. Eine Maklerklausel muss jedoch in den notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden, wenn bei der Beurkundung gere-gelt wird, dass die Übernahme der Provisionszahlung durch die andere Partei zu erfolgen habe. Entsprechendes gilt für Freistellungsklauseln.

Davon zu unterscheiden sind sogenannte Nachweisklauseln, mit denen der Makler sich eine Beweiserleichterung hinsichtlich seiner Ansprüche verschaffen möchte, jedoch keine Abwälzung der Provisionsansprüche beabsichtigt, so beispielsweise, wenn die Kaufvertragsparteien bestätigen, dass der Vertrag durch Vermittlung eines bestimmten Maklers erfolgte, wobei mit dieser Erklärung keine über den Maklervertrag hinausreichenden Verpflichtungen übernommen werden.

b) Schuldübernahme

Die Schuldübernahme ist den §§ 414, 415 geregelt und hat zur Folge, dass an die Stelle des alten Schuldners ein neuer Schuldner tritt. Dabei wird der alte Schuldner von seiner Verpflichtung zur Provisionszahlung frei, demnach erfolgt eine Auswechslung des jeweiligen Schuldners. Eine Einigung zwischen altem und neuem Schuldner in dieser Weise ist aber nicht ausreichend. Vielmehr muss die Einigung zwischen dem Schuldübernehmer und dem Makler (§ 414) oder zwischen Schuldübernehmer und dem alten Schuldner, wobei der Makler dies genehmigen müsste (§ 415).

Der Makler hat einen unmittelbaren Anspruch gegen den Übernehmenden.

c) Vertragsübernahme

Vertragsübernahme meint die unbeschränkte Übernahme von Verpflichtungen aus dem zu übernehmenden Vertrag, nicht hingegen die Übernahme einzelner Ver-pflichtungen, wie der Provisionsschuld, wie es bei der reinen Schuldübernahme der Fall ist (§§ 414, 415). Dabei erlöschen sämtliche Verpflichtungen des alten Vertragspartners, wobei sie in der Person des neuen Partners zur Entstehung gelangen. Es erfolgt ein vollständiger Eintritt in die bisherige Rechtsposition.

Auch hier hat der Makler einen unmittelbaren Anspruch gegen den neuen Schuldner.

4. Sittenwidrige Provision

§ 138 spricht die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften aus, die gegen die guten Sitten verstoßen. Danach ist ein Rechtsgeschäft insbesondere, es handelt sich nicht um eine abschließende Aufzählung im Gesetz, dann nichtig, wenn jemand ein Rechts-geschäft unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vorteile versprechen lässt, die im auffälligen Missverhältnis zur (erbrachten) Leistung stehen.

Das ist regelmäßig der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen der erbrachten Leistung und der dafür hingegebenen Gegenleistung vorliegt. Starre Grenzen gibt es in diesem Bereich nicht, so dass immer eine sachgerechte Einzelfallabwägung vorzunehmen ist. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hält jedoch eine Provision von circa 28% für überhöht und somit sittenwidrig. Diejenige Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit der Provision beruft, hat diese darzulegen und zu beweisen. Dabei wird gefordert, dass nachgewiesen wird, dass die Provision völlig aus dem Rahmen fällt.

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Kautionsrückzahlung bei mehreren Mietern

Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter keine Gegenansprüche, so muss er die Kaution an die Mieter zurückzahlen. Gibt es mehrere Mieter, so können diese  nur alle gemeinsam Leistung verlangen. Dies kann mitunter zu Problemen führen, wenn die Mieter untereinander mittlerweile zerstritten sind.
Zahlt der Vermieter die Kaution an nur einen Mieter aus, so ist die Klage des anderen Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution als unzulässig zurückzuweisen, da bei einer Mehrheit von Mietern die Mieter nur gemeinschaftlich ihre Ansprüche geltend machen können. Hat nur einer der Mieter die Klage auf Rückzahlung der Kaution eingereicht, so ist die Klage wegen fehlender Prozessführungsbefugnis abzuweisen.

AG Köpenick, Urt. v. 12.05.2010 - 15 C 314/09

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Rückzahlungsanspruch zuviel bezahlter Miete bei abweichender Mietflächenangabe

Dem Mieter steht ein Rückzahlungsanspruch zuviel gezahlter Miete zu, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % nach unten abweicht. In diesen Fällen liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor.
Diese Rechtsprechung ist auch bei konkludenten Wohnflächenvereinbarungen anzuwenden. Das heißt, selbst wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben ist, jedoch der vom Vermieter beauftragte Makler konkrete Maße insbesondere durch ihm überlassene Grundrissskizzen und die detaillierte Wohnflächenberechnung  angegeben hatte, kann eine konkludente Wohnflächenvereinbarung angenommen werden. Haben Vermieter und Mieter in diesen Fällen den Mietvertrag in der erkennbaren Vorstellung geschlossen, die Wohnung weise die zuvor durch den Makler angegebene Fläche auf, so ist diese Wohnfläche als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn im Mietvertrag keine Angabe der Wohnfläche zu finden ist.
BGH, Urt. v. 23.06.2010 – VIII ZR 256/09

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Schnarchgeräusche aus Nachbarwohnung stellen keinen Kündigungsgrund dar

Nach § 543 Abs. 2 Nr. BGB ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt wird.
Ein Mietmangel liegt jedoch dann nicht vor, wenn die Wohnung eine ausreichende Schallisolation aufweist. Dies gilt auch dann, wenn aus der Nachbarwohnung Schnarchgeräusche zu hören sind. Es besteht diesbezüglich auch keine Aufklärungspflicht des Vermieters, da dies für den Mieter bei Bezug des Hauses ohne Weiteres erkennbar ist.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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