Monatsarchiv für Juli, 2010

Provisionsansprüche des Maklers

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht, wenn der Hauptvertrag zustande gekommen ist. Der Anspruch des Maklers auf Provision entfällt jedoch, wenn der Hauptvertrag wirksam angefochten wird. Soweit der Vertrag zwar anfechtbar ist, jedoch (noch) nicht angefochten wurde, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.

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Heizkostenverordnung

Mit der am 01.01.2009 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung will der Gesetzgeber den Verbrauch von fossilen Brennstoffen verringern und Anreize für den Passivhausstandard schaffen. Neben den bereits bekannten Pflichten der Heizkostenverordnung zur Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängigen Verteilung der Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage kommt unter anderem noch eine Mitteilungspflicht hinzu.

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Auswirkungen des Umweltschutzes auf das Immobilienrecht

Eigentümer von neu errichteten Gebäuden werden gegenwärtig durch den Gesetzgeber wesentlich stärker zum Umweltschutz gezwungen, als es bislang der Fall war. So verpflichtet beispielsweise das EEWärmeG jeden Eigentümer von neu errichteten Gebäuden dazu, Wärme aus erneuerbaren Energien zur Deckung ihres Wärme- und Kältebedarfs anteilig zu verwenden.

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Kein Schriftformerfordernis bei der Annahmefristverlängerung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Verlängerung der Frist zur Annahme eines Angebots auf Abschluss eines langfristigen Mietvertrags kein Schriftformerfordernis im Sinne des § 550 BGB besteht.

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Einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage

Wenn ein Mieter einen Tiefgaragenstellplatz mietet, der sich im gleichen Anwesen wie dessen Mietwohnung befindet und der Vermieter jeweils der gleiche ist, ist für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbständige Verträge, der Parteiwille entscheidend. Dabei kann im Einzelfall auch bei getrennten Urkunden über die Anmietung einer Wohnung und einer Garage ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen, wenn dies dem Willen der Parteien entspricht oder wenn der Mietvertrag über die Garage erkennbar im Zusammenhang mit dem Mietvertrag über die Wohnung geschlossen wurde. Eine isolierte Kündigung des Garagenstellplatz scheidet in diesem Fall aus (AG Fürstenfeldbruck, Urt. v. 19.02.2009 – 2 C 907/08).

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Betriebskostenabrechnung für „last minute“ - Zwangsverwalter

Auch der Zwangsverwalter unterliegt der betriebskostenrechtlichen Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser ist der Mieter verpflichtet die Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

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Vorsicht: Neue Ablösevereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter wenn sie aus der Wohnung ausziehen ihre Einrichtung oder Einbauten an den neuen Mieter verkaufen und sich hierfür hohe Abfindungen zahlen lassen.

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Mangelhafte Hausfassade – Ansprüche des Mieters

Die Anmietung der Wohnung bedeutet nicht nur das der Vermieter einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss.

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Miteigentümer - Rechtslage

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind. Diese Rechtslage kann dadurch eintreten , dass entweder mehrere Personen eine Immobilie kaufen oder erben. Obwohl Miteigentümergemeinschaften sehr häufig sind, ist die Rechtslage meist völlig unklar.

1. Ist die Höhe des Miteigentumsanteils nicht in irgendeiner Form geregelt worden gilt § 742 BGB “… im Zweifel ist anzunehmen, dass den Miteingentümern gleiche Anteile zustehen”.

2. Generell gilt nach § 743 BGB, dass alle Miteigentümer zur Nutzung der Sache bnerechtigt sind, ohne Zahlung an den anderen Miteigentümer leisten zu müssen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn ein Eigentümer das Grundstück alleine nutzt. (BGH, NJW 1966, S. 701).

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Zubehör

Wird eine Immobilie gekauft oder verkauft, so ist oftmals nicht klar, ob auch das Zubehör mitver- oder mitgekauft wurde. Aus diesem Grund ist es immer empfehlenswert eine genaue Dokumentation der Zubehörteile als zum Kauf- oder Verkaufsvertrag aufzunehemen.

Die Rechtslage ergibt sich aus § 926 BGB: Sind der Veräußerer und der Erwerber darüber einig, dass sich die Veräußerung an den zur Zeit des Erwerbs auf das Zubehör des Grundstücks erstrecken soll, so erlangt der Erwerber mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an der zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräusserer gehören. Im Zweifel ist anzunhemen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll.

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Maklerprovision - Falsche Angaben

Ein Makler, der in seinem Expose als eigene Feststellung und als Angabe des Verkäufers zutreffend angibt, dass das Kellergeschoß in dem zum Verkauf  angebotenen Bungalow als Wohnraum genutzt werde,verliert nicht den Anspruch auf seine Provision, wenn diese Nutzung baurechtlich unzulässig ist. Der Hinweis in dem Expose, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Immobilienangebot trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen werden kann, vermittelt nicht den Eindruck, dass die Agaben in dem Expose auch in rechtlicher Hinsicht geprüft seien. OLG Oldenburg, Urteil vom 15.5.2009 6U6/oß.

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Maklerprovision - Käuferprovision

Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruches erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH Urteil vom 4.6.2009 - III ZR 82/08).

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Mietzinsklage - Urkundenklage

Viele Vermieter kennen nicht die Urkundenklage im Mietrecht, die zu einem schnellen Urteil bei  Mietschulden des Mieters führen kann, weil Einwendungen gegen die durch  Urkunde nachgewiesenen Mietschulden fast nicht möglich sind. Der Mieter kann Einwendungen erst im sogenannten Nachverfahren geltend machen, nachdem er im Urkundenprozess verurteilt wurde. Der BGH hat mit Urteil vom 8.7.2009, VIII ZR 200, o8 ( ZMR 2010,19) entschieden, dass eine Klage im Urkundenprozess zulässig ist, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung angenommen hat oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden - etwa Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge aus denen sich ergibt, daaa der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat - beweisen kann. Eine Musterklage kann bei der Stiftung angefordert werden.

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Sanierungsgebiet - Mietverträge

Mietverträge in Sanierungsgebieten, die für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden bedürfen einer Genehmigung gemäß § 144 Abs. 1 Nr.2 des Bundes Bau Gesetzbuches. Solange die Genehmigung nicht erteilt oder versagt wurde ist der Mietvertrag schwebend unwirksam. Erkundigen sie sich, falls Sie eine Immobilie im Sanierungsgebiet kaufen, ob die Genehmigung vorliegt.

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Maklerprovision - Hinweispflicht

Meldet sich ein Kunde bei einem Makler auf Grund eines Inserat des Maklers im Internet, in dem dieser sich zum Nachweis der Gelegenheieit zum Kauf eines Grundstücks in der Lage erklärt und erhält er die Anschrift des Grundstücksverkäufersr, dann kommt daduch nur dann ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande, wenn der Makler vor Angabe der Anschrift auf die Provisionspflicht hinweist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.11.2008, 12 U 90/08-NZM 2010, 171 ff.)

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Lärm am Fußboden

Das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliessen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen unterfällt in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akustisch anfälligen Altbau, nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Es ist zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungstür auszuziehen. (LG  Hamburg, Urteil vom 15.12.2009, AZ 316 S 14/09).

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