Monatsarchiv für November, 2009

Erschließungskosten

Unter Erschließungskosten fallen die Kosten, die die Gemeinde für die erstmalige  Errichtung einer Straße verlangen kann und über die oft Jahre später nach dem Verkauf abgerechnet wird. Der Käufer einer Immobilie kann hier mit enormen Kosten überrascht werden.

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Immobiliennebenkosten

Im Kaufvertrag sollte dringen geregelt werden, dass der Käufer der Immobilie sich verpflichtet Nebenkosten auszugleichen, soweit der Verkäufer mit diesen noch belastet wurde. Die Gemeinde darf nämlich die Umstellung der Gebührenschuld erst ab Eigentumsübergang vornehmen - in den meisten Kaufverträgen wird aber ab Zahlung des Kaufpreises der Übergang der Zahlungspflicht für Nebenkosten vereinbart.

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Grundsteuer

Im Kaufvertrag sollte eine Klausel bezüglich der Grunderwerbsteuer übernommen werden, weil die Gemeinden diese erst vom neuen Eigentümer verlangen, wenn sie vom Finanzamt den sogenannten Fortschreibungsbescheid erhalten haben (§§ 184,182 AO). Ab diesem Zeitpunkt ist finanztechnisch der Eigentumswechsel erst eingetreten. Im Kaufvertrag sollte der Käufer verpflichtet werden die Grundsteuer dem Verkäufer gegenüber auszugleichen.

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Besitz

Grundsätzlich ist zwischen dem Gebrauch der Mietsache, welcher sich aus § 535 BGB ergibt, und dem Besitz (der tatsächlichen Sachherrschaft) an der Mietsache zu unterscheiden. Die Gebrauchsgewährleistungspflicht endet mit Beendigung des Mietverhältnisses, der Besitz jedoch erst mit der Rückgabe oder Übergabe der Räume.

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Grunderwerbssteuer - Sekundärhaftung

Üblicherweise zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer - derzeit in Deutschland 3,5% aus dem Kaufpreis.

Achtung: Zahlt der Käufer, trotz der übernommenen Verpflichtung im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer nicht, dann haftet der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer. Aus diesem Grund empfiehlt der Münchner Grundstücksrechtsexperte Prof Dr. Thieler in den Kaufvertrag eine Klausel aufzunehmen, die den Verkäufer absichert. Formulierungsvorschläge können Sie über die Stiftung erhalten.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Unter Vorfälligkeitsentschädigung wird der Geldbetrag verstanden, den die finanzierende Bank oder ein sonstiger Darlehensgeber dafür verlangt, dass ein langfristig zu einem bestimmten Zinssatz abgeschlossenes Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Es gibt eienen Trick die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern, indem man schon bei Abschluss des Darlehensvertrages mit dem Finanzierungsgläubiger vereinbart, dass das Darlehen auch zur Beleihung eiens anderen Objekts verwendet werden darf. Dieser sogenannte Pfandtausch kann für den Eigentümer einer Immobilie, die schnell verkauft werden muss von großer Bedeutung sein, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern. RA Prof. Dr. Thieler

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Grundflächenzahl (GRZ)

Unter Grundflächenzahl versteht man, wie viele Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind.

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Geschoßflächenzahl

Die Geschoßflächenzahl (GFZ) bestimmt, wie viele Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden dürfen. Unter Geschoßfläche versteht man die Summe der Flächen aller Vollgeschosse.

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Mietmängel bei Verkauf

Vom Zeitpunkt des Eigentumswechsels ist nur noch der Erwerber zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Der Mieter kann nur diesem gegenüber wegen Mängeln die Zahlung der Miete verweigern, mindern oder zurückbehalten,weil er auch nur diesem fortan Miete schuldet. BGH Urteil vom 19.6.2006, AZ VIII ZR  284/05, NZM 2006,606.

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Wassersperre

Die Rechtslage bezüglich der Rechte des Vermieters, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt ist umstritten. Das Amtsgericht Waldshutiengen gab nunmehr einem Vermieter Recht, der das warme Wasser abgestellt hatte, weil der Mieter mit der Miete im Verzug war. Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung wurde zurückgewiesen, weil der Mieter noch die Grunversorgung mit Strom und kalten Wasser hatte. (Aktz.7 C131/09).

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Versicherungen

Wird eine Immobilie verkauft dann geht der Versicherungsvertrag nach § 97 VVG auf den Erwerber über, wenn er dem Übergang nicht widerspricht. Ein früherer Eintritt in diesen kann vereinbart werden. BGH Urteil vom 17.6.09 IV ZR 43/07.

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Eigenbedarf - Vorgetäuschter

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, obwohl dieser nicht besteht, macht er sich unter Umständen wegen Betrugs strafbar und riskiert erhebliche Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung. ( 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ( 564 a Abs. 3 BGB alter Fassung). Der Schadensersatzanspruch ist auch dann gegeben, wenn die Kündigung formal unwirksam war. (Urteil des BGH vom  8.4.2009 - VIII ZR 231/07).

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Grenzbaum

Um einen  Grenzbaum im Sinne von § 923 BGB handelt es sich, wenn der Stamm auf der Grenze steht. Entscheidend ist nicht auf welcher Seite sich das Wurzelwerk befindet sondern, dass der Stamm des Baumes von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird. (OLG München NJW RR 1992 M1369). Bezüglich der Eigentumslage an einem Grenzbaum gilt nach BGH, wonach an einem Grenzbaum vertikal geteiltes Eigentum besteht. Das heißt, dass jedem Grundstückseigentümer der Teil des Baumes gehört, der auf seinem Grundstück steht.

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Zustellung von Schreiben

Im Mietrecht, wie auch in anderen Rechtsgebieten ist oftmals der Nachweis der  Zustellung eines Schreibens -insbesondere der Nachweis der Zustellung - wichtig. Die sicherste Form der Zustellung erfolgt über einen Boten oder Gerichtsvollzieher. Die Zustellung über die Post oder einen Zustelldienst ist riskant, weil dadurch nur die Zustellung des Kuverts nachgewiesen werden kann.

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Altschadenhaftung/ Wonungseigentümer

Nach §10 II  WEG haftet jeder Wohnungseigentümer  für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft   nicht gesamtschuldnerisch, sondern nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Der Münchner Rechtsanwalt Prof. Dr. Thieler weist allerdings daraufhin, dass sich Eigentumswohnungskäufer nicht darauf verlassen dürfen. Durch Landesrecht  kann eine abweichend Regelung begründet werden, mit der Folge, dass ein Käufer auch für alte kommunale Schulden haftet. Der BGH  hat deswegen mit Urteil vom 18.6.2009 VII ZR 196/08 entschieden, dass § 10 VI und § 10 VIII WEG einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung  nicht entgegensteht. (NZM 2009, 622).

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Versteigerung von Immobilien - Wissenswertes zu Risiken und Chancen

Bei einer Immobilienversteigerung wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung an den Meistbietenden verkauft. Den allergrößten Teil der Immobilienversteigerungen stellen hierbei die Zwangsversteigerungen dar, deren Anzahl in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist. Dies liegt zum einen an den steigenden Arbeitslosenzahlen und an erhöhten Scheidungszahlen bzw. uneinigen Erbengemeinschaften. Zum andern aber auch daran, dass der durchschnittliche Zuschlagswert einer Immobilie meist deutlich unter deren tatsächlichen Verkehrswert liegt. Darüber hinaus ermöglichen es die derzeit niedrigen Zinsen auch denjenigen Interessenten eine Immobilie zu erstehen, die die erforderliche Summe nicht zuhause im Tresor liegen haben.

Jedoch birgt die Zwangsversteigerung einer Immobilie gerade für einen ungeübten Bietinteressenten nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Es ist daher unerlässlich, sich bereits im Vorfeld gründlich mit dem Ablauf und den rechtlichen Rahmenbedingungen der Zwangsversteigerung auseinander zusetzen. Neben der Lektüre der vorliegenden Hinweise ist deshalb auch ratsam, einem öffentlichen Versteigerungstermin schon einmal als Zuschauer beizuwohnen.

I. Begriffsbestimmung / Arten der Immobilienversteigerung

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Vetragsübergang

Beim Verkauf einer Immobilie geht der bestehende Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ab Eigentumsumschreibung = Auflassung auf den neuen Eigentümer über. Eine neue Ausfertigung ist nicht nötig. Versicherungsverträge gehen dann nicht über, wenn sie einen Monat nach Eigentumsübergang gekündigt wurden. Achtung alle anderen Verträge -wie Wartungsvertrag, Hausmeistervertrag usw. bleiben beim ehemaligen Eigentümer.

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Wohnungsübergabe - Kautionszahlung

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach die Wohnungsübergabe erst nach Zahlung der ersten Monatsmiete und der ersten Kautionsrate erfolgen soll, ist nicht wegen Verstoßes gegen § 307 BGB nichtig. LG Bonn, Beschluss vom 1.4.2009, 6 T 25/09 ZMR 2009, 529).

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Schenkung - Immobilienrückforderung

Ein Immobilienschenkungsvertrag kann unter Umständen vom Sozialhilfeträger bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden, wenn bei der vertraglichen Gestaltung dieses Problem nicht beachtet wurde. Eine Schenkung kann bei Verarmung des Schenkers dazu führen, dass der Schenker mit seinen Mitteln seine Unterbringung und Pflege im Alter nicht mehr erbringen kann.

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Hausübertragung gegen Wohnrecht mit Kost und Pflege

Dass in einem Vertrag als Gegenleistung für die Übertragung eines Hausgrundstücks vereinbarten Versorgungsleistungen nur so lange geschuldet sein sollen, wie sie von dem Verpflichteten in dem übernommenen Haus erbracht werden können, führt nicht ohne Weiteres zur Sittenwidrigkeit der vereinbarten Regelung. (BGH Urteil vom 6.2.2009 - V ZR 130/08 NJW 2009, 1346).

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Eigenbedarf - Schwager

Für den Schwager des Vermieters kann dann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht. (BGH Beschluß vom 3.3.2009 - VIII ZR 247/08).

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Schönheitsreperaturen trotz Umbau

Der Schönheitsreparaturenanspruch des Vermieters wird durch geplante Umbaumaßnahmen des Vermieters in den Mieträumen nicht berührt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter in derartigen Fällen statt der Schönheitsreparaturen einen Ausgleich in Geld verlangen (BGHZ 151, 53 , BGHZ NZM 2005, 58).

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Sanierung/ grundlose Verweigerung

Die grundlose Weigerung eines Wohnungseigentümers einer Sanierung /Instandsetzung zuzustimmen, kann zu einer Schadensersatzforderung der anderen Wohnugseigentümer gegen diesen verweigernden Wohnugseigentümer führen. Die Wohnungseigentümer sind untereinander verpflichtet, Beschlüsse zu fassen, die eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums ermöglichen. Unterlassen sie dies, handeln sie pflichtwidrig, weil das gemeinschaftliche Eigentum immer instandzusetzen ist. Die grundlos verweigernden Wohnungseigentümer riskieren Schadensersatzansprüche, unter anderem unter Umständen Ersatz von Mietausfall usw. (siehe hierzu OLG München NZM 2009, Seite 130).

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Schallschutz - Mietwohnung

Der Vermieter schuldet nur den zu Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutz.

Baut er hingegen den Speicher in eine Wohnung um, kann der Mieter verlangen, dass die aktuellen Schallschutzvorschriften eingehalten werden, damit er durch die neugebaute Wohnung nicht durch Lärmimmissionen gestörrt wird. ( BGB NZM 2009, 580).

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Eigentumswohnung - Schallbrücke

Hat ein Wohnungseigentümer Veränderungen im Fußbodenbereich vorgenommen, wodurch offenkundig Schallbrücken entstanden sind, dann hat der Sondereigentümer gegen den anderen Sondereigentümer der Wohnung über ihm einen Abwehranspruch aus § 14 Nr, 1, 15 III WEG, 1004 BGB (Urteil BGH NZM 2009, 580).

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Altersversorgung

Als Altersversorgung drängt sich der Kauf einer Immobilie geradezu auf, weil hier langfristig die größte Absicherung vor Inflation und Wertverlust gegeben ist. Die Inormationen zu dieser Erkenntnis sind in der Öffentlichkeit entweder falsch oder sie sind - weil die entsprechenden Medien sich aus Anzeigen finanzieren zielgerichtet auf Kapitalanlagen der Banken gerichtet sind, um die entsprechenden Verdienste diesen zu sichern.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung, die sie in guter Lage vor 20 Jahren in München gekauft haben dürfte heute das 3-4 an Wert haben - eine entsprechende Geldanlage im Bereich Festgeld dürfte heute nach Kaufkraftentwertung nicht mal den Ursprungswert haben.

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Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Leben die Immobilienkäufer unverheiratet zusammen, so kann der Erwerb einer Immobilie ungeheure Probleme mit sich bringen. Eine Beratung durch einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt ist dringend erforderlich. Die Probleme können hier nur kurz erwähnt werden:

1. Trennung während der Partnerschaft - jeder Partner kann die Teilungsversteigerung verlangen, falls der andere Partner nicht verkaufen will. Die Teilungsversteigerung kann vertraglich und durch Grundbucheintragung ausgeschlossen werden.

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Immobilienkauf - Eheleute

Wenn Eheleute eine Immobilie gemeinsam kaufen oder während der Ehe eine Immobilie ganz oder teilweise auf den anderen Ehegatten übertragen wird, sollten sie sich unbedingt über die Formulierung im Kaufvertrag rechtlich beraten lassen. Die Übertragung kann nämlich rechtlich entweder eine Schenkung oder eine ehebedingte Zuwendung sein.

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Maklerrecht - Rechtsgrundlage

Der Gesetzgeber kennt zwei Arten von Immobilienmakler gemäß §652 BGB. Es gibt den Nachweismakler oder den Vermittlungsmakler.

Der Nachweismakler erhält seine Provision dafür, dass er einen Tipp gegeben hat, der ursächlich für den Vertragsabschluß war. Der Tipp kann in der Benennung des Objekts oder des Verkäufers oder Käufers (Mieter-Vermieter) liegen. Zur Klarstellung ist darauf hinzuweisen, dass durch den Nachweis der potentielle Käufer oder Verkäufer (Mieter-Vermieter) in die Lage versetzt werden muss, in konkrete Verhandlungen über den Vertrag einzutreten (BGHZ112,59).

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Beirat - Nichtwohnungseigentümer

Die Wahl des Nichtwohnungseigentümer in den Beirat ist mit § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht vereinbar, LG Karlsruhe, Beschluss vom 13.3.2009 Aktz. 11 S22/09.

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