Vorgetäuschter Eigenbedarf

Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter das mitteilen, sonst ist der zum Schadensersatz verpflichtet.

Schadensersatz gibt es für den Mieter selbst dann, wenn er aufgrund der Täuschung freiwillig ausgezogen ist. Der Mieter kann dagegen keinen Schadensersatz geltend machen, wenn die Vermieterbegründung der Wahrheit entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch scheidet auch aus, wenn der Mieter die Kündigung als unberechtigt zurückweisen, dann aber trotzdem seinen freiwilligen Auszug anbietet und tatsächlich die Wohnung geräumt.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, dass er also zum Beispiel nicht die wahren Gründe für seine Kündigung genannt oder über den Wegfall des Kündigungsgrundes den Mieter nicht sofort informiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Daher ist es in dieser Situation dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, dass welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich weggefallen sein soll. Ihm ob liegt die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisreich liegenden Umstände.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche Mieter - Verjährung

Die kurze Verjährung für Ersatzansprüche nach § 548 II BGB tritt auf Seiten des Mieters sechs Monate nach Ende des Mietvertrages ein. Das besondere Problem für den Mieter liegt darin, dass die Verjährung auch dann eintritt, wenn erst Monate später oder Jahre später in einem Kündigungsprozess das Ende des Mietverhältnisses festgestellt wurde. (OLG Bamberg NZM 2004, Seite 342).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Einrichtungen der Mietsache - Eigentum

Hat der Mieter Einrichtungen mit der Mietsache verbunden, dann sind die Herausgabeansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten verjährt, der Vermieter erwirbt nicht das Eigentum an der Sache, hat aber ein dauerhaftes Recht zum Besitz. Der Vermieter muss keine Nutzungsentschädigung an den Mieter zahlen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Modernisierung – Mieterrechte

Ist die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung nicht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber den Mieter ordnungsgemäß angekündigt worden, dann kann der Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung (!) eine einstweilige Verfügung bei Gericht wegen Besitzstörung einreichen. Diese kann erfolgreich sein, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass die Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkung auf die vermietete Sache hat und nur der Erhaltung der Mietsache dient. Ein nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässiger Antrag eines Mieters wurde vom Amtsgericht Berlin durch Beschluss vom 12.03.2012, Aktenzeichen: 63 C 29/12 als zulässig angesehen. Der Mieter hat hier den Antrag bei Gericht gestellt, die Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung sofort einzustellen, sowie sämtliche bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten, weil der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch, die im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört wurde. Das Gericht entschied, dass ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 863 BGB solange nicht besteht, bis die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt wurde. Der Vermieter hatte im Prozess vergessen vorzutragen, dass die streitgegenständlichen Maßnahmen nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder nur der Erhaltung der Mietsache diente. Das Gericht sprach dem Mieter den Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff. 920 Abs. 2 ZPO zu.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Räumungsfrist – sofortige Beschwerde

Ist in einem erstinstanzlichen Urteil auf Räumung einer Immobilie eine Räumungsfrist gewährt worden, dann ist nach § 721 VI Nr. 1 ZPO die sofortige Beschwerde gegen das Urteil möglich. Ist die Räumungsfrist im Berufungsurteil des Landgerichts enthalten, ist die sofortige Beschwerde unzulässig. (Kammergericht Berlin vom 19.01.2012, 12 W 212, NJW Spezial 2012, Seite 285).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft- Verjährung

Nach BGH NZM 2011, Seite 639 verjähren Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter, der mit der Eigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis hat in drei Jahren, § 558 BGB ist nicht analog anwendbar.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Aufwendungsersatzanspruch - Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mängelansprüche des Mieters- Verjährung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Z 184, Seite 253) verjährt der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht. Dies gilt für neue entstehende Mängel während der Mietzeit, als auch für bereits aufgetretene Mängel (BGH Z 184 Seite 253).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerprovision – zusätzliche Informationen bewirkt Maklerlohnanspruch

Auch im Fall einer Vorkenntnis kann die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dieser eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96) hat also der Makler dem Kunden weitere Informationen über das Objekt zukommen lassen, die für den Kunden über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück – das vielleicht bis auf einen anderen Makler dem Kunden gegeben wurde, den Kunden veranlasst haben soll, den Kaufvetrag für die Käuferin abzuschließen, kann eine Provision entstehen. (Urteil des LG Berlin vom 30.05.2012 – 20 O 331/11 GE 2012, Seite 12, 32, 33 und siehe auch Urteil LG Berlin vom 09.12.2011 Aktenzeichen: 19 O 284/11, GE 2012, Seite 1233).
In einem Fall hatte ein Käufer einer Immobilie zwar vom Eigentümer die Informationen über den Verkauf eines Hauses erhalten. Allerdings trat ein von Seitens des Eigentümers ein geschulter Makler mit den Interessenten in Kontakt. Der Makler gab eindeutig zum Ausdruck, dass er auch auf Seiten des Käufers Provision erhalten will und hat auch hier entsprechend darauf hingewiesen, der Kunde hat die Tätigkeit des Maklers – nämlich Hausbesichtigung – in Anspruch genommen. Damit gab er auch in grundsätzlich schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (so BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01, NJW 2002, Seite 1945). Er unterschrieb sogar im Rahmen der Besichtigung die Nachweisbestätigung. Die Nachweisleistung des Maklers war mit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages. Das Gericht stellt fest, dass wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, der Kaufvertrag wird grundsätzlich zu Gunsten des Maklers vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, inzwischen der Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss 6 Monate vergangen sind (BGH NJW 2005, Seite 3779).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mietrecht - Verjährung

Im Mietrecht verjähren aufgrund des neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Forderungen nicht mehr wie früher nach 30 Jahren, sondern jetzt bereits nach 3 Jahren. Der Beginn der Verjährung tritt ein, egal ob man von dem Vorfall Kenntnis ist oder nicht. Eine Ausnahme ist § 548 BGB. Hier gilt die 6 monatige Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder bei Ansprüchen nach § 548 II BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten. Ansprüche des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder Schäden verjähren in 6 Monaten nach Zurückerhaltung der Mietsache.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

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Maklerleistung Namhaftmachung des Verkäufers

Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann unschädlich, wenn es dem – noch unentschlossenen Kunden, zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag an dem Makler vorbei abschließt (BGH NJW 1987 Seite 1628).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Keine Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten können neben Heiz- und Warmwasserkosten keine weiteren Betriebskosten umgelegt werden. Selbst wenn weitere Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, ändert sich hieran nichts.

Folgende Kostenarten sind keine Betriebskosten und können nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden:

- Verwaltungskosten

- Instandhaltungskosten

- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen

- Bankentgelte

- Portokosten

- Wartungskosten für Klingelsprechanlage

- Wartungskosten für die Türschließanlage

- Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen

- Finanzierungskosten

- Reparaturkostenversicherung

- Mietausfallversicherung

Rechtschutzversicherung

- Erbbau- oder Erbpachtzinsen

- Leasingkosten für den Tank oder den Brenner

- Kosten der Wach- und Schließgesellschaft

- Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung

- Kosten der Fassadenreinigung

- Ortskirchensteuer

- Kosten für Namensschilder oder Kosten der Rohrreinigung

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Sonstige Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich konkret benannten Betriebskostenarten können auch sonstige Betriebskosten unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden.

Im Mietvertrag muss eindeutig und unmissverständlich festgelegt werden, welche konkreten Kosten der Vermieter unter sonstigen Betriebskosten umlegen will. Verweist der Mietvertrag lediglich pauschal auf die Betriebskostenverordnung und sind keine weiteren konkreten sonstigen Betriebskosten vereinbart, können diese nicht umgelegt werden. Im Mietvertrag muss konkret stehen, welche Kosten sich hinter “Sonstiges” verbergen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Hauswart/Hausmeister

Zu den Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für dessen Arbeit gewährt.

Die Betriebskostenverordnung legt ausdrücklich fest, dass längst nicht alle Arbeiten, die ein Hausmeister erledigt, auch tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

So sind Lohn und Gehalt für den Hausmeister nicht umlagefähig, also soweit dessen Arbeiten folgende Bereiche betreffen:

Instandhaltungen

Instandsetzungen

Erneuerungen

Schönheitsreparaturen

Hausverwaltung

Typische Verwaltungsarbeiten, die nicht umlagefähig sind, sind:

Wohnungsabnahme

Mängelfeststellungen nach Auszug der Mieter

Einweisung der Mieter beim Einzug

Anschaffung und Anbringen von Namensschildern

Aufstellen von Reinigungsplänen für Gebäudereinigung oder Benutzung der Waschküche

Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen

Ansprechpartner der Mieter in Notfällen

Kontrolle von Fremdfirmen und Handwerkern

Typische Instandhaltungs und Instandsetzungsarbeiten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, sind:

Reparaturarbeiten

Notreparaturen

Kleinreparaturen in den Wohnungen

Auswechseln von Glühlampen und und Leuchten

Typische umlagefähige Hausmeister Kosten sind Gebäudereinigung, Straßenreinigung und Gartenpflege. Führt ein Hausmeister derartige Aufgaben durch, dürfen bei diesen Kosten keine Personal- und Lohnkosten entstehen. Mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten sind die Arbeiten bezahlt.

Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten auch selbst durchführen und dafür Lohn abrechnen. Er kann dabei einen fiktiven Aufwendungsersatz seine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen.

Beschäftigt der Vermieter einen eigenen Angestellten als Hausmeister, dann sind die dabei anfallenden Personalkosten auch umlagefähig. Dazu gehören Lohn- und Lohnnebenkosten, Sozialversicherungsbeiträge. Dagegen sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte nicht umlagefähig. Auch Kosten für Arbeitskleidung oder Telefonkosten sind keine umlagefähigen Hausmeister Kosten.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Sach- und Haftpflichtversicherung

Vermieter können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Kosten:

- für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden

- für die Glasversicherung

- Der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Wohngebäudeversicherungen decken mögliche Schäden am Gebäude selbst ab. Meistens wird von Eigentümern eine kombinierte Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen.

Elementarschäden sind in der Regel nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Sie müssen im Einzelfall zusätzlich vereinbart werden.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Die Gebäudehaftpflicht leistet beispielsweise bei Ansprüchen geschädigter Passanten aufgrund eines Glatteisunfalls.

Der Vermieter kann Versicherungskosten nicht umlegen, mit denen er seine persönlichen Risiken abdecken will, zum Beispiel eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Auch die Kosten einer Reparaturversicherung können keine Betriebskosten sein, zumal Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen selbst auch keine Betriebskosten sind.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Geregelt ist der Begriff der Betriebskosten in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten können verschiedene Kostenarten sein. Entscheidend ist, ob sie korrekt vertraglich vereinbart sind und die Voraussetzungen für Betriebskosten erfüllen.

Zu den Betriebskosten zählen:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten

a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Pauschale oder Vorauszahlung?

Die Zahlung von Betriebskosten kann im Rahmen einer Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart werden. Wird eine Pauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung am Ende des Jahres. Mit der Pauschale sind sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten.

Wird eine Vorauszahlung vereinbart, wird am Ende des Jahres eine Abrechnung erstellt, woraus sich eine Nachzahlung der Betriebskosten ergeben kann.

Viele Mietverträge enthalten zweideutige Formulierungen. In diesen Fällen muss durch Auslegung ermittelt werden, ob im Einzelfall eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart worden ist.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Film immobilienkauf

Tipps zum immobilienkauf von Rechtsanwalt Prof Dr Thieler:siehe you tube unter volker thieler

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Generelles Tierhaltungsverbot, Verwahrlosung der Wohnung

Die Behörde darf nur aufgrund der psychischen Exazerbation eingetretenen Verwahrlosung derWohnung kein generelles Tierhaltungsverbot aussprechen. Die Grundlagen für das geplante Tierhaltungsverbot sind von der Behörde genau aufzuklären und gründlich in Bezug auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs zu überdenken.Dabei muss der von medizinischer Sicht hervorgehobene günstige Einfluss der Tierhaltung berücksichtigt werden.
VG Berlin, Beschl. v. 19.02.2013 – VG 24 L 25.13

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Mietvertrag, Tierhaltung

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urt. V. 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

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Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

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Quadratmeterangaben bei Anzeigen

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 19.09.2012, Az.: 33 C 3082/12 entschieden, dass die Quadratmeterangaben bei einer Internetanzeige nicht ausgangspunkt für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter sein können, weil die Wohnfläche zu klein ist. Die Angabe der Wohnfläche wird nur dann Vertragsgegenstand, wenn sie im Vertrag festegehalten wurde. Eine Anzeige in einer Zeitung oder im Internet ist nicht Teil des Mietvertrages.

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Geruchsbelästigung Vermieterkündigungsrecht

Ein Mieter hatte seine Wohnung mit Gerümpel vollgestellt. Ein unerträglicher Gestank führte zu Beschwerden anderer Mieter des Mietshauses. Dem Mieter wurde eine ausreichende Frist zur Beseitigung des vertraglichen Zustandes unter Störung gesetzt. Dennoch hatte der Mieter nichts unternommen. Das Amtsgericht Münster hat mit Urteil vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10 entschieden, dass dem Mieter fristlos gekündigt werden kann.

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Wohnungseigentum – Störender Mieter

Wohnungseigentum – störender Mieter

Sehr Problematisch ist es für einen Wohnungseigentümer, wenn er die Wohnung an einen Mieter vermietet hat, der den Hausfrieden stört. Das Landgericht Braunschweig hat mit Urteil vom 12.03.2012, Az.: 6 S 360/11 erst vor kurzem entschieden, dass das Fehlverhalten eines Mieters, eines Wohnungseigentümers, der anderen Wohnungseigentümer sogar die Wohnungseigentür verklagen kann, dass das Fehlverhalten eingestellt wird. Hier hatte in dem Fall, der Mieter an dem eine Eigentumswohnung vermietet worden ist, im Flur vor der Wohnung ständig Gegenstände abgestellt. Der Flur war Gemeinschaftseigentum. Es gab einen Beschluss der Wohnungseigentümer, dass der Vermieter gegen seine Mieter rechtliche Schritte einleiten soll, damit die Benutzung des Gemeinschaftseigentums beendet ist. Der Wohnungseigentümer hat nichts unternommen. Daraufhin hat der Eigentümer einer anderen Eigentumswohnung den Wohnungseigentümer, der die Wohnung vermietet hat, verklagt, den Flur zu räumen, obwohl ja der Wohnungseigentümer selbst gar nicht die Wohnung benutzt bzw. das Fehlverhalten tätigte. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein derartiger Anspruch auf Beseitigung der Gegenstände im Hausflur, der Gemeinschaftseigentum ist, auch von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen geltend gemacht werden kann. Der Anspruch ergibt sich aus § 14 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz.

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Mietbeginn - Mängel

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache stehen dem Mieter spezielle Gewährleistungsansprüche zu. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Ansprüche:

1. Erhaltungsanspruch

Es handelt sich hierbei um die Hauptleistungspflicht des Vermieters.

Bei einem Mangel steht dem Mieter ein Erfüllungsanspruch gem. § 535 I 2 BGB zu. Dieser besagt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat, und diesen Zustand während der gesamten Mietdauer auch aufrechterhalten muss. Bei einem Mangel ist es deshalb egal, wann dieser entstanden ist oder ob der Vermieter diesen zu vertreten hat. Denn der Vermieter ist erstmal grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreien Zustand zu übergeben, aber auch diese in diesem Zustand zu erhalten.
Nur in ganz extremen Fällen kann der Erfüllungsanspruch des Mieters mal nicht durchsetzbar sein. Dann spricht man von einer „Überschreitung der Opfergrenze“ welche sich aus § 275 II BGb aufgrund der wirtschaftlichen Unmöglichkeit für den Vermieter ergibt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der gegenseitigen Parteiinteressen entschieden werden. Es kommt dabei darauf an, ob zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Wert des Mietobjekts und dem aus ihm vom Vermieter zu ziehenden Einnahmen ein krasses Missverhältnis besteht. Ein solches Missverhältnis wurde beispielsweise für den fall angenommen, in dem die Reparaturkosten das 12-fache der Jahresmiete überschritten haben.

Wichtig zu wissen ist, dass der Erfüllungsanspruch des Mieters niemals verjähren kann. Denn es handelt sich um einen Gebrauchserhaltungsanspruch des Mieters, der über die gesamte Dauer des Mietverhältnis besteht und deshalb Tag für Tag neu begründet wird. Aufgrund des Erfüllungsanspruch ist der Mieter berechtigt die Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel behoben wurde, § 320 BGB. Zwar handelt es sich hierbei um eine Einrede , jedoch muss sich der Mieter auf diese nicht mal ausdrücklich berufen. Vielmehr wird er lediglich zu einer Zahlung der Miete Zug um Zug gegen Mangelbehebung verurteilt, § 322 BGB.

Somit wird auch klar, dass dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters in dem Zeitpunkt wieder erlischt, in welchem der Vermieter den Mangel wieder behoben hat.

Ferner muss beachtet werden, dass dieses Zurückbehaltungsrecht auch dann erlischt, wenn das Mietsgebäude verkauft oder versteigert wird. Denn dann gilt die Erfüllungseinrede nur noch dem neuen Vermieter gegenüber. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass nun das Mietverhätnis mit dem neuen Vermieter gem. § 566 BGB als geschlossen gilt.
Wissen muss der Mieter, dass er den Mietzins an den Vermieter alsbald nachzahlen muss, sobald der Mangel behoben wurde. Denn die Mietzinszahlung kann lediglich bis zur Mangelbeseitigung zurückbezahlt werden, entfällt aber nicht.

2. Minderungsanspruch

a.) Mietminderung

Ein Anspruch auf Minderung der Miete steht dem Mieter dann zu, wenn bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache oder während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache besteht, § 536 I BGB. Der BGH definiert einen solchen Mangel an der Mietsache, als eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dieser Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Parteien konkret vorausgesetztem Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern. Es handelt sich also um einen subjektiven Mängelbegriff, da die Parteien den geschuldeten Zustand festlegen.

Eine Besonderheit besteht bei der Minderung darin, dass der Mieter sich auf sein Minderungsrecht nicht berufen muss, denn es handelt sich um eine rechtsvernichtende Einwendung kraft Gesetzes. Er ist solange und soweit zur Minderung berechtigt, als die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist.

b.) Erheblichkeit

Zu beachten ist aber, dass nicht jeder auch nur geringfügige Mangel den Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gesetz sagt dazu, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht bleiben muss, § 536 I 3 BGB. Ein solcher unerheblicher Mangle liegt vor, wenn dieser schnell und mit geringfügigen Mitteln zu beheben ist.
Etwas anderes gilt aber für den Fall, in welchem gerade eine Eigenschaft der Mietsache zugesichert wurde, § 536 II. Denn dann führen auch unerhebliche Beeinträchtigungen zu einem Mangel. Eine solche Zusicherung liegt etwa vor, wenn der Vermieter ausdrücklich oder durch stillschweigende Erklärung, welche auch Vertragsinhalt geworden sein muss, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

c.) Auschluss

Die Minderung kann aus folgenden Gründen ausgeschlossen sein:

aa.) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss, § 536 b BGB
Es muss also eine Abweichung der Beschaffenheit, ein Mangel, bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben und der Mieter muss genau diese Abweichung bei Vertragsschluss positiv gekannt haben. Insbesondere muss dem Mieter die Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit bewusst gewesen sein. Deshalb reicht alleine die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts ebenso wenig aus, wie die Kenntnis davon, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist.
Hatte der Mieter nur aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis von dem Mangel, gehen seine Minderungsansprüche dann nicht verlustig, wenn der Vermieter seinerseits den Mangel arglistig verschwiegen, oder die Fehlerfreiheit arglistig vorgespiegelt hat.

bb.)Vorbehaltslose Zahlung, § 536 b BGB
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Miete vorbehaltslos weiter, verliert er seine Mängelrechte. Grund hierzu ist, dass der Mieter bei einer vorbehaltslosen Zahlung dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er durch den Mangel nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird.
Diesem Einwand kann der Mieter entgehen, indem er die Mietsache zwar abnimmt, aber Zahlung der Miete nur unter vorbehalt leistet. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vorbehalt auf die einzelnen Mängel bezieht. Denn ein allgemein erklärter Vorbehalt genügt nicht, um seine Mängel aufrechtzuerhalten.

cc.) Verletzung der Anzeigepflicht, § 536c II BGB
Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen, alsbald er von diesem Kenntnis erlangt. Denn er ist als Mieter näher an dem Mietobjekt als der Vermieter, so dass er dem Vermieter die Möglichkeit geben muss, von der Mangelhaftigkeit zu erfahren. Es handelt sich somit um eine Obliegenheit des Mieters. Für die Mangelanzeige ist keine vorgeschrieben. Doch wird zu einer schriftlichen Mängelanzeige geraten.

dd.) Verursachung des Mangels durch den Mieter, § 326 II 1 BGB
Selbstverständlich muss der Vermieter nicht für solche Mängel die Verantwortung tragen, welche der Mieter selbst verursacht hat.

ee.) Annahmeverzug des Mieters, § 326 II 1 BGB
Mängelansprüche sind schließlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt. Etwa indem er die Handwerker nicht für Reparaturzwecke in die Wohnung lässt. Das gleiche gilt, wenn der Mieter sich in Verzug befindet, also die angebotenen Mängelleistung nicht annimmt. Jedoch entfällt der Annahmeverzug zu dem Zeitpunkt, indem sich der Mieter mit der Mängelbeseitigung einverstanden erklärt.

3. Schadenersatzanspruch

Ist ein Mangel bei vertragsschluss bereits vorhanden (a), oder entsteht ein solcher Mangel wegen eines Umstandes den der Vermieter zu vertreten hat (b), oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (c), kann der Mieter Schadenersatz verlangen, § 536a I BGB, Dieses Recht kann der Mieter sogar unbeschadet seiner Minderungsrechte geltend machen, § 536a I 2 BGB

a.) Mangel bei Vertragsschluss vorhanden
Ist der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden, kommt es auf ein Verschulden des Vermieters erst gar nicht an. Denn ein Schadenersatzanspruch besteht schon allein aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter die Mietsache mangelfrei zu übergeben hat. Hierzu muss der Mangel bei Vertragsschluss noch nicht einmal sichtbar gewesen oder irgendwo hervorgetreten sein, noch muss der Mangel seine schädlichen Auswirkungen gezeigt haben. Es genügt vielmehr, dass die für den Mangel erforderliche Gefahrenquelle bereits vorhanden war oder die Ursache hierfür schon gelegt wurde.

b.) Mangel nach Vertragsschluss
Tritt ein Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so muss der Vermieter diesen auch verschuldet haben. Hierzu genügt auch ein Verschulden durch Fahrlässigkeit. Der Vermieter hat einen Mangel dann zu vertreten, wenn er seiner Erhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB nicht nachkommt. Hierzu gehören z.B. Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen und Reparaturen.

c.) Nicht vom Vermieter zu vertretender nachträglicher Mangel
Liegt ein nachträglicher Mangel vor, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, hat dieser dennoch Schadenersatz zu leisten, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Erforderlich ist, dass der Vermieter eine Mahnung erhalten hat, in der er aufgefordert wurde, den Mangel zu beseitigen, § 286 I BGB.

d.) Ausschluss
Auch können die Schadenersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen sein. Hierbei gelten die gleichen Grundsätze, wie diese die bei der Mietminderung bereits erläutert wurden.

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Nutzungsentschädigung/ Mietminderung

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 21.02.1990 (NJW-RR 1990, Seite 884) ist ein Mieter, der nach Kündigung, die Mietsache nicht zurückgibt und sie somit dem Vermieter vorenthält, dennoch nicht gehindert, bezüglich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung eine Minderung geltend zu machen.

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1541 K 90/12

1541 K 90/12
Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Mittwoch, den 5. Dezember 2012, 9.00 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202//II – öffentlich versteigert werden: Objekt (Laut Gutachten): Bebautes, 581 m² großes Grundstück, nach Abbruch mit GFZ = 0,7 bebaubar. Lage: Rainackerweg 38, 80939 München. Verkehrswert: 560.000,- €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Freimann, Flst. 309/403 Rainackerweg 38, Wohnhaus, Hofraum, Garten, zu 581 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Freimann, Blatt 2206. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 5.3.2012.

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1517 K 90/12

1517 K 90/12
Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Donnerstag, den 6. Dezember 2012, 13.30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202//II – öffentlich versteigert werden: Objekt (Laut Gutachten): Wohn- und Geschäftshaus, Gartenhaus, ca. 975 m² Wohn-/Nutzfl., 3 Pkw-Stellpl. Im Hof, Bj. ca. 1900, Wiederaufbau 1954/55. Lage: Rupprechtstr. 6, 80636 München. Verkehrswert: 3.600.000,- €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Neuhausen, Flst. 330 1/4 Rupprechtstraße 6, Wohnhaus mit zwei Verkaufsläden, Stallgebäude, Heuboden, Vorgärtchen, Hofraum, zu 530 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Neuhausen, Blatt 4605. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 14.7.2011.

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