Film immobilienkauf

Tipps zum immobilienkauf von Rechtsanwalt Prof Dr Thieler:siehe you tube unter volker thieler

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Generelles Tierhaltungsverbot, Verwahrlosung der Wohnung

Die Behörde darf nur aufgrund der psychischen Exazerbation eingetretenen Verwahrlosung derWohnung kein generelles Tierhaltungsverbot aussprechen. Die Grundlagen für das geplante Tierhaltungsverbot sind von der Behörde genau aufzuklären und gründlich in Bezug auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs zu überdenken.Dabei muss der von medizinischer Sicht hervorgehobene günstige Einfluss der Tierhaltung berücksichtigt werden.
VG Berlin, Beschl. v. 19.02.2013 – VG 24 L 25.13

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Mietvertrag, Tierhaltung

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urt. V. 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

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Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

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Quadratmeterangaben bei Anzeigen

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 19.09.2012, Az.: 33 C 3082/12 entschieden, dass die Quadratmeterangaben bei einer Internetanzeige nicht ausgangspunkt für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter sein können, weil die Wohnfläche zu klein ist. Die Angabe der Wohnfläche wird nur dann Vertragsgegenstand, wenn sie im Vertrag festegehalten wurde. Eine Anzeige in einer Zeitung oder im Internet ist nicht Teil des Mietvertrages.

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Geruchsbelästigung Vermieterkündigungsrecht

Ein Mieter hatte seine Wohnung mit Gerümpel vollgestellt. Ein unerträglicher Gestank führte zu Beschwerden anderer Mieter des Mietshauses. Dem Mieter wurde eine ausreichende Frist zur Beseitigung des vertraglichen Zustandes unter Störung gesetzt. Dennoch hatte der Mieter nichts unternommen. Das Amtsgericht Münster hat mit Urteil vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10 entschieden, dass dem Mieter fristlos gekündigt werden kann.

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Wohnungseigentum – Störender Mieter

Wohnungseigentum – störender Mieter

Sehr Problematisch ist es für einen Wohnungseigentümer, wenn er die Wohnung an einen Mieter vermietet hat, der den Hausfrieden stört. Das Landgericht Braunschweig hat mit Urteil vom 12.03.2012, Az.: 6 S 360/11 erst vor kurzem entschieden, dass das Fehlverhalten eines Mieters, eines Wohnungseigentümers, der anderen Wohnungseigentümer sogar die Wohnungseigentür verklagen kann, dass das Fehlverhalten eingestellt wird. Hier hatte in dem Fall, der Mieter an dem eine Eigentumswohnung vermietet worden ist, im Flur vor der Wohnung ständig Gegenstände abgestellt. Der Flur war Gemeinschaftseigentum. Es gab einen Beschluss der Wohnungseigentümer, dass der Vermieter gegen seine Mieter rechtliche Schritte einleiten soll, damit die Benutzung des Gemeinschaftseigentums beendet ist. Der Wohnungseigentümer hat nichts unternommen. Daraufhin hat der Eigentümer einer anderen Eigentumswohnung den Wohnungseigentümer, der die Wohnung vermietet hat, verklagt, den Flur zu räumen, obwohl ja der Wohnungseigentümer selbst gar nicht die Wohnung benutzt bzw. das Fehlverhalten tätigte. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein derartiger Anspruch auf Beseitigung der Gegenstände im Hausflur, der Gemeinschaftseigentum ist, auch von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen geltend gemacht werden kann. Der Anspruch ergibt sich aus § 14 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz.

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Mietbeginn - Mängel

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache stehen dem Mieter spezielle Gewährleistungsansprüche zu. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Ansprüche:

1. Erhaltungsanspruch

Es handelt sich hierbei um die Hauptleistungspflicht des Vermieters.

Bei einem Mangel steht dem Mieter ein Erfüllungsanspruch gem. § 535 I 2 BGB zu. Dieser besagt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat, und diesen Zustand während der gesamten Mietdauer auch aufrechterhalten muss. Bei einem Mangel ist es deshalb egal, wann dieser entstanden ist oder ob der Vermieter diesen zu vertreten hat. Denn der Vermieter ist erstmal grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreien Zustand zu übergeben, aber auch diese in diesem Zustand zu erhalten.
Nur in ganz extremen Fällen kann der Erfüllungsanspruch des Mieters mal nicht durchsetzbar sein. Dann spricht man von einer „Überschreitung der Opfergrenze“ welche sich aus § 275 II BGb aufgrund der wirtschaftlichen Unmöglichkeit für den Vermieter ergibt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der gegenseitigen Parteiinteressen entschieden werden. Es kommt dabei darauf an, ob zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Wert des Mietobjekts und dem aus ihm vom Vermieter zu ziehenden Einnahmen ein krasses Missverhältnis besteht. Ein solches Missverhältnis wurde beispielsweise für den fall angenommen, in dem die Reparaturkosten das 12-fache der Jahresmiete überschritten haben.

Wichtig zu wissen ist, dass der Erfüllungsanspruch des Mieters niemals verjähren kann. Denn es handelt sich um einen Gebrauchserhaltungsanspruch des Mieters, der über die gesamte Dauer des Mietverhältnis besteht und deshalb Tag für Tag neu begründet wird. Aufgrund des Erfüllungsanspruch ist der Mieter berechtigt die Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel behoben wurde, § 320 BGB. Zwar handelt es sich hierbei um eine Einrede , jedoch muss sich der Mieter auf diese nicht mal ausdrücklich berufen. Vielmehr wird er lediglich zu einer Zahlung der Miete Zug um Zug gegen Mangelbehebung verurteilt, § 322 BGB.

Somit wird auch klar, dass dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters in dem Zeitpunkt wieder erlischt, in welchem der Vermieter den Mangel wieder behoben hat.

Ferner muss beachtet werden, dass dieses Zurückbehaltungsrecht auch dann erlischt, wenn das Mietsgebäude verkauft oder versteigert wird. Denn dann gilt die Erfüllungseinrede nur noch dem neuen Vermieter gegenüber. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass nun das Mietverhätnis mit dem neuen Vermieter gem. § 566 BGB als geschlossen gilt.
Wissen muss der Mieter, dass er den Mietzins an den Vermieter alsbald nachzahlen muss, sobald der Mangel behoben wurde. Denn die Mietzinszahlung kann lediglich bis zur Mangelbeseitigung zurückbezahlt werden, entfällt aber nicht.

2. Minderungsanspruch

a.) Mietminderung

Ein Anspruch auf Minderung der Miete steht dem Mieter dann zu, wenn bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache oder während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache besteht, § 536 I BGB. Der BGH definiert einen solchen Mangel an der Mietsache, als eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dieser Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Parteien konkret vorausgesetztem Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern. Es handelt sich also um einen subjektiven Mängelbegriff, da die Parteien den geschuldeten Zustand festlegen.

Eine Besonderheit besteht bei der Minderung darin, dass der Mieter sich auf sein Minderungsrecht nicht berufen muss, denn es handelt sich um eine rechtsvernichtende Einwendung kraft Gesetzes. Er ist solange und soweit zur Minderung berechtigt, als die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist.

b.) Erheblichkeit

Zu beachten ist aber, dass nicht jeder auch nur geringfügige Mangel den Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gesetz sagt dazu, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht bleiben muss, § 536 I 3 BGB. Ein solcher unerheblicher Mangle liegt vor, wenn dieser schnell und mit geringfügigen Mitteln zu beheben ist.
Etwas anderes gilt aber für den Fall, in welchem gerade eine Eigenschaft der Mietsache zugesichert wurde, § 536 II. Denn dann führen auch unerhebliche Beeinträchtigungen zu einem Mangel. Eine solche Zusicherung liegt etwa vor, wenn der Vermieter ausdrücklich oder durch stillschweigende Erklärung, welche auch Vertragsinhalt geworden sein muss, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

c.) Auschluss

Die Minderung kann aus folgenden Gründen ausgeschlossen sein:

aa.) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss, § 536 b BGB
Es muss also eine Abweichung der Beschaffenheit, ein Mangel, bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben und der Mieter muss genau diese Abweichung bei Vertragsschluss positiv gekannt haben. Insbesondere muss dem Mieter die Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit bewusst gewesen sein. Deshalb reicht alleine die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts ebenso wenig aus, wie die Kenntnis davon, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist.
Hatte der Mieter nur aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis von dem Mangel, gehen seine Minderungsansprüche dann nicht verlustig, wenn der Vermieter seinerseits den Mangel arglistig verschwiegen, oder die Fehlerfreiheit arglistig vorgespiegelt hat.

bb.)Vorbehaltslose Zahlung, § 536 b BGB
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Miete vorbehaltslos weiter, verliert er seine Mängelrechte. Grund hierzu ist, dass der Mieter bei einer vorbehaltslosen Zahlung dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er durch den Mangel nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird.
Diesem Einwand kann der Mieter entgehen, indem er die Mietsache zwar abnimmt, aber Zahlung der Miete nur unter vorbehalt leistet. Wichtig ist, dass der Mieter seinen Vorbehalt auf die einzelnen Mängel bezieht. Denn ein allgemein erklärter Vorbehalt genügt nicht, um seine Mängel aufrechtzuerhalten.

cc.) Verletzung der Anzeigepflicht, § 536c II BGB
Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen, alsbald er von diesem Kenntnis erlangt. Denn er ist als Mieter näher an dem Mietobjekt als der Vermieter, so dass er dem Vermieter die Möglichkeit geben muss, von der Mangelhaftigkeit zu erfahren. Es handelt sich somit um eine Obliegenheit des Mieters. Für die Mangelanzeige ist keine vorgeschrieben. Doch wird zu einer schriftlichen Mängelanzeige geraten.

dd.) Verursachung des Mangels durch den Mieter, § 326 II 1 BGB
Selbstverständlich muss der Vermieter nicht für solche Mängel die Verantwortung tragen, welche der Mieter selbst verursacht hat.

ee.) Annahmeverzug des Mieters, § 326 II 1 BGB
Mängelansprüche sind schließlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt. Etwa indem er die Handwerker nicht für Reparaturzwecke in die Wohnung lässt. Das gleiche gilt, wenn der Mieter sich in Verzug befindet, also die angebotenen Mängelleistung nicht annimmt. Jedoch entfällt der Annahmeverzug zu dem Zeitpunkt, indem sich der Mieter mit der Mängelbeseitigung einverstanden erklärt.

3. Schadenersatzanspruch

Ist ein Mangel bei vertragsschluss bereits vorhanden (a), oder entsteht ein solcher Mangel wegen eines Umstandes den der Vermieter zu vertreten hat (b), oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (c), kann der Mieter Schadenersatz verlangen, § 536a I BGB, Dieses Recht kann der Mieter sogar unbeschadet seiner Minderungsrechte geltend machen, § 536a I 2 BGB

a.) Mangel bei Vertragsschluss vorhanden
Ist der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden, kommt es auf ein Verschulden des Vermieters erst gar nicht an. Denn ein Schadenersatzanspruch besteht schon allein aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter die Mietsache mangelfrei zu übergeben hat. Hierzu muss der Mangel bei Vertragsschluss noch nicht einmal sichtbar gewesen oder irgendwo hervorgetreten sein, noch muss der Mangel seine schädlichen Auswirkungen gezeigt haben. Es genügt vielmehr, dass die für den Mangel erforderliche Gefahrenquelle bereits vorhanden war oder die Ursache hierfür schon gelegt wurde.

b.) Mangel nach Vertragsschluss
Tritt ein Mangel jedoch erst nach Vertragsschluss auf, so muss der Vermieter diesen auch verschuldet haben. Hierzu genügt auch ein Verschulden durch Fahrlässigkeit. Der Vermieter hat einen Mangel dann zu vertreten, wenn er seiner Erhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB nicht nachkommt. Hierzu gehören z.B. Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen und Reparaturen.

c.) Nicht vom Vermieter zu vertretender nachträglicher Mangel
Liegt ein nachträglicher Mangel vor, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, hat dieser dennoch Schadenersatz zu leisten, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Erforderlich ist, dass der Vermieter eine Mahnung erhalten hat, in der er aufgefordert wurde, den Mangel zu beseitigen, § 286 I BGB.

d.) Ausschluss
Auch können die Schadenersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen sein. Hierbei gelten die gleichen Grundsätze, wie diese die bei der Mietminderung bereits erläutert wurden.

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Nutzungsentschädigung/ Mietminderung

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 21.02.1990 (NJW-RR 1990, Seite 884) ist ein Mieter, der nach Kündigung, die Mietsache nicht zurückgibt und sie somit dem Vermieter vorenthält, dennoch nicht gehindert, bezüglich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung eine Minderung geltend zu machen.

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1541 K 90/12

1541 K 90/12
Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Mittwoch, den 5. Dezember 2012, 9.00 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202//II – öffentlich versteigert werden: Objekt (Laut Gutachten): Bebautes, 581 m² großes Grundstück, nach Abbruch mit GFZ = 0,7 bebaubar. Lage: Rainackerweg 38, 80939 München. Verkehrswert: 560.000,- €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Freimann, Flst. 309/403 Rainackerweg 38, Wohnhaus, Hofraum, Garten, zu 581 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Freimann, Blatt 2206. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 5.3.2012.

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1517 K 90/12

1517 K 90/12
Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Donnerstag, den 6. Dezember 2012, 13.30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202//II – öffentlich versteigert werden: Objekt (Laut Gutachten): Wohn- und Geschäftshaus, Gartenhaus, ca. 975 m² Wohn-/Nutzfl., 3 Pkw-Stellpl. Im Hof, Bj. ca. 1900, Wiederaufbau 1954/55. Lage: Rupprechtstr. 6, 80636 München. Verkehrswert: 3.600.000,- €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Neuhausen, Flst. 330 1/4 Rupprechtstraße 6, Wohnhaus mit zwei Verkaufsläden, Stallgebäude, Heuboden, Vorgärtchen, Hofraum, zu 530 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Neuhausen, Blatt 4605. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 14.7.2011.

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1510 K 595/11

1510 K 595/11
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Mittwoch, 12. Dezember 2012, 13:30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 103/I - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten): Grdst. zu 919 m², bebaut mit EFG (bj. Unbek., nicht unterkellert, zweigeschossig, Altbau durchgreifend modernisiert) mit Anbau (unterkellert, Bj. ca. 1983) und Doppelgarage (unterkellert), ca. 175 m² Wohnfl. Lage: Mühlweg 3, 85665 Moosach. Verkehrswert: 437.000m,- € im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Moosach Flst. 462 Falkenberg, Mühlweg 3, Wohngebäude, Nebengebäude, Gebäude- und fläche zu 0,0919 ha, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Ebersberg von Moosach Blatt 840. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 28.12.2011. Gläubiger: Tel. 089/238012955.

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1520 K 498/11

1520 K 498/11
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Dienstag, 11 Dezember 2012, 9:00 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202/II - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten): a) 2-Zi.-Whg. (EG) mit Terrasse, rd. 51 m² Wohnfl., dazu Kellerabteil zu rd. 8m² Nutzfl., Sondernutzungsrecht an Garten mit rd. 87 m²; b) Tiefgaragenstellplatz, Baujahr: ca. 2006. Lage: Neubruchstr. 26e, 85774 Unterföhring. Verkehrswerte: a) 170.000,- € b) 10.000,- €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: a) 5,436/1.000 MEA, verb. M. d. SE an Wohnung mit Keller Nr. 150, je an dem rechtliche vereinigten Grundstück der Gemarkung Unterföhring, Flurstücke 178/33 Neubruchstr. 26, 26a-f,28,28a,28b, Gebäude- und Freifläche zu 8695 m²; 178/60 Nähe Neubruchstr., Verkehrsfläche zu 226 m²; 178/61 Nähe Moosstr., Erholungsfläche zu 3004 m²; 178/40 Nähe Neubruchstr., Verkehrsfläche zu 195 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Unterföhring, Blätter a) 4907 und b) 5028. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte jeweils am 15.11.2011. Gläubiger: Tel. 08161/56-116.

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1515 K 435/2011

1515 K 435/2011
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Montag, 10.12.2012, 10:00 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202/II - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten): a) 1-Zi.-App. (1. OG/List) mit Loggia, rd. 37 m2 Wohnfl., dazu Kellerabteil zu rd. 10 m2 Nutzfl., Baujahr ca. 1975; b) Tiefgaragenstellplatz Lage: Daudetstraße 18, 81245 München-Obermenzing Verkehrswert: a) 90.000,00 €, b) 10.000,00. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: a) 3,26/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. B 22; b) 1/138 Miteigentumsanteil an dem 138/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage Nr. 300, je an dem Grundstück der Gemarkung Obermenzing, Flustück 710/10 Alte Allee 78, 78 a, Daudetstraße 18, Wohngebäude Tiefgarage, Hofraum, zu 14.370 m2, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Obermenzing, a) Blatt 8742, b) 8782 Strichblatt 20. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 22.11.2011.

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1540 K 10/12

1540 K 10/12
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Dienstag, 11.12.2012, 13:30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202/II - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten): a) 2-Zi.-Whg. im 3 .OG mit Galerie (Wohnfl. Ca. 47 m2), 2 Abstellräume im 4. OG außerhalb der Whg. (Nutzfl. Ca. 22 m2) kein Lift vorh., b) TG-Einzelstellplatz, je Bj. Ca. 1989. Lage: Hitlstraße 19, 80997 München Verkehrswert: a) 144.000,00 € b) 15.000,00. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: a) 1835/100.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Abstellräumen Nr. 54; b) 10/100.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. 94; je an dem Grundstück der Gemarkung Untermenzing, Flurstück 671 Hitlstraße 17. 19, Josef-Führer-Str. 7, 9, Gebäude- und Freifläche zu 3401 m2, jeweils eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Untermenzing, a) Blatt 8481; b) Blatt 8521. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte jeweils am 19.01.2012. Gläubiger: Tel: 089/2171-47628

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1541 K 297/11

1541 K 297/11
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Mittwoch, 05.12.2012, 13:30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202/II - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten):nicht freistehendes Einfam.haus mit ca. 138 m2 Wohnfl. sowie 55 m2 Nutzfl. Im KG, 2 Garagen, BJ 1961, Modernisierung 1984, Grundstücksgröße: 650 m2. Lage: Gstaller Weg 16, 82166 Gräfelfing. Verkehrswert: 570.000,00 €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Gräfelfing, Flst. 1068/7 Gstaller Weg 16, Gebäude- und Freifläche zu 650 m2, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von Gräfelfing, Blatt 4759. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 30.06.2011

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1517 K 280/11

1517 K 280/11
Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Montag, 03.12.2012, 13:30 Uhr an der Gerichtsstelle – Justizgebäude München, Infanteriestraße 5, Sitzungssaal 202/II - öffentlich versteigert werden:
Objekt (Laut Gutachten): EFH (relativ groß u. hochwertig) m. Doppelgarage, rd. 304 m2 Wohnfl., rd. 168 m2 Nutzfl., BJ 1996. Lage: Grünlandstr. 15, 85757 Karlsfeld Verkehrswert: 820.000,00 €. Im Grundbuch wie folgt beschrieben: Grundstück der Gemarkung Karlsfeld, Flst. 1096 Rothschwaige, Grünlandstr. 15, Gebäude- und Freifläche zu 543 m2, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Dachau von Karlsfeld, Blatt 11459. Die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 15.06.2011

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Immobilien als sichere Kapitalanlagen

Für viele Kapitalanleger stehen ein Sicherheit und Wertzuwachs als Anlagemotive neben einer Rendite im Vordergrund. Die letzten Jahre haben insoweit deutlich gezeigt, dass weder Instrumente des sog. grauen Kapitalmarks (geschlossene Immobilien-, Medien- und Schiffsfonds) diese Ziele erreichen, noch Kapitalanlagen aus dem regulierten Bereich (offene Immobilienfonds, Wertpapiere). Viele Kapitalanlagen, beispielsweise auch atypisch stille Gesellschaftsbeteiligungen, führen nicht nur zum Totalverlust, sondern auch zu Nachzahlungsrisiken. (weiterlesen…)

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Zwangsversteigerung

Hier handelt es sich um ein interessantes Objekt. Einfamilienhaus in Gräfelfing.
Wenn Sie nähere Informationen hierzu, oder wie man ein derartiges Objekt ersteigert, haben wollen, können Sie sich gerne mit der Senator Vermögensverwaltung GmbH, Telefon 0176/62249653 in Verbindung setzen.

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Rechtsmittelbelehrung zum Zuschlagbeschluss

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 96 ZVG das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerden (§§ 567 ff. ZPO) zulässig.
Die Beschwerde muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen eingelegt werden. Die Frist beginnt für diejenigen Beteiligten, die im Versteigerungs- oder einem Verkündigungstermin erschienen sind, mit der Verkündung des Beschlusses, für alle übrigen Beteiligten mit der Zustellung, § 98 ZVG.

Bei schriftlichen Erklärungen genügt es zur Fristwahrung nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist zur Post gegeben wird. Die Frist ist vielmehr nur dann gewahrt, wenn die Erklärung vor Ablauf der Frist beim Gericht eingeht.

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Treppenhaus-Mietergegenstaende

Das Treppenhaus ist nicht an den Mieter nicht mitverdientet.das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus durch den Mieter ist vertragswidrig.Oberlandesgericht Düsseldorf Az. 3Wx88/96

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Miete/ Preisgrenze (Gewerberaummietrecht)

Das bei einem Vertrag über Gewerbemietraum ein wucherähnliches und damit nichtiges Geschäft vorliegt ist nur ganz seltenen Fällen anzunehmen. So muss die Miete bzw. Pacht doppelt so hoch sein, wie der objektive Marktwert. Meistens wird die Nichtigkeit jedoch an der Beweisbarkeit der verwerflichen Gesinnung des Vermieters scheitern.

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Geschäftsgrundlage/ Wegfall durch Mieterstrukturänderung (Gewerberaummiete)

Alleine die Änderung der Mieterstruktur in einem Gebäude kann noch keine auf Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützte Kündigung begründen. Dies ergibt sich daraus, dass das wirtschaftliche Risiko einer Mietsache nicht auf den Vermieter abgewälzt werden soll.

BGH, Urteil vom 17.03.2010 - V ZB 224/09

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Ersteigerung/ Erneuter Mietvertragsabschluss

Nach Ersteigerung tritt der Ersteiger normalerweise in schon bestehende Mietverhältnisse ein. Ein Mietverhältnis mit dem Nutzer kann unter Umständen auch neu begründet werden. Soweit unklar ist, ob vor der Ersteigerung bereits ein wirksames Mietverhältnis vorlag, wird zumindest mit der Zahlung der Miete durch den Mieter dem Eigentümerwechsel konkludent (durch schlüssiges Verhalten) zugestimmt und ein neuer Vertrag begründet.

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Eigenbedarfskündigung/ Sperrfrist bei Eigentümerwechsel

Achten Sie bei Immobilienerwerb immer auf die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei einem Eigentümerwechsel an der Mietsache grundsätzlich für 3 Jahre ausgeschlossen. Diese Sperrfrist kann unter Umständen sogar noch länger sein, da in § 577a Abs. 2 BGB den jeweiligen Landesregierungen die Möglichkeit gegeben wird, diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

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Nutzungsentschädigung/ Mietermehrheit

Dem Vermieter steht auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mieter zu, der die Wohnung bereits verlassen und die Schlüssel abgegeben hat, wenn der andere Mieter die Wohnung trotz wirksamer Kündigung weiterhin nutzt. Dieser Anspruch kann nur dann entfallen, wenn der bereits ausgezogene Mieter seiner Räumungspflicht im vollen Umfang gerecht wird, indem er versucht mit allen rechtlichen und tatsächlichen Mitteln gegen den verbliebenen Mieter vorzugehen.

LG Potsdam 11 S 183/08

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Neuvermietung/ Preisvereinbarung

Wird nicht preisgebundener Wohnraum neu vermietet, so darf die vereinbarte Miete nicht mehr als 20% über der Miete die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden. Dabei muss der Vermieter allerdings den Mangel an vergleichbaren Objekten ausnutzen.

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Modernisierungsmaßnahmen/ Folgekosten

Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sind zwar grundsätzlich umlagefähig zunächst einmal aber vom Vermieter zu tragen. Zu den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen gehören jedoch nicht solche Kosten, mit denen die durch die Modernisierung verursachten „Schäden“ entstanden sind. Zu diesen Schäden gehört beispielsweise die Tapezierung einer Wand, nachdem neue Leitungen verlegt worden sind.
Nach allgemeiner Ansicht sind die Kosten für Maßnahmen zur Beseitigung solcher Schäden Aufwendungen, die der Vermieter zu tragen hat. Damit sind auch diese Kosten umlagefähig. Allerdings können die Kosten zur Beseitigung der Folgemängel auch den Mieter treffen, wenn dieser vertraglich dazu verpflichtet wurde, die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen, dabei dürfen die Folgenbeseitigungsmaßnahmen den Umfang von normalen Schönheitsreparaturen nicht überschreiten. Außerdem müssen die Schönheitsreparaturen bei der Durchführung der Modernisierungsarbeiten fällig sein. In allen anderen Fällen hat demnach der Vermieter die Kosten zu übernehmen.

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Nichteheliche Lebensgemeinschaft/ Ausgleichsansrpüche

Bei der Prüfung, ob ein Ausgleichsanspruch aus einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft besteht, ist die Vermögenszuordnung im Hinblick auf die während des Zusammenlebens besseren Einkommensverhältnisse des Zuwendenden nicht entscheidend. Ein solcher Anspruch wird regelmäßig dann gegeben sein, wenn beispielsweise gemeinschaftsbezogene Zuwendungen für ein Wohnhaus erfolgt sind und die durch diese Zuwendungen erfolgte Vermögensmehrung beim anderen Partner noch vorhandenist
Der Zuwendungsempfänger kann sich in solchen Fällen regelmäßig nicht darauf berufen, dass die Erwartung, an dem mit seiner Hilfe ausgebauten Haus langfristig partizipieren zu können, nach allgemeinen Maßstäben unbegründet ist, da die Möglichkeit des Scheiterns einer Beziehung könne nie ausgeschlossen werden könne. Einer solchen Erwartung steht weder entgegen, dass der Leistungsempfänger Alleineigentümer der Immobilie ist, noch dass das Errichten eines Eigenheims der Befriedigung des Wohnbedarfs und damit letztlich dem Unterhalt der Familie gedient hat.

BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - XII ZR 190/08 - OLG Schleswig LG Kiel

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Notarhaftung/ Nachfragepflicht

Der Notar muss grundsätzlich bei der Ermittlung des Willens der Urkundsbeteiligten nachfragen, wenn das beabsichtigte Rechtsgeschäft einen Aspekt aufwirft, der üblicherweise zum Gegenstand der vertraglichen Abrede gemacht wird. Diese Pflicht zur Nachfrage besteht insbesondere dann, wenn der Notar konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass einer der Beteiligten ein rechtliches Ergebnis herbeiführen möchte, welches in dem vorbereiteten Urkundsentwurf noch keine Berücksichtigung gefunden hat. Solche Anhaltspunkte können unter Anderem dann vorliegen, wenn der Vertragsentwurf Regelungen nicht enthält, welche in einer Vielzahl gleichartiger Verträge enthalten waren, die einer der Beteiligten zuvor von dem Notar hat beurkunden lassen , und welche ersichtlich wesentlicher Bestandteil des Geschäftsmodell dieses Beteiligten waren.

BGH -III ZR 272/09

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