Monatsarchiv für September, 2010

Kein Kündigungsrecht des Gewerberaummieters wegen Nichtraucherschutzgesetz

Die Lage vieler kleiner Gaststätten und Kneipen hat sich gerade in Bayern durch die Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes verschlechtert. Die meisten Kneipenbesitzer haben enorme Umsatzeinbußen seit Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes zu verzeichnen. Trotzdem steht dem Mieter/ Pächter eines Ladenlokals kein außerordentliches Kündigungsrecht im Sinne des § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB  oder Minderungsrecht im Sinne des § 5367 BGB zu.
Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt  in der Regel auch nicht wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage in  Betracht.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Vermieterpfandrecht in der Insolvenz

Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet, so hat der Vermieter ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Gegenstände, die vom Vermieterpfandrecht betroffen sind, vor der Krise eingebracht worden sind. Das heißt wurden die Gegenstände erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingebracht, so entsteht das Vermieterpfandrecht erst gar nicht. Dem Vermieter steht gegenüber dem Insolvenzverwalter ein Auskunftsrecht bezüglich der vom Vermieterpfandrecht erfassten Gegenstände zu.
Das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz ist jedoch betragsmäßig beschränkt. Es deckt lediglich die Miete bzw. Pacht für die letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen im Gewerberaummietrecht

Beeinträchtigungen durch Straßenbaumaßnahmen berechtigen den Mieter von Gewerberaum nicht zur Kündigung,

da er gerade nicht darauf vertrauen kann, dass die Straße in dem Zustand verbleibt, wie er sie vorfindet. Der Mieter muss zudem bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages damit rechnen, dass gelegentlich Straßenbaumaßnahmen zur Erneuerung der Straßen durchgeführt werden. Es fehlt insoweit an der Erheblichkeit des Mietmangels, was jedoch im Sinne des $ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Voraussetzung ist. Der Gewerberaummieter ist insoweit auf seinen öffentlich- rechtlichen Entschädigungsanspruch verwiesen.

Tanja Stier

Rechtsanwältin

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Sittenwidriger Immobilienkauf: Bausteine für eine Musterklage

Bausteine für eine Musterklage

Wir stellen in diesem Kapitel dar, welche Bereiche der Immobilienkäufer für eine Klage bedenken muss und wie die Vorbereitung und Durchführung in der Praxis erfolgt. Die meisten Schritte werden dabei im Rahmen einer rechtsanwaltlichen Beratung zu prüfen sein.

Schritt 1: Festlegung der Klägerseite

Materiell-rechtlich ist der Immobilienkäufer anspruchsberechtigt. Rechtlich nennt man dies aktivlegitimiert. Im Kapitalanlagebereich kann es hier zu der Besonderheit kommen, dass mehrere Einzelpersonen die Immobilie gemeinsam gekauft haben bzw. die Immobilie mehreren Einzelpersonen gehört. Dabei gibt es vor allem folgende Fälle:

(1) Mehrere Einzelpersonen schließen gemeinsam als Käufer den Kaufvertrag und erwerben jeweils einen Miteigentumsanteil. Häufiges Beispiel sind Eheleute, die gemeinsam ein Haus erwerben. Dann sind beide Ehegatten sog. Miteigentümer und im Grundbuch mit ihrem Miteigentumsanteil eingetragen.

(2) Mehrere Einzelpersonen schließen gemeinsam als Käufer den Kaufvertrag ab und verfolgen einen übergeordneten Zweck, beispielsweise das gemeinsame Erzielen von Renditen. In diesem Fall kann es sein, dass über die dargestellte Miteigentümergemeinschaft hinaus eine sog. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Personengesellschaft) entstanden ist.

(3) Mehrere Einzelpersonen erwerben abgetrennte Immobilienteile in einer Immobilie. Häufiges Beispiel ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Einzelpersonen jeweils eine abgetrennte Eigentumswohnung und einem Teil des Gemeinschaftseigentums erwerben.

(4) Mehrere Einzelpersonen erben eine Immobilie von einem verstorbenen Käufer / Eigentümer und werden als Miterbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen.

In all diesen Fällen muss dann für das Klageverfahren rechtlich geprüft werden, ob

die Einzelperson alleine oder gemeinsam mit den übrigen Einzelpersonen

die Klage führen kann.

Prozessual ist taktisch darüber hinaus zu überlegen, wie dem Immobilienkäufer eine möglichst gute Ausgangssituation vorbereitet werden kann. Hier empfehlen die Autoren die sog.

Abtretung des Bereicherungsanspruchs

an eine dritte Person (beispielsweise ein nicht beteiligtes Familienmitglied). Diese Person führt dann formell das Klageverfahren als Kläger und der eigentlich wirtschaftlich betroffene Immobilienkäufer kann im Verfahren als Zeuge benannt werden und im Rahmen eines Beweistermins den Sachverhalt schildern. Ob ein solches Vorgehen für die Klage notwendig ist, muss aber immer im Einzelfall entschieden werden.

Schritt 2: Festlegung der Beklagtenseite

An dieser Stelle muss rechtlich sauber geprüft werden, wer für die Klage passiv legitimiert ist, also wer als Verkäufer aufgetreten ist. Hierüber gibt natürlich der notarielle Kaufvertrag Auskunft.

In der Praxis können dann Probleme auftreten, wenn der

Verkäufer als Einzelperson

verstorben ist. Dann ist zu prüfen, ob dessen Erben in Anspruch genommen werden können. Diese übernehmen auch die Verbindlichkeiten aus dem Immobilienkaufvertrag im Rahmen der sog. Gesamtrechtsnachfolge, §§ 1922, 1967 BGB. Ein weiteres Problem stellt sich dann, wenn der

Verkäufer eine Gesellschaft

ist. Sowohl bei Personengesellschaften (beispielsweise Kommanditgesellschaft), als auch Kapitalgesellschaften (beispielsweise GmbH oder AG) muss dann geprüft werden, ob diese Gesellschaft noch existent ist bzw. diese noch in der ursprünglichen Rechtsform besteht. Ggf. gibt es auch hier eine Rechtsnachfolgesituation von der ursprünglichen Gesellschaft auf eine neue Gesellschaft.

Letzter Schritt ist auf taktischer Seite natürlich die Frage, nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Verkäufers. Hier ist in den meisten Fällen unproblematisch über eine Auskunft zur Kreditwürdigkeit die notwendige Antwort zu finden. Gleichzeitig ist an dieser Stelle zwischen ergänzenden Ansprüchen gegenüber einer finanzierenden Bank und einem Anlageberater / Anlagevermittler abzugrenzen.

Schritt 3: Prüfung des Kaufvertrags

Ein wirksamer Kaufvertrag bedeutet, dass der Verkäufer den Kaufpreis zurecht erhalten hat und diesen zukünftig behalten darf. Ziel des Käufers ist es deshalb, in einem Klageverfahren darzulegen, dass dieser Kaufvertrag unwirksam ist. Dann kann er die Immobilien zurückgeben und erhält den Kaufpreis wieder.

Rechtlich ist freilich zu prüfen, ob es neben einer Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs.1 BGB noch weitere Nichtigkeitsgründe gibt, die zu einer Ungültigkeit des Kaufvertrags führen. Beispiele sind:

(1) Formnichtigkeit nach § 125 S.1 BGB: Der notarielle Kaufvertrag kann formunwirksam sein, beispielsweise, wenn mündliche Nebenabreden getroffen wurden. Häufiger Fall ist, dass die Parteien einen tatsächlich höheren Kaufpreis vereinbaren, als beurkundet wird. In diesem Fall ist der Kaufvertrag schon aus diesem Grund in der Regel unwirksam.

(2) Anfechtung nach §§ 142 Abs.1, 123 Abs.1 BGB: Wenn der Käufer getäuscht bzw. über bestimmte Merkmale der Immobilie nicht aufgeklärt wurde, so kann er aufgrund dieser Täuschung bzw. Nichtaufklärung den Kaufvertrag anfechten und unwirksam werden lassen, beispielsweise, wenn der Verkäufer ihn nicht darauf hingewiesen hat, dass das Grundstück mit Altlasten verseucht ist.

In jedem Fall ist deshalb mit Blick auf diese Sachverhalte wichtig, dass im Rahmen einer rechtlichen Beratung zuerst der Kaufvertrags mit der Ausgangsgesprächssituation geprüft wird.

Zentral ist allerdings im Rahmen der hier vorliegenden Rechtsdokumentation die Frage der Unwirksamkeit des Kaufvertrags wegen Sittenwidrigkeit. Entscheidende Frage in diesem Zusammenhang ist, ob der Kaufpreis wenigstens 100% über dem Immobilienwert liegt. Nachfolgend stellen die Autoren dar, wie dieser Immobilienwert zu ermitteln ist.

Wertermittlungsverfahren

Alle bekannten Wertermittlungsverfahren versuchen Modellhaft die Preisbildung der Teilnehmer am Grundstücksmarkt nach zu verfolgen. Bei Gericht kann man sich trefflich über den Immobilienwert streiten. Da es freilich keinen absolut richtigen Immobilienwert geben kann, nähern sich alle Verfahren nur einem dem möglichen Wert an. Dabei stellt sich dieser Wert regelmäßig als sog.

Verkehrswert

dar. Die Wertermittlungsverfahren für diesen Wert sind in der Wertermittlungsverordnung genau festgelegt. Dort sind folgende Verfahren definiert:

(1) Vergleichswertverfahren, §§ 13 f. WertV

(2) Ertragswertverfahren, §§ 15 bis 20 WertV

(3) Sachwertverfahren, §§ 21 bis 25 WerV

Im Rahmen dieser Verfahren stellt sich immer die Frage, welches der Verfahren anzuwenden ist bzw. ob Verfahren miteinander kombiniert werden können (im Rahmen einer Mittelwertsbildung).

Wenn im Rahmen eines zulässigen Wertermittlungsverfahrens festgestellt werden kann, dass eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorliegt, so ist der Anspruch des Immobilienkäufers auf Rückabwicklung des Kaufvertrags dem Grunde nach begründet.

Wir empfehlen hier eine Vorprüfung, bezogen auf den Einzelfall, durch ein Privatgutachten eines Sachverständigen vor Klageeinreichung. Ein solches Gutachten sichert den Anspruch des Immobilienkäufers mit Blick auf das Prozessrisikos und lenkt die Klage dann in die richtige Richtung. Regelmäßig wird das Gericht aber noch ein gerichtliches Sachverständigengutachten bezüglich des Immobilienwerts einholen.

Schritt 4: Anspruchsinhalt

Steht der Anspruch dem Grund nach fest, so hat der Immobilienkäufer folgende Rechtsposition:

(1) Er erhält den Kaufpreis zurück. Dieser wird jedenfalls ab Klageeinreichung (Rechtshängigkeit) mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verzinst, ggfl. schon frühzeitiger.

(2) Im Gegenzug überträgt der Immobilienkäufer die Immobilie an den Verkäufer. Dies ist häufig gar nicht ungünstig, beispielsweise, wenn mit der Immobilie ein Zahlungsrisiko (für Instandsetzung / Modernisierung) verbunden ist. Ggf. kann allein schon diese Rückgabemöglichkeit die Klageführung rechtfertigen, ohne dass der Immobilienkäufer noch mit einer Kaufpreisrückzahlung rechnet. Häufig ist allein schon die Möglichkeit der Immobilienrückgabe sinnvoll.

(3) Der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises mindert sich dadurch, dass der Käufer sich Mieterträge als etwaige Nutzungen anrechnen lassen muss. Auf der anderen Seite lässt sich dem Verkäufer entgegenhalten, dass er den Kaufpreis genutzt hat, sodass eine Verzinsung dieses Gelds ab damaliger Übergabe den Anspruch wieder erhöht.

(4) Im Rahmen des Bereicherungsanspruchs besteht in der Regel kein Anspruch auf Schadenersatz (der dann in den oben genannten Ansprüchen zu (2) und (3) geprüft werden müsste). Umgekehrt bedeutet dies, dass der Käufer die erzielten Steuervorteile behalten darf und diese nicht den Kaufpreisrückzahlungsanspruch mindern. Die Rückabwicklungsklage führt auch nicht zu einem Aufheben der Steuervorteile im Verhältnis zum Finanzamt. Es gilt die sog. wirtschaftliche Betrachtungsweise.

Zusammenfassung für Immobilienkäufer:

Wenn ein Immobilienkäufer mit der erworbenen Immobilie nicht zufrieden ist, beispielsweise wegen nicht vorhandener Renditen, zu schlechten Weiterveräußerungsaussichten, wegen anstehenden weiteren Kosten oder einer zu starken Belastung aufgrund der Fremdfinanzierung, so sollte folgender Weg eingeschlagen werden.

(1) Der Kaufvertrag sollte rechtlich geprüft werden. Eine qualifizierte Rechtsberatung ist ggf. bereits im Rahmen einer kurzen Prüfung in der Lage, Indizien für einen Sittenwidrigkeit zu überprüfen.

(2) Sind solche Indizien vorhanden, so wird die Situation des Kaufvertragsabschlusses besprochen und geprüft, ob der Verkäufer noch existent und wirtschaftlich leistungsfähig ist. Es findet eine Abgrenzung zu anderen Rechtsschutzalternativen statt (Bank, Anlageberater / Anlagevermittler).

(3) Im Anschluss daran ist eine Entscheidung über ein Klageverfahren zu treffen und der Kostenaufwand zu kalkulieren. In vielen Fällen ist eine qualifizierte Rechtsberatung in der Lage, eine grundsätzliche Wertermittlung vorzunehmen. Ggf. ist ein Privatgutachten zu beauftragen.

(4) Bestätigt die vorgerichtliche Wertermittlung, so kann eine Klage geführt werden.

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Sittenwidriger Immobilienkauf: Die Voraussetzungen einer Rückabwicklung

Inhalt des Rückabwicklungsanspruchs im Rahmen der Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags

Ein Immobilienkaufvertrag kann unter der Voraussetzung rückgängig gemacht wer-den, dass es sich um ein sog. sittenwidriges Rechtsgeschäft handelt. Dies führt rechtlich dann zu einer sog. Rechtshindernden Einwendung. Das heißt, der Immobi-lienkaufvertrag ist von Anfang an unwirksam. Die hierfür

zentrale Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch

lautet:

„§ 138: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der er-heblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Miss-verhältnis zur Leistung stehen.“

Bei einem Immobilienkaufvertrag ist vorwiegend auf

§ 138 Abs.1 BGB

abzustellen, da § 138 Abs.2 BGB besondere Anforderungen an den Käufer stellt, die bei einem gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag nicht vorliegen (Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche). Die Rechtsdokumentation geht auf Käuferseite von einem Durchschnittsbürger als Kapitalanleger aus.

Deshalb ist immer zu prüfen, in welchen Fällen ein Immobilienkaufvertrag gegen die guten Sitten verstößt (§ 138 Abs.1 BGB). Die Rechtsprechung hat hierzu folgende Grundsätze entwickelt.

Sittenwidrigkeit liegt vor,

wenn das Rechtsgeschäft gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (RG in RGZ 80, 221, BGH in BGHZ 10, 232). Dabei kommt es für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit in der Regel auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts an. Hier ist also auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ab-zustellen. Spätere Entwicklungen, insbesondere Wertentwicklungen, sind unerheblich (BGH in BGHZ 7, 111, BGH in ZIP 2006, 997).

BGH in WM 1985, 948:

„Die Rechtsprechung, nach der ein Rechtsgeschäft nach BGH § 138 Abs. 1 sittenwidrig sein kann, falls das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-tung so krass ist, dass allein daraus schon auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners und damit auf einen sittenwidrigen Charakter des Geschäfts zu schließen ist, verpflichtet den Tatrichter lediglich, bei der Prüfung des inneren Tatbestandes auf Seiten des Begünstigten die Lebenserfahrung zu berücksichtigen, dass in der Regel außergewöhnliche Gegenleis-tungen nicht ohne Not zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt (Vergleiche BGH, 1976-05-28, V ZR 170/74, WM IV 1976, 926).“

Die für den Immobilienkaufbereich entscheidende Fallgruppe im Rahmen des § 138 Abs.1 BGB ist der Sachverhalt eines

sog. wucherähnlichen Rechtsgeschäfts.

Ein solches liegt vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und der eine Vertragsteil eine verwerfliche Gesinnung im Ver-hältnis zum anderen Vertragsteil hat (BGH in BGHZ 80, 156, BGH in NJW 1957, 1274). Das wucherähnliche Rechtsgeschäft setzt sich also aus einer objektiven (Miss-verhältnis) und subjektiven (Gesinnung) Voraussetzung zusammen. In der Praxis ist es dann aber schwierig, die verwerfliche Gesinnung des Immobilienverkäufers darzu-legen und zu beweisen. Deshalb vermutet die Rechtsprechung diese subjektiven Voraussetzung für den Fall, dass auf objektiver Ebene das Missverhältnis nicht nur auf-fällig, sondern sogar besonders grob ist. Dann ist es im Prozess an dem Verkäufer, sich bezüglich seiner Gesinnung zu entlasten.

BGH in NJW 2000, 1487:

„Die Rechtsprechung des Senats zum sog wucherähnlichen Rechtsgeschäft (BGB § 138 Abs 1) ist grundsätzlich auch auf Kaufverträge über Grundstücke in der DDR anwendbar, die unmittelbar nach Aufhebung der Preisvorschriften (hier 9. Juli 1990) geschlossen worden sind. Ob ein besonders grobes Miss-verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Schluss auf eine verwerf-liche Gesinnung des Begünstigten zulässt, bedarf kritischer tatrichterlicher Würdigung.“

Damit kommt es bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit von Immobilienkaufverträgen regelmäßig darauf an, wann

ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung (Kaufpreis) und Gegen-leistung (Übereignung der Immobilie)

vorliegt. Die Rechtsprechung nimmt dies in der Regel an, wenn der Wert der Leis-tung den der Gegenleistung um 100% übersteigt. In diesem Zusammenhang gibt es folgende Einzelfragen zu beachten:

Hinweis 1: Die Vermutung der verwerflichen Gesinnung ist widerlegbar, wenn der Verkäufer auf ein Wertgutachten vertraut hat.

Hier wäre es aber an dem Verkäufer, diese Situation darzulegen. Aufgrund des ggf. längeren Zeitablaufs ist dies für den Verkäufer schwierig, beispielsweise dann, wenn er kein Wertgutachten mehr vorlegen kann.

OLG Stuttgart in MDR 2001, 151:

„Zwar liegt bei einer Preisüberhöhung von ca. 100% zum objektiven Wert des Kaufgegenstandes ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers rechtfertigen kann. Diese Indikation kann aber vom Verkäufer widerlegt werden.

Zwar liegt bei einer Preisüberhöhung von ca. 100 % zum objektiven Wert des Kaufgegenstandes ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleis-tung vor, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers rechtfertigen kann (BGH - 20.11.1986 - VII ZR 332/95 - WM 1987, 353; 30.03.1984 - VII ZR 61/83 - WM 1984, 874; 30.01.1981 - VII ZR 7/80 - WM 1981, 404; 18.01.1980 - VII ZR 34/78 - WM 1980, 597; 20.04.1990 - VII ZR 256/88 - NJW-RR 1990, 950; 13.07.1989 - 111 ZR 201/88 - NJW-RR 1989, 1068; ebenso OLG Stuttgart 6.11.1998 - 2 U 107/98 - OLGR 1999, 141 und 28.10.1999 - 13 U 38/99 - OLGR 2000, 111).

In all diesen Entscheidungen wird jedoch darauf hingewiesen, dass jeweils nur die verwerfliche Gesinnung indiziert wird, diese Indikation jedoch vom Verkäufer widerlegt werden kann. Selbst wenn von einem so groben Missverhältnis zwischen Wert und Preis wie von der Klägerin angegeben, auszugehen wäre, ergeben die Umstände eindeutig, dass den Beklagten nicht der Vorwurf einer verwerflichen Gesinnung gemacht werden kann. Die Beklagten sind von sich aus nicht in der Lage, den Wert des Hauses zu ermitteln. Sie haben dieses deshalb der Immobilienabteilung einer Volksbank an die Hand gegeben. Auf den von der Immobilienabteilung der Volksbank genannten Preis haben sich die Beklagten verlassen. Der im selbständigen Beweisverfahren angehörte Sachverständige B kam zu einem nicht zu sehr abweichenden Wert von DM 274.000,– als Sachwert und DM 305.000,- als Ertragswert, den er allerdings später etwas nach unten korrigierte.“

Hinweis 2: Die Vermutung der verwerflichen Gesinnung kann auch durch besondere Umstände erschüttert werden (BGH in NJW 2003, 283).

Ein solcher besonderer Umstand wird ggf. dann vorliegen, wenn der Verkäufer selbst ein absoluter Immobilienlaie ist und der Kapitalanleger diesen als Kaufinteressent bedrängt hat. Solche Fälle sind in der Praxis aber kaum vorstellbar.

Hinweis 3: Die Vermutung gilt allerdings grundsätzlich auch, wenn der benachteiligte Käufer das krasse Missverhältnis kennt (BGH in NJW 2007, 2841).

Damit bestätigt der Bundesgerichtshof, dass der Sittenwidrigkeitsvorwurf nicht zur Disposition der Vertragsparteien steht, durch diese Vorschrift also auch die Vertrags-freiheit von Verkäufer und Käufer eingeschränkt ist.

BGH in NJW 2010, 363-365: Behauptungslast zum subjektiven Tatbestand

„Die tatsächliche Vermutung, nach der von einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung auf die verwerfliche Gesinnung des hiervon be-günstigten Vertragsteils zu schließen ist, erleichtert der davon nachteilig be-troffenen Partei zwar die Darlegung und die Beweisführung für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts, befreit sie aber nicht von ihrer Behauptungslast.“

Hinweis 4: Das Missverhältnis ist sorgfältig zu ermitteln, bei Immobilien grundsätzlich über die sog. Vergleichswertmethode (BGH in WM 2008, 967).

Diese Entscheidung gibt dem Gericht eine Leitlinie vor, wie beim Thema „Sittenwidrigkeit“ geprüft werden muss. In der Regel muss der Richter überlegen, ob es ver-gleichbare Objekte gibt (Größe, Lage, Bauzustand u. ä.) und dann deren Wert als Vergleichsgröße heranziehen. Der Sorgfaltsmaßstab bedeutet dabei, dass der Richter den Sittenwidrigkeitsvorwurf nicht leichtfertig von der Hand weisen darf.

Hinweis 5: Haben mehrere hundert Erwerber im Rahmen eines Steuersparmodells denselben oder annähernd denselben Preis für ihre Immobilie gezahlt, kann nicht allein deshalb ein besonders grobes Missverhältnis verneint werden (BGH in NJW-RR 2005, 1418).

In dieser Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof noch einmal, dass er den Schutz der Immobilienkäufer sehr weit fasst. Sogar bei Kapitalanlagemodellen mit sehr vielen gleich gelagerten Fällen lässt er eine Rückabwicklung zu.

Hinweis 6: Die Vermutung der verwerflichen Gesinnung gilt nicht, wenn der be-nachteiligte Käufer Kaufmann ist (BGH in NJW 2003, 2230).

Diese Entscheidung bedeutet aber für Immobilienkäufer keine zwingende Einschrän-kung des Rechtsschutzes, da im Prozess freilich im Rahmen der prozessualen Taktik der Nachweis der verwerflichen Gesinnung auf Verkäuferseite gelingen kann.

OLG Düsseldorf in BauR 2004, 554 zur Person des Käufers:

„Der Vertrag, mit dem Immobilienkaufleute einem ortsfremden und nicht fachkundigen Arzt Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis verkauft haben, der ihren Wert um mehr als 100 % übersteigt, ist sittenwidrig und nichtig, wenn die Immobilienkaufleute dem Kaufinteressenten ein auf ihren Auftrag hin erstelltes Wertgutachten vorgelegt haben, das - wie auch in anderen Fällen - grob falsch war, weil es auf weit überhöht angesetzten erzielbaren Mieten basierte, so dass die fachkundigen Immobilienkaufleute das besonders grobe Missverhältnis zwischen ermitteltem Wert und realistischem Verkehrswert erkannt oder sich jedenfalls der Erkenntnis leichtfertig verschlossen haben.“

Hinweis 7: Die Vermutung setzt nicht voraus, dass der Verkäufer das besonders grobe Missverhältnis kannte (BGH in NJW 2001, 1127).

Damit bestätigt gerade diese Entscheidung, dass der Sittenwidrigkeitsvorwurfs unabhängig vom Wissen und damit vom Verschulden des Verkäufers gilt. Für eine Rück-abwicklungsklage hat das weit reichende Konsequenzen, da der Immobilienkäufer nicht auf einen Schadenersatz beschränkt bleibt, sondern in viel mehr Fällen die Im-mobilie zurückgeben kann.

Hinweis 8: Das Missverhältnis muss für ihn (den Verkäufer) aber grundsätzlich erkennbar gewesen sein (BGH in NJW 2002, 55, 2004, 3553, NJW-RR 2002, 8).

Diese Entscheidung bedeutet in der Regel keine Einschränkung des Rechtsschutzes für Immobilienkäufer, da es dem Verkäufer natürlich in fast allen Fällen möglich ist, die Wertbildenden Faktoren der Immobilie zu prüfen und sich hypothetisch damit auch eine Wertvorstellung zu machen.

OLG München vom 15.11.2006, AZ 20 U 3605/06 zum objektiven Tatbestand

„Ist dem Verkäufer der tatsächliche Vergleichswert der Immobilie bekannt, bietet er sie dennoch zu einem Preis an, der in einem objektiv auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert steht, weil er den Vergleichswert um mehr als 100% übersteigt, ergibt sich bereits hieraus eine Vermutung für seine verwerfliche Gesinnung. Ein weiteres Indiz dafür ist auch die bereitwillige Minderung des Kaufpreises um 30% nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags (Rn.35).“

Hinweis 9: Besteht bei einer Wertermittlung die Möglichkeit der Vergleichswertmethode, so kann ein besonders grobes Missverhältnis nicht durch eine Wertermittlung nach der sog. Ertragswertmethode hergeleitet werden (BGH in NJW 2004, 2671).

Diese Entscheidung liefert einen Hinweis für das prozessuale Vorgehen. Die Autoren empfehlen in der Regel die Einholung eines Privatgutachtens, um das Prozessrisiko zu verringern. In einem solchen Fall ist auf die richtige Wertermittlungsmethode zu achten.

BGH in NJW 2004, 2671-2674 zur Auswahl der Wertermittlungsmethode:

„1. Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahren möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergeleitet werden, dass ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders groben) Missverhältnis zum Kaufpreis stünde.

2. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Ei-gentumswohnung ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Er-tragswertmethode) festgelegt.“

Hinweis 10: Bei einer Wertermittlung nach der Ertragswertmethode bedarf es besonderer Anhaltspunkte, aus denen sich die verwerfliche Gesinnung ergibt (BGH in WM 2008, 967).

Die Notwendigkeit der Prüfung der zutreffenden Wertermittlungsmethode ist deshalb wichtig, weil unterschiedliche Verfahren zu differenzierten Ergebnissen kommen können. Diese Entscheidung nimmt allerdings der beauftragte Privatgutachter dem Immobilienkäufer ab.

Zusammengefasst heißt das für den Regelfall einer beabsichtigten Rückabwicklung:

(1) Wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Immobilienkaufvertrags der Kaufpreis wenigstens 100% über dem Wert der Immobilie liegt, so besteht ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

(2) Der Immobilienwert ist in der Regel durch ein sog. Vergleichswertverfahren, Hilfsweise durch Alternativverfahren zu ermitteln.

(3) Im Gerichtsverfahren lässt sich hieraus zugleich die verwerfliche Gesinnung ableiten, die der Verkäufer durch konkreten Vortrag und Beweis widerlegen muss. Hierzu wird er selten in der Lage sein.

(4) Auf die Person und die Kenntnisse des Käufers kommt es in der Re-gel im Rahmen der Sittenwidrigkeitsprüfung nach § 138 Abs.1 BGB nicht an.

(5) Stellt das Gericht die Sittenwidrigkeit (in der Regel im Rahmen des sog. wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs.1 BGB) fest, so ist der Immobilienkaufvertrag unwirksam.

Die Rechtsfolge

aus einer Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs.1 BGB ist die Unwirksamkeit des Immobilienkaufvertrags im Ganzen (BGH in NJW 1989, 26). Die Sittenwidrigkeit kann im Üb-rigen sogar von demjenigen geltend gemacht werden, der sittenwidrig gehandelt hat (BGH in BGHZ 27, 180). Grenze hierfür ist allerdings ein unzulässig rechtsmissbräuchliches Verhalten des Verkäufers (BGH in WM 1957, 1158, 1972, 488).

Die Rückgängigmachung des Immobilienkaufvertrags erfolgt dann in der Regel im Rahmen von drei Anspruchsgrundlagen:

(1) § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB (Anspruch aus ungerechtfertigter Berei-cherung)

(2) §§ 280 Abs.1, 241 Abs.2, 311 Abs.2 BGB (Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss)

(3) § 826 BGB (Anspruch aus vorsätzlicher sittenwidrige Schädigung)

Ziel ist es, den Immobilienkäufer so zu stellen, als wie er stehen würde, wenn er den Kaufvertrag nicht geschlossen hätte. Der Schwerpunkt der nachfolgend dargestellten Rückabwicklung liegt dabei auf dem Anspruch aus Bereicherungsrecht. Der Hinter-grund hierfür ist, dass die Ansprüche zu (2) und (3) höhere Anforderungen an den Sach- und Rechtsvortrag der Klage stellen (beispielsweise ist ein Verschulden des Verkäufers notwendig), als im Bereich des Anspruchs zu (1). Der Anspruch aus

§ 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB

ist damit die einfachste Möglichkeit des Immobilienkäufers, seine Rechte durchzusetzen. Deshalb wird diese Rechtsschutzvariante hier vorrangig dargestellt.

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Sittenwidriger Immobilienkauf: Checkliste für Käufer

 

Checkliste für Immobilienkäufer: Wie kann ich einen Immobilienkauf wegen eines überhöhten Kaufpreises rückgängig machen?

1. Was heißt Rückabwicklung?

Mit eine Rückabwicklungsklage wird der Immobilienkäufer so gestellt, als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Das heißt, dass er die Immobilie zurückgeben kann und den Kaufpreis zurückerhält.

2. Welche Tatbestandsvoraussetzungen müssen dafür vorliegen?

Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag als unwirksam dargestellt werden kann. Dies gelingt im Rahmen des § 138 Abs.1, 2 BGB bei einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises dann, wenn der tatsächlich gezahlte Kaufpreis mindestens 100% über dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

3. Welche Fristen gelten?

Grundsätzlich unterliegt auch dieser Rückabwicklungsanspruch der Verjährung. Aller-dings beginnt die Verjährung in der Regel erst mit einer Kenntnis des Käufers davon, dass eine solche Kaufpreisüberhöhung vorliegt. Dies wird in vielen Fällen also erst dann anzunehmen sein, wenn der Immobilienkäufer im Rahmen eines Gutachtens von dem tatsächlichen Verkehrswert erfährt, sodass in vielen Fällen noch eine Klage geführt werden kann.

4. Welche Unterlagen müssen zur Klagevorbereitung vorliegen?

Ganz entscheidend ist, dass der Kaufvertrag zur Prüfung vorliegt und natürlich die entsprechenden Gebäudedaten, damit der Verkehrswert beurteilt werden kann.

An dieser Stelle ist auf den Service der Stiftung Immobilienkauf hinzuweisen. Die Stiftung Immobilienkauf hat die Möglichkeit, zum Teil Jahrzehnte alte Unterlagen bezüglich des jeweils betroffenen Grund-stücks einzusehen, die für eine Bewertung wichtig sind.

5. Wie kann ich mich vor einer Klage absichern bzw. diese vorbereiten?

Hier empfehlen wir, dass ein sog. Privatgutachten in Auftrag gegeben wird. Mit diesem Gutachten lässt sich außerhalb des Klageverfahren der Verkehrswert der Immobilie nachvollziehen, ohne dass allzu hohe Kosten entstehen. Auch in diesem Bereich kann die Stiftung Immobilienkauf Privatgutachter empfehlen.

6. Wie kann man die Kosten einer Klage kalkulieren?

In diesem Bereich ist zuerst zu prüfen, ob eine ggf. vorliegende Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt. Häufig ist es so, dass es nicht genügt, dass der Ver-sicherungsnehmer bei der Versicherung anfragt. In vielen Fällen ist eine detaillierte rechtliche Stellungnahme notwendig.

Besteht keine Kostenübernahme so ist zu überlegen, ob sich Immobilienkäufer, beispielsweise im Rahmen der gesamten Eigentumswohnungsgemeinschaft zusammenschließen und über einen oder mehrere rechtsschutzversicherte Eigentümer eine Musterklage durch streiten lassen.

Eine andere Idee ist die sog. Teilklage. Gerichtlich ist es möglich, nur einen Teil der Klageforderung geltend zu machen. Allerdings müssen hier einige Formalien beachtet werden und freilich auch die Verjährungsfrist.

7. Welche taktischen Möglichkeiten gibt es bei einer Klage?

Hier ist ganz besonders wichtig, die sog. Abtretung als prozessuales Mittel zu beach-ten. In einem Gerichtsverfahren ist es häufig notwendig, dass Beweismittel angebo-ten werden, u. a. auch Zeugenangebote abgegeben werden. Im besten Fall wäre natürlich der Immobilienkäufer selbst Zeuge. Dann kann er aber nicht zeitgleich als Kläger auftreten. Dieses Problem wird durch eine Abtretung des Rückabwicklungsan-spruchs ausgeschlossen. Formell tritt eine andere Person als Kläger auf und der Im-mobilienkäufer kann als Zeuge den Kaufvertragsabschluss schildern.

8. Wer ist Gegner der Rückabwicklungsklage?

Grundsätzlich richtet sich die Rückabwicklungsklage gegen den Verkäufer. Wenn die-ser kein Vermögen mehr hat, dann sollte rechtlich geprüft werden, ob Ansprüche beispielsweise gegen eine finanzierende Bank oder einen Anlageberater / Anlagevermittler geltend gemacht werden können. Es ist auch zu prüfen, ob beispielsweise ein Makler seine Maklerprovision zurückzahlen muss.

9. Spielt es eine Rolle, wie die Immobilie wirtschaftlich ausgestaltet ist?

Bei der Rückabwicklung kommt es zuerst einmal nur auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie an. Das heißt, es ist nicht maßgeblich, ob beispielsweise in der Anfangsphase hohe Mieteinnahmen aufgrund von Mietgarantien gegeben wurden. Genauso unerheblich ist, ob es sich um einen Alt- oder Neubau gehandelt hat bzw. die Immobilie als Gewerbe- oder Wohnimmobilie genutzt wird.

10. Welche Zahlbeträge fließen bei einer Rückabwicklung zurück?

In diesem Bereich ist entscheidend, dass zuerst einmal der Kaufpreis zurückgefordert werden kann. Andererseits ist es im Einzelfall zugleich möglich, dass auch Finanzie-rungskosten (Disagio, Zinsen), die Notargebühren und ggf. gezahlte Steuern zurückgefordert werden können.

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MIETMANGEL-DEFINITION

Ein Mangel,der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen  Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht  zur Mietminderung(§536 I BGB  )als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung(535 I2 BGB)gewährt,ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustandes.Ob dies der Falln ist,bestimmt sich in erster Linie nach bden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien.(BGH NJW 2005 Seite 218.Der Mieter einer W ohnung kann nachb der allgemeinen Verkehrsanschauung verlangen,daß die von ihm angemietete Wohnung den Wohnstandart aufweist,der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.Dabei sind insbesondere das Alter,die Ausstattung  und die Art des Gebäudes,aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen,istv jedenfalls deren Einhalung geschuldet.Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen(.BGH NJW 2005 Seite60)

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Mietsache/ Beschaffenheit

Mietvertragliche  Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden,daß der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.Eine einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht,selbst dann wenn sie dem Vermieter bekannt ist.Erforderlich ist,daß der Vermieter in irgendeiner Form darauf zustimmend  reagiert.BGH Urteil vom 23.9.2009 VIII ZR300/08.

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UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG

Jeder Käufer von Immobilien  muß derzeit 3   1/2 % Grunderwerbsteuer bezahlen.Solange der Käufer von Immobilien die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt hat wird er im Grundbuch als Eigentümer nicht eingetragen.Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt erhält der Käufer die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.Sobald diese dem Notar vorliegt kann die Eigentumsumschreibung veranlaßt werden.

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GRUNDSTÜCKSHANDEL/GMBH

Die Zwischenschaltung einer GMBH  im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich,wenn die GMBH nicht funktionslos ist,z.B:wenn sie eine wesentliche-wertschöpfende Tätigkeit ausübt.BFH Urteil vom 17.3.2010-IV R 25/08

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EIGENTUMSWOHNUNG-FERIENVERMIETUNG

Wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kein Verbot der Vermietung einerEigentumswohnung zur Ferienwohnung ergibt sind  dagegengerichtete Beschlüsse nichtig.BGH Urteil vom  15.1.2010 VZR72/09.

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IMMOBILIENFONDS

Leider haben viele Zeichner von Immobilienfonds im Vertrauen auf sichere Geldanlagen Immobilienfonds gezeichnet ,ohne ueber die tatsächlichen Risiken von den Vermittlern aufgeklärt zu werden.So wurde bei geschlossenen Fonds  in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts über die mögliche unbeschränkte Haftung des einzelnen Fondszeichner nicht aufgeklärt oder bei offenen Fonds über die gesetzliche Möglichkeit für einen gewissen Zeitraum die Einlösung der Fondsanteile auszusetzen(siehe hierzu die Dokumentation HAFTTUNG DER VERMITTLER zu bezihen über die Stiftung):Eine umfangreiche Rechtsprechung hat sich zu der Haftung für Prospektfehler entwickelt.Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt,den Anleger über alle Umstände ,die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein könnedn,sachlich richtig und vollständig zu unterrichten.(vergl.BGHZ 79,337und 116 Seite7,12 )Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände,die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zeck gefährden könnten.(BGHZ79 Seite337)(ausführliche Dokumentation bei der S tiftung erhältlich)

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WOHNFLÄCHE

oftmals täuschen die Immobilienverkäufer über die Wohnfläche.Sehen sie sich die amtlichen Bauunterlagen in der Gemeinde an oder lassen sie die Wohnfläche von einem Sachverständigen vor Kauf prüfen.

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