Monatsarchiv für Dezember, 2009

Langfristiger Mietvertrag - Kündigungstrick

Wohnraummietverträge oder Gewerberaummietverträge, die langfritsig abgeschlossen wurden, können unter Umständen dennoch vorzeitig gekündigt werden, wenn der Vermieter dem Mieter die Untervermietung grundlos nicht erlaubt. In diesem Fall gewährt § 540 Abs.1 Satz 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter, falls der Vermieter dem Verlangen nach einer Untermieterlaubnis nicht nachkommt. Dieser Vermieterfalle ist der BGH jetzt entgegengetreten und hat mit Urteil vom 11.11.2009 festgestellt, dass die Kündigung rechtsmißbräuchlich ist, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht. Aktz.VII ZR 294/08.

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Alleinauftrag (Marklervertrag)

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages verpflichtet sich der Auftraggeber, eine Vergütung nur dann zu zahlen, wenn ein Vertrag zustande kommt – das gilt sowohl für den Nachweis einer Abschlussgelegenheit, als auch für die Vertragsvermittlung (§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).
Hierbei handelt es sich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag, und somit um keinen gegenseitigen Vertrag.
Während nämlich der Makler zum Tätig werden nicht verpflichtet ist, schuldet der Auftraggeber den ausdrücklich oder „stillschweigend“ vereinbarten Maklerlohn; natürlich entsteht dieser nur dann, wenn die Tätigkeit des Maklers für den beabsichtigten Vertragsschluss ursächlich geworden ist.

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Allgemeine Geschäftsbedingungen

Was sind Allgemeine Geschäftsbedingungen?

AGB sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss´des Vertrages stellt (§ 1 AGB – Gesetzt).

Nicht hierunter fallen individuell ausgehandelte Bedingungen.

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Beweislast

Es stellt sich stets die Frage, wer was im Streitfall zu beweisen hat.
Es ist allgemein bekannt, dass es nicht ausreicht, Recht zu haben, sondern man muss auch Recht bekommen, d. h. es durchsetzten können.

Tipp:
Alles schriftlich machen! Derjenige, der etwas Schriftliches in der Hand hat, hat immer eine bessere Beweisposition.

Grundsätzlich ist derjenige, der bestimmte Ansprüche geltend macht und Rechte daraus herleitet, beweispflichtig.

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Dauer des Alleinauftrags (Maklervertrag)

Ein „einfacher“ Maklervertrag kann ohne jegliche Befristung und somit auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.

Dies ist bei Alleinaufträgen anders!
Da eine unbefristete Laufzeit von den Gerichten nicht anerkannt wird, sollten Alleinaufträge immer für eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder mit einer Kündigungsfrist versehen werden. Dies betrifft sowohl die individuell ausgehandelten Verträge als auch solche nach AGB (vgl. § 10 Ziff. 1 und § 11 Ziff. 12 AGBG).
Nach Ablauf der Bindungsfrist steht dem Auftraggeber das Kündigungsrecht wieder zu.

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Doppelauftrag

Hierunter ist das Tätigwerden des Maklers für beide Parteien des künftigen „Hauptvertrages“ zu verstehen. Es kann dem Makler also gestattet sein, auch für den anderen Teil tätig zu werden.

Die Doppeltätigkeit im Sinne der Rechtssprechung ist also etwas anderes als das bloße Verhandeln des Maklers mit beiden Parteien des künftigen Hauptvertrages. Ein solches ist ja gerade beim Vermittlungsauftrag notwendig, weil hier der Makler auf den Vertragsgegner des Auftraggebers einwirken muss.

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Erstattung von Aufwendungen

Der Makler hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen. Auslagen gehen demnach zu dessen Lasten.

Nach dem Gesetz sind dem Makler Aufwendungen nicht zu erstatten, wenn dies vereinbart wurde. Dies gilt auch für den Fall, wenn ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Dritten nicht zustande kommt.
Aufgrund des Alleinauftrages darf sich der Makler nicht darauf beschränken, bereits bekannte oder ohne besondere Mühe bekannt werdende Vertragsmöglichkeiten seinem Auftraggeber nachzuweisen (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss sich vielmehr für die Belange des Auftraggebers einsetzen.

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Festhandgabe

Nach dem Begriff Alleinauftrag wird in einzelnen Fällen auch die Bezeichnung „Festanhandgabe“ benutzt.
Hiermit ist derselbe Vertragstyp gemeint.

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Form des Alleinauftrags

Grundsätzlich bedarf der Maklervertrag und somit auch der Alleinauftrag keiner besonderen Form. Er kann demnach schriftlich, mündlich oder sogar „stillschweigend“ zustande kommen.

Hieran ändert auch die Makler- und Bauträgerverordnung vom 11.06.1975 (unter II. abgedruckt) nichts. In dieser Verordnung werden lediglich öffentlich – rechtliche Verpflichtungen festgeschrieben.

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Handelsmakler

Der Handelsmakler ist gewerbsmäßig damit beschäftigt, für andere Personen oder Gesellschaften bestimmte Verträge zu vermitteln, ohne aber ständig damit betraut zu sein. Das wäre dann nämlich ein Handelsvertreter.
Der Handelsmakler unterscheidet sich vom Zivilmakler vor allem nach der Art der Vertragsgegenstände; bei ihm müssen es solche des Handelsverkehrs wie z. B. Versicherungen oder Güterbeförderung sein.

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Hauptvertrag

Die Tätigkeit des Maklers orientiert sich am Erfolg. Nicht die Tätigkeit an sich gibt einen Anspruch auf Provision, sondern erst der Abschluss des Vertrages zwischen dem Auftraggeber und einem Interessenten infolge seiner Tätigkeit.
Dieser Vertrag zwischen Auftraggeber und Dritten wird „Hauptvertrag“ genannt. Mit Abschluss des Hauptvertrages wird die Provision fällig. Das Risiko des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages trägt also der Makler.

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Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel

Im Rahmen des Alleinauftrages ist der Auftraggeber lediglich verpflichtet, keinen weiteren Makler einzuschalten.
Oftmals vereinbarten manche Makler deshalb, dass der Auftraggeber Interessenten, die er selbst ausfindig gemacht hat, an den Makler zu verweisen bzw. den Makler hinzuzuziehen hat. Bei Verletzung einer solchen Vereinbarung sei die Provision trotzdem zu zahlen.
Derartige Vertragsklauseln sind in den AGB nicht zulässig, sondern allenfalls individuell auszuhandeln.

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Interessenkollision

Bei einer Doppeltätigkeit besteht die Gefahr einer Interessenkollision. Dies um so mehr, wenn der Makler von einer Partei oder gar beiden Parteien allein beauftragt ist. Hier kann der Makler in aller Regel seine Unparteilichkeit nicht aufrechterhalten, was jedem einleuchtet; er sollte deshalb tunlichst auf den einen der beiden Alleinaufträge verzichten!

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Kündigung

Alleinaufträge dürfen nicht unbefristet abgeschlossen werden. Dies wird jedenfalls von der Rechtssprechung nicht anerkannt (BGH, Urteil v. 04.02.1976 – IV ZR 115/ 74 – AIZ 1977,57). Entweder wird eine bestimmte Laufzeit vereinbart oder der Vertrag mit einer nicht zu langen Kündigungsfrist versehen (vgl. hierzu auch die Ausführungen zur „Dauer“).
Unabhängig von der vorgesehenen Laufzeit des Vertrages bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bestehen für den Fall, dass dem Auftragsgeber ein Festhalten am Maklervertrag nicht zugemutet werden kann.
Dies wäre beispielsweise gegeben, wenn der Makler entgegen seinen Verpflichtungen untätig bleibt oder Verkaufsbemühungen in einem Maße vernachlässigt, dass die Interessen des Auftraggebers vernachlässigt werden.

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Nachweistätigkeit

Die Tätigkeit des Maklers besteht entweder im Nachweis einer Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrages oder in der Vermittlung eines Vertrages.

Der Nachweis besteht darin, dass der Makler dem Auftraggeber einen diesem bisher unbekannten Interessenten für das angestrebte Geschäft benennt, ihm also Objekt und künftigen Vertragspartner bekannt gibt.
Der Nachweis ist erfüllt, wenn der Makler Kenntnisse übermittelt, die den Auftraggeber in die Lage versetzt, Vertragsverhandlungen mit dem ziel des Abschlusses selbst führen zu können.

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Nachweisweitergabe

Wie bereits wiederholt dargestellt wurde, erhält der Makler seine Provision nur, wenn der Auftraggeber infolge seiner Tätigkeit mit einem Interessenten einen Vertrag schließt. Nun kann es vorkommen, dass der Auftraggeber die vertraulichen Informationen, die er von seinem Makler erhalten hat, irgendeinem anderen weitergibt, der dann „ohne Makler“ das entsprechende Geschäft abschließt. Es erscheint legitim, dass sich der Makler vor der Weitergabe wertvoller Geschäftsinformationen schützen will. So kann der Makler individuell ausgehandelten Vereinbarung oder aber in seinen AGB verlangen, dass ihm auch im Fall der unberechtigten Weitergabe vertraulicher Informationen seitens des Auftraggebers an einen Dritten die Provision zu zahlen ist (Dyckerhoff/ Brandt, S. 45).

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Pflichten des Auftraggebers

Im Rahmen des Alleinvertrages verpflichtet sich der Auftraggeber, neben dem beauftragtem Makler keinen weiteren Makler zu engagieren. Der allein beauftragte Makler soll also „exklusiv“ tätig werden können.
Eine weitergehende Verpflichtung beinhaltet der Alleinauftrag für den Auftraggeber grundsätzlich nicht.
Er kann z. B. selbst inserieren und sich so selbst um einen Vertragsabschluss bemühen. Das darf er nur dann nicht, wenn er solche Eigenabschlüsse im Vertrag individuell ausgeschlossen hat.

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Pflichten des Maklers

Der Makler verpflichtet sich im Rahmen eines Alleinauftrages, im Interesse seines Auftraggebers tätig zu werden. Dies gilt auch für den Fall, dass im Vertrag keine Tätigkeitsverpflichtung ausdrücklich vermerkt ist. Der Makler muss sich intensiv und mit ganzer Kraft für dessen Belange einsetzen. Hierzu gehört auch, dass er seinem Auftraggeber möglichst günstige Vertragsbedingungen verschafft, sobald es zu Verhandlungen über die Vertragsmöglichkeit kommt (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss auch mit Interessenten verhandeln, die nicht bereit sind, auch eine Provision zu bezahlen. Der Makler darf seine eigenen Interessen nicht voranstellen.

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Provisionsanspruch

Für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers sind notwendig:
- Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages
- Tätigkeit des Maklers
- Zustandekommen des „Hauptauftrages“ (zwischen Auftraggeber und Interessent)
- Aufgrund der Maklertätigkeit (Ursächlichkeit)
- Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers

Diese fünf Voraussetzungen müssen insgesamt vorliegen.

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Ursächlichkeit

Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich geworden sein.
Das ist sie dann, wenn der Hauptvertrag eben nicht ohne die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen wäre.
Die entfaltete Tätigkeit muss sich gerade auf den Abschluss dieses Vertrages richten, also zielorientiert sein. Der Lohn des Maklers ist stets eine Folge seiner eigenen Initiative und Aktivität, so dass auch irgendwelche Zufälligkeiten, die sich positiv auf den Abschluss des Hauptvertrages auswirken, nicht ausreichen (Dyckerhoff/ Brandt, S. 18).

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Vermittlungsauftrag

Vermittlung ist die bewusste, zielgerichtete Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners (BGH NJW 76, 1844).
Vermitteln heißt also Verhandeln mit dem Vertragspartner des Auftraggebers. Er muss die beiderseitigen Vorstellungen und Wünsche in Einklang bringen. Der Verhandlungsrahmen darf hierbei natürlich nicht überschritten werden. Er darf sich nicht in die Verhandlungen einmischen, schon gar nicht in Preisverhandlungen (siehe unter: Alleinauftrag).

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Vertragsstrafe

Eine Zahlungsverpflichtung des Auftraggebers bei Vertragsverletzungen, die unabhängig vom Zustandekommen eines Hauptvertrages besteht, ist mit dem gesetzlichen Leitbild des Maklers nicht vereinbar.
Wie bereits oben dargestellt, ist der Provisionsanspruch des Maklers erfolgsabhängig.
Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe kann allenfalls individuell ausgehandelt werden, nicht jedoch in den AGB verwendet werden.

Siehe unter: Allgemeine Geschäftsbedingungen

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Reservierungsvereinbarung

Ein Makler kann sich verpflichten, ein bestimmtes Kaufobjekt seinem Auftraggeber zu reservieren und keinem anderen Interessenten anzubieten, bzw. ihm zumindest den Vorzug vor anderen Kaufinteressenten zu geben (Dyckerhoff/ Brandt, S. 42). Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich formfrei möglich, es sei denn, der Auftraggeber geht weitere Verpflichtungen ein, die ihn in seiner Entscheidungsfreiheit einschränken. Hier muss eine notarielle Beurkundung vorliegen.

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Verwirkung des Gebührenanspruchs

Die Verwirkung des Provisionsanspruchs setzt ein schweres Verschulden des Maklers voraus. Der Makler muss vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwider gehandelt haben, dass er seines Lohnes unwürdig erscheint (BGH 36, 323).
Dies ist z. B. der Fall bei Nichtweitergabe von Informationen, die für den Abschluss des beabsichtigten Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind. (Ffm NJW – RR 86,601).

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Vorkenntnis

Vorkenntnis bedeutet, dass der Auftraggeber die Vertragsgelegenheit zum Zeitpunkt des Nachweises bereits kannte, der Nachweis also nicht die erstmalige Kenntnis der Vertragsgelegenheit verschafft.
Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Makler denn dann noch ursächlich für den Vertragsschluss war oder ob der Vertrag auch ohne Makler geschlossen worden wäre.

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Vorkenntnisklausel

Da es immer wieder Leute gibt, die dem Makler die Provision vorenthalten wollen, weil er nicht (erstmalig) den Nachweis einer Abschlussgelegenheit erbracht hat, gibt es die sogenannte Vorkenntnisklausel, die aber nur individuell vereinbart werden kann. Hier wird der Auftraggeber verpflichtet, unverzüglich oder binnen einer bestimmten Frist mitzuteilen, ob ihm eine vom Makler mitgeteilte Vertragsmöglichkeit vorher bekannt war. Eine derartige Klausel in den AGB ist unzuverlässig.

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Mehrheit von Eigentümern - Rechtsprobleme

Kaufen mehrere Personen eine Immobilie, sollten sie sich von einem Spezialisten beraten lassen in welcher  Rechtsform sie die Immobilie kaufen. Üblich ist der Kauf als Miteigentümer oder in Form einer GBR.

Wesentliche Unterschiede ergeben sich in folgenden Bereichen:

1. Die GBR kann das Grundstück nur insgesamt verkaufen, belasten usw. Der Miteigentümer kann seinen Anteil belasten,verfügen usw.

2. Wichtig ist auch die Pfändungsmöglichkeit, die bei der GBR nur aufgrund von Urteilen gegen alle Gesellschafter möglich ist. Bei Miteigentümern kann gegen den einzelnen Anteil gepfändet werden.

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Wohnfläche - Mietvertrag

Wird die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben, muss sie auch zutreffend sein. Hat das Mietobjekt 10 % weniger kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH die Miete mindern. Ist die Wohnfläche überhaupt nicht öffentlich rechtlich genehmigt dann kann der Mieter erst mindern, wenn die Behörde einschreitet. Bis dahin liegt nur ein Rechtsmangel vor, der dem Mieter der diese Fläche genutzt hat kein Recht zur Mietminderung gibt, weil die Fläche vom Mieter genutzt wurde. So auch BGH Urteil vom 16.9.2009 -VIII ZR 275/08.

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Wohnfläche - Täuschung

Immer wieder wird bei Verkäufen von Häusern und Wohnungen bezüglich der Wohnfläche getäuscht. Gerade Kapitalanleger erleben nach Vermietung der Wohnung große Überraschung wenn sie von ihren Mieter mit Mietminderungsprozessen überzogen werden, weil die Wohnfläche um 10 % niedriger ist. Rechtsanwalt Prof. Dr. Thieler empfiehlt hierzu folgenden Satz im Kaufvertrag aufzunehmen:
Der Verkäufer sichert zu,dass das Kaufobjekt … genehmigte Wohnfläche hat.

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Schönheitsreparaturen - Farbwahlklausel

 Eine Klausel im Formularmietvertrag, wonach der Mieter während der Mietzeit die Räume nur weiß streichen darf, ist unwirksam. Sie schränkt nach einem Urteil des BGH  vom 23.9.2009 den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs ein. (Aktz. VIII ZR 344/08).

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